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非专业人士不要碰商铺！容易跳坑！
一年10万，360万的铺子,租售比不到3%，实在是太低了；36年才能回本，这要猴年马月。。
商铺40年产权，税费按增值额的多少来征收，税点非常高。也就是说房价没涨税费很少，如果房价涨了会交很多税费；商铺流通性太差，很难转手。你只能每月挣个租金收益，这区区租金收益还没有银行利息多呢。
目前一线城市的商铺价格和住宅的价格差不少，甚至底商的价格比住宅还要低呢。但是很多人还是不买商铺。是因为大城市的很多人认知水平比较高。
三四线城市商铺价格是住宅的2—3倍，被开发商套路了很多人。未来这样的商铺增值空间有限，受电商影响租金可能会降低，想卖也很费劲，可能会亏本出售吧。
如果有钱建议去省会或者二线城市去买个住宅，既能租又能住还能卖。
岳来跃好
1、从投资角度分析：正常情况下商铺房款分为全款、按揭两种。如果360万为全款，按市场年收益率5%至10%来说，利息为18万至36万。但你所发的为10万元，即使按市场递增8%至10%，一年最高加1万，仅仅11万，远远低于等值收益，第二，如果你是按揭，首付180万，商铺按揭形式，首付比例不得低于50%，且买够人一但确认买购商铺，很难脱手，商铺转让手续费过高，180万一年银行利息为18万，贷款利息另算，进进出出。所以这类型收益商铺建议慎重考虑。
中原阿梁
每个月租金十万，商铺的价格360万，再加上你的按揭，以及资金成本，实际上，从目前来计算，以目前的租售比来衡量这个商铺的回报率，不到3%甚至是2.5%左右，绝对劣质资产，那么，后面要不要增长，这个暂且不说，十年前买商铺的人，有太多是这样的情况，刚开始买的房子，回报率也是3%左右，但是现在也增长到了，7%以上，综合的回报率应该也在5%左右。
这里提出一点，你认为十年后，你投资的商铺也能增长到7%或者8%以上的回报率吗？
帮你分析一下，今天的商业环境，自从马爸爸出来以后，把电商做起来，实体商铺在萎缩，而网络商铺盛行了很长时间，到目前为止还没有看到任何猥琐的状态，而更多的新商业又出来了，在微商的时代，更多的人只需要发货专有一个仓储，甚至店铺都不需要，靠人来解决销量，靠邮寄，甚至靠每一个代理去送货，来解决物流，和商铺一点关系都没有，今天的抖商时代，你只要有好的商品，放在抖音上，去找更多的达人帮你去卖，就可以活得很高的收益，你觉得商铺，他的未来何去何从？
还有一些新商业模式，记得有一个朋友，她是卖童装的，在小区里边开了一个童装店，它的年营业额是100万以上，靠的是新商业思维，而商铺占据的比例，或者优势因素，逐渐的在萎缩，那么商铺这个行业里边，就出现了一个马太效应，好的商铺有大品牌占据，或者被一些体验性比较强的项目，占领了以后，租金还是在节节高升，而一般的上铺，面临着半死不活的状态，商铺卖不出去，租金也涨不上去，这样一个状态，是很多的。
分析完商业形态，再来聊一聊，大的环境，大的环境就是，商铺是过剩的，你看你们的小区，每一个小区都配备了一些配套的商铺，你再看一下你们本地的城市，有多少准备开业的，或者未来一年两年要开业的商场，商业地产是过剩的，而你城市所在的人口，没有做任何增长，再加上上面说的，商业形态的变革，你觉得你的商铺十年后，会增长到一个什么样的？回报率，你才能够满意呢？
除非一开始，回报率就很高，给自己增强一个投资的信心，一般情况建议，回报率能够达到5%或者6%的情况下，完全可以投资，减少投资风险，是这个时代最重要的事情，你们觉得呢？
乐福居
现在是2020年3月，360万的商铺月租金10万?这是典型”你想着息，别人想着你的本”!醒醒，别掉坑里!
具体问题，我们具体分析:
1放眼全国，目前一线二线三线四线城市到十八线县城的商铺都是过剩的。
开发商不停的盖，每条街道，每个小区基本一楼到三楼留着的都是商铺。
2由于当下，互联网的发展，移动互联网科技不停的创新，商业的模式也发生了巨变。不用租商铺了。
我们可以在网上做生意，不需要客户上门，只要快递发达，租个仓库就行了。
3投资360万买的商铺，月租金10万?说实话，这类事件大部分人遇不到。道理很简单，真要有，内部消息已经有买家拿下来了，临不到你。
如果年收益率10万，那么收益率太低太低，只有约2.78%，通常租售比在4%以上才值得留在手里。
总结，根据当下疫情年的经济情况，建议别碰商铺为妙!以免难租、难卖、”长持天荒地老“!
