楼市一直是购房人比较关注的问题，对于楼市的起伏，也有很多猜测，那这些猜测是否是真的呢？依据现有的楼市情况，是否值得投资房产呢？今天，关于这些问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！
欢迎大家参与幸福锦囊有问必答，我们将邀请本地房产专家解答哦~
关注链接：
问：房价低迷之后再次上涨是大概率的事情吗，你怎么看？
回答：
：有可能，但是原因是什么你知道吗？
大家认为房价低迷之后大概率上涨的原因也许就是过往的经验，比如2015年这一波行情。这波行情之前房价低迷了多年，有些城市甚至偶有下降，比如重庆，正是因为过往的这种低迷后上涨的经历，才会有这种感觉，但是这个只是表象，透过表象看本质才能知道里面的原理和规律，只看现象，如果里面的逻辑变了，那么表象也不复存在。那么里面的原理和规律是什么？
规律有两个：第一、住房的需求非常巨大，处于供不应求的局面；第二、房地产市场的调控措施有周期变化。下面分别来分析：
第一、住房需求 非常巨大，处于供不应求的局面
1978年改革开放之初我们的城镇化率是17%，而2018年城镇化率是60%，平均是每年增加1%，我们现在是将近14亿人口（多年来一直在13亿多人口微弱增长），粗略的计算每年新增的城镇化人口是13000万，这个数量是非常巨大的，这么多的人口进入城市生活，居住的需求是刚性的，初次购房以及改善型住房的需求，大部分城市的建设是从2000年之后开始的，2008年之后进入一个高速发展阶段，这个时间内，城市在更新、在扩建，规划扩建新区，用来满足新增加的人口，城市的建设是具有滞后性的，而人口的涌入是来势汹汹。总而言之这带来了巨大的居中需求。
第二、房地产市场的调控措施有周期变化
2008年美国次贷危机对国内经济造成非常大的影响，不仅当年股市跌幅达到70%，进出口也遭遇巨大的冲击，各个行业相继受到影响，房价更是迎来了全国范围的第一次大幅下跌，深圳首当其冲，房价几乎腰斩，二手房交易均价最低达到8000元/㎡，在2008年10月份推出4万亿的基建计划，消息一出，股市率先触底反弹，随后经济触底反弹，各行业开始复苏，房地产市场也是同样，房价触底反弹，到2009年底，深圳房价反弹到13000元/㎡，到2010年底深圳房价反弹到17000元/㎡，全国的房地产市场一片火热，房价全面反弹，于是出台了注明的“国十条”来调控房地产市场，这是对房地产市场的限购政策，开始了一波严厉的调控，在这之后的几年，杭州绿城差点 就倒在了调控的氛围中，融创的出手相助才挽救了他，其他房企也不同程度的受到冲击，房价开始被遏制住。
深圳的房价在2011年的4月份达到19000元，随后价格调头，在2012年的2月份回调到17000元，此后房价继续上涨，在2014年底，深圳房价上涨到28000元，但是在这期间全国实施严格的调控措施，大部分城市房价被遏制住，至少也是放慢了上涨的步伐，限购带来的结果就是，大量的需求被限制住了，被挡在了购房资格以外，于是全国的房子库存在2014年达到了一个顶点，去库存成为了当年最重要的任务，2015年两会把房地产去库存列为主要任务，于是限购被放松，2015年降息，降低购房成本，降低首付比例，放松购房资格，购房成本的 降低，购房资格的放松，首付比例的降低，将积累多年被挡在门外的刚需一下子激活了，所以过去几年房子完成了去库存，房价也上涨了一倍。
以上就是过去多年房价走势的内在逻辑。未来房价怎么走，要看内在的逻辑变化，2019年的人物是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期。如果要稳，你认为会调整哪些政策？你学会了吗？
问：郑州下一个5年的房价趋势如何？刚需或投资者该何去何从？
回答：
：大家好，我是勇谈。对于郑州房价的走势其实在2年前我已经有过简单分析，简单来说郑州的房价是不缺乏上涨动力的，跟2年前的预测一样，郑州的房价虽然很难实现2016年前后的3年翻一番，但是起码维持一定的房价上涨速度还是比较大概率的。对于刚需来说还是需要早买早安心，对于投资者来说就需要参考更多的因素了。借此机会简单谈谈我的观察。
