不论是否有系统学习法律的经历，“买卖不破租赁”多少听说过吧？
回顾一下相关的规定：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
翻译成白话，房子我租着呢，房东想卖房，但我还想继续租，那我这份还没到期的房屋租赁合同对新房东继续有效，但有几点例外：
- 租赁合同中另有约定：比如事先约定，租客收到房东卖房通知后一个月内腾出房屋，该约定有效；
- 出租前房屋已经设立抵押权；
- 出租前房屋已经被人民法院查封。
其中，第1点是法律赋予了双方可以自由约定的权利，如何约定，看双方交易地位，后两点，不动产设立抵押权和查封具有公示效力，推定承租人在签订租房合同是已明知房屋的抵押及查封状态，并对因此可能造成的房屋租赁合同无法继续履行的后果是有预期的，故本就是“物权优先债权”的例外情况的“买卖不破租赁”，并不保护这种情况下的承租人。
没有了上述三种情况，承租人的利益就一定能得到保护了？回到题目，今天就来分享一个比较冷门的法律知识，未经登记备案的房屋租赁合同，未必能够对抗房屋买受人。
《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）》第30条
未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。
出于律师的敏感性：多数情况下，原房东和新房东的利益是一致的，毕竟，房屋内留有受法律保护的承租人无法要求其腾出，无疑是对房屋使用价值有贬损也不利于房屋交易。房屋买卖合同中房屋当前是否处于出租状态又非必备条款，承租人将很难证明新房东知道或者应当知道房屋处于出租的状态，仅从原房东与新房东的动机出发主张两方存在恶意串通，能被支持的可能性也极低。
此为上海法院指导性文件，原则上只对上海地区司法实践有指导意义，北京高院也审理房屋租赁合同纠纷的会议纪要，但没有这方面的具体意见，但不代表不会按类似意见裁判。
看个北京地区的案例，（2015）一中民终字第00241号：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即“买卖不破租赁”原则，该原则适用的限制条件为承租人持续占有租赁物，且在相关部门进行登记备案，使得不特定第三人能够通过一定途径查询得知租赁状况，这样可以使租赁权具有公示性，以保障交易安全。 本案中，明贵、陈美君与胡志涛双方签订了《房屋租赁合同》，约定明贵、陈美君将涉案房屋租赁给胡志涛，该合同未在相关部门进行登记备案，陈美君与徐亮的《房屋买卖协议》中也未载明该房屋处于出租状态，且胡志涛也不能提供其他证据证明徐亮在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系，故胡志涛与徐亮之间并不适用“买卖不破租赁”原则。加之，徐亮在购得诉争房屋后已经实际入住，现胡志涛要求法院判令继续履行房屋租赁合同并腾退房屋、赔偿损失的诉讼请求缺乏相应的法律依据，亦有悖于生活常理，法院难以支持。
上述案例有一定特殊性，涉案的《房屋租赁协议》系通过房屋使用权抵偿欠款形成的合同之债，更早一些的最高人民法院(2014)民申字第215号，认定前述合同之债不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”。说理不同，结论一致，也一定程度上反映了实践中观点的混乱，不排除法官受此最高院案例启发。还有，再审驳回的理由，不一定具有普遍意义，哪怕是最高院。该案后又进入再审，喜闻乐见的就一句：二审判决认定事实清楚，处理并无不当，申请再审的理由不能成立。
进一步思考，从新房东角度看，突然冒出来的《房屋租赁协议》是不是也可能是原房东与租客的恶意串通呢？
类似纠纷不少，比方说你买个法拍房吧，突然冒出来个承租人来主张买卖不破租赁，其实可能是老赖拉来的演员，目的就是不让你顺利入住，你不住，过阵子老赖可能又住回去了。这一类纠纷，租赁协议的真实性一定是法院着重查明的事实。可能没有直接的证据证明存在恶意串通，但通过举证责任的分配，一定规则的规制，排除租赁权的行使是可能做到的。
长租，尤其是长租十年、二十年甚至二十年以上（以上部分无效），从裁判者心证看，相比于一年两年三年，本身也负有更高的证明协议内容真实的义务。
有人说了，我这里都住了好几年了，街坊邻居都打过照面，绝对没有恶意串通！不抬杠地说，如果认定恶意，那是经法院审理后认定的法律事实，确实可能与客观事实存在一定差距，其原因，很可能是因为你保留收集证据的能力有所欠缺，不要因此对法律、法官恶言相向。
这种情况下，对《房屋租赁协议》进行备案登记，无疑是对协议内容真实性的强有力的补强 ，新房东抗辩其不知道租客与原房东之间的租赁协议（比如说房屋买卖合同中未明示）毫无疑问也是非常无力。哪怕根本不会有人去查看租赁协议备案，法律也推定你知道，这也是一种“不要你觉得，我要我觉得”，不服不行。
如果你不能从我上面的描述中体会到法律逻辑的美，那一定是我的问题，不是法律的问题。
说了千般好，这备案也不是没有被人诟病的地方。提出备案要求的往往是承租人，需要房东的配合，房东可能因此缴税的，又可能转嫁到承租人的身上。
诚然，长租期间房东未必卖房，也未必遇上坑货，风险就只是风险，未必发生，但发生了，就可能需要你投入更多的时间和金钱对抗。如何进行取舍，就看你喽。
北京的房价对年轻人确实非常不友好，也有越来越多年轻人能够接受租房生活，对房屋进行一定程度添附以改善居住环境的需求愈发强烈，一份长租合同是这一切的基础，但如果还只是想着“买卖不破租赁”，保护未必充足。
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