房财观
你好！我是初沫，我们来分析一下你说的问题。
1 回报率的问题
360 万的总投资，如果是年回报率是只有10万，对于投资来说肯定低的，只有0.027。
2回本周期
回本周期一般都是15 年，按目前的周期来算36年，按照租金递增的理论也是要25年
3长期投资的理论
要看你商铺的整个的运营的商业综合体的情况来看，这方面的因素就很多了，位置，市政规划，人口数，人均消费水平，
不过目前如果你觉得所在的城市发展前景比较，手里的闲钱又没有很好的投资，近几年也不会有大的投资，买了也无所谓。总比存在银行贬值好。
再来给你讲个故事，苏联当年解体，货币贬值，通货膨胀完全让民众恐慌，当时民众都不知道钱明天还能不能买到东西。在这种情况下，政府官员和部分有钱人把钱都放在了房子上面，这是个铁的事实。最后这些人是亏的最少得
总的来说，我国目前的国情，把钱买成实物，买成房子是最保值的。相信大多数人也没有更好的办法能保证自己的最大利益。
希望我的回答能让你释怀。
初沫V5
商铺投资是一个技术活，需要掌握这门技术，才可以慢慢的去掌握投资商铺的理念，从以下几点考虑吧：
一、最简单的还是估算回报期。目前综合来说，商铺投资回本的时间在10年-15年之内比较有投资价值，20年左右可以通过城市、地段等综合考虑判断是否投资。超过20年的暂时不考虑；
二、看总价和出手难度。如果商铺总价较低，通过考察发现周边商铺比较容易出手，那投资风险也不大；
三、看城市、地段或商铺运营商的能力。投资商铺前充分考虑地段和周边小区的消费能力，如果是统一运营的话要观察运营商的经验及实力和经营业态；
四、看商铺产权年限，商业一般是40年产权，你要投资的这个商铺已经开了几年了，前几年经营情况怎么样，还剩多少年要搞清楚。
综上所述，投资商铺要综合考虑。问题中360万/10万*年=36年，就算考虑后期涨价也已经远超过合理的估算时间了，再加上总价也比较高，后面不太好出手，故不建议考虑投资。
卡布奇诺ct
[呲牙]360万买铺，每年租金10万，窃以为：不划算。每年收益10万，36年回本，这是一笔很坏的投资，因为商铺总共才40年产权。
[呲牙]首先说回报率，业界公认的回报年限是15年内，超过20年的投资回报就算失败案例。
[呲牙]计算商铺投资回报率，如果是没有贷款的一次性投资，计算公式为，年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率；如果有贷款投资，计算公式为，年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
1、主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。
2、主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
3、还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
[呲牙]现在实体店经济普遍下滑，所以在计算商铺回报的时候，一定要预算未来租金下滑的市场风险。商铺有风险，投资需谨慎。
[呲牙]孙旭东一家之言回复有关房产问题，欢迎提问，感谢关注。[祈祷][祈祷][祈祷]
卖房子的诗人
一、出租：商铺回报率=月租金×12(个月)/售价
这个公式就体现了购买商铺后单靠资金收入的投资回报率。一般这个比率为4%-8%不等。当然一般来说，投资回报比率越大就说明每年得到的租金带来的盈利回本速度越快。在初期，商铺回报率偏低是正常的，成熟商圈一般需要两三年的发展，一旦商圈成熟，商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，商铺本身的价值也是一项隐型的投资回报。因此，不要因为初期的商铺回报率偏低就认为这项投资不值得。
二、出售：商铺回报率=(售出价－购入价)/购入价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。这个数值衡量了商铺本身的升值空间的大小。一般来说，只要结果大于5％都是不错的投资。假设数值为5%，那就说明了每年不仅能从租金中获取收益，而且在商铺本身的价值上涨中，每年能有5%的收益。两者的收益相加起来就非常可观了。
其实这种商铺回报率只是一个参考值，更多时候要从投资规模中分析，例如，一个十几万的商铺当然就不能直接与几百万的相比较，而投资商铺更多的是看其后续发展的能力，所以要从多方面考虑是否投资。
A张忠雨
你好，
你说的10万是年租金，还是月租金？
如果是月租金，10万的真实收租，
那么恭喜你捡到宝了，赶紧买。
如果是年租金10万，
那就需要慎重了，回报率偏低，
如果是成熟的区域，那就不建议入手。
现在不是一铺养三代的时候了。
如果是刚规划开发的新区域，
前期3.6% 的回报率，还是可以接受，
那就得看好未来的发展业态，
未来谁会来租这个铺？
建议之前没有投资过商铺的吧，
买商铺一定要慎重，慎重！
现在空铺太多了，很多生意都受网络影响，
可以不用租位置非常好的商铺，
希望我的回答能给你带来帮助。
阿庭看房
流动性那么差的商铺，年回报率只有2.7%，还有高额的交易税费。目前某股份行存款加帖息都有4.7%（理财一边去，说不定哪天被坑），不香吗。实在看不到有任何投资价值。不过商业地产投资是个非常专业的领域，万一的商铺对面会建设一个商业综合体，甚至是一个“打卡”综合体呢（比如太古里）！。又万一这个商铺会拆迁或者旧改呢，租金翻翻和本金翻翻也不是不可能。投资商铺是非常专业的行为，业余小白千万小心。以前是一铺养三代，现在更多的是“三代养一铺”