过去的两年郑州房价同比增长率不高（6%左右），未来5年肯定要好于这个增速
大家可以回想下为何从2016年下半年后到2019年这2年多的时间郑州的房价会这么低调？原因无非是几点：
第一、2015-2016年上半年房价增长过快，尤其是K2等全国性资本的介入掀开了郑州房价上涨的序幕，这两年多的房价走弱可以理解为“价格消化”。对于这个时候的郑州房价有所了解的朋友应该知道，郑州的房价可以用一天一个样来形容。郑州的房价均价也成功的从均价1万元左右达到1.4万以上，像金水区等主城区的房价均价也成功破2万元。
第二、2019年郑州楼市观望情绪浓厚是事实，楼市表现不佳跟郑州调控有很大关系。过去的2019年郑州的楼市给大家带来的最大印象就是购房者“观望情绪浓厚”，这种浓厚的观望情绪主要原因还是郑州楼市表现不佳导致。而这种不佳经过对比后发现主要还是因为郑州调控导致，严格的限购、限贷，而且房贷利率位于全国中高水平（基本都是上浮20%以上）；虽然说郑州的楼市调控比不上中部的长沙，但是个人感觉也相差不远。
郑州下一个5年的房价趋势稳中有升，甚至会出现短暂的大涨幅
第一、郑州是河南省单核城市，2020年开始郑州进一步放宽落户限制后，人口大量流入是必然，对于住房需求增加也是必然。2018年郑州常住人口流入20多万，位于全国前十，2019年估计也不会差，2020年在放宽落户限制后人口流入速度会增加。大家要知道郑州如今的落户基本可以用“租房即可落户”来概括，上一次这样的放松落户应该还是在2000年左右，当时郑州市区人口流入情况跟2018年的西安差不多。有人口流入后自然就会引起住房需求增加，起码租房市场会率先有变化。
第二、郑州GDP破万亿之后的资源聚集效应和政策效应正在释放，未来3-5年的郑州将迎来高速发展期。2019年杭州市委副书记调入郑州作为市委书记，2019年11月份上海市委副书记调入河南做省长等官方消息已经释放了一个很明确的信号“郑州将迎来一个高速发展期”。起码作为中部城市来说，这么大且密集的调动不多，尤其是调动都从东部地区向中部地区开始的。经济高速发展的背后大概率是要伴随着房价上涨的，这点在任何城市身上都是这样。相信随着这些区域的人事变动背后带来的是优质资源的转移。
刚需肯定要尽早买，否则会越来越买不起，投资者来说更需要谨慎
第一、对于郑州这样的城市我始终认为“刚需只有买了才有继续等的机会”。无论是从未来城市发展还是定位来看，郑州未来肯定会成为全国为数不多的中心城市之一，虽然说很难赶得上北上广深等一线城市，起码位于第二梯队是肯定的。房价说到底还是资源的集中体现，未来随着各种资源短板被补充到位后，房价肯定会迎来一波新的上涨周期。对于刚需来说唯有早上车才有继续耗的资本。
第二、郑州目前已经有部分改善房购房者，未来几年或迎来一波改善房换房期。经过观察后发现，目前郑州已经出现了不少改善房者，跟目前一线城市出现的“以小换大”不同，他们其中还是有不少人会选择购买第二套住房，究其原因还是因为郑州目前的房价还不算高。不过随着郑州房价继续上涨，后期出现“以小换大”的局面会越来越多，当然这个时候的房价估计就不会低了。投资者究竟该如何做？还得看机会。
第三、购房成本提高和变现能力减弱是房产面临的普遍问题，郑州也不例外。首先可以肯定是过去以杠杆资金投资房产的行为已经不被允许了（贷款审核愈发严格），加上购房成本在不断提升，后期房产变现周期越发长（如今的二手房出售周期基本都在100天左右）。加上本身房产就是期房的属性，也就是说你以几十万、上百万的代价要想获得收益得等到3-5年后。
综上，郑州过去2年多的房价走势虽然不算强势，但是长期房价上涨的动力还是存在的。对于刚需来说郑州这样的城市是没有等待资格的，投资者来说或许有机会，不过在持房成本不断提高的今天，你能扛得住吗？
欢迎大家参与幸福锦囊有问必答，我们将邀请本地房产专家解答哦~
关注链接：
閱讀更多 幸福裡APP 的文章
