歐神答雲朗土地項目的最新40問整理如下。
問題1：
歐神，到2030年，西港及我們的這塊地會有怎樣的發展？
答：2030年，就是10年後，其實最大的基本面，是人口，如果按照目前速度，西港每月增加1w人口，十年120w，則總人口有望跨上200w數量級。市容市貌，大概相當於半個金邊。
和清邁差不多。如果人口增加到200w，則雲朗地塊已經完全城區化，土地地價1000w起。
追問：
我看了地圖，西港發展的目的是，僅僅中諫友誼，還是有別的更多的意義？
答：西港沒有意義，西港就是錢。60w，就可以買一畝土地。這點錢在北上就是一個廁所。區區幾十萬，給你這麼大一塊土地。只要這事能做成，就是最大的意義。稍微有腦子，都能明白其中意義所在。
問題2：
歐神您好，三號地和一、二號地相比的優勢和劣勢？
答：三號地離機場更近。地段還是很重要的，畢竟近了幾公里。路程縮短到只要4分鐘。一分價錢一分貨，貴一點也是應該的。
問題3：
歐大，請問投資西港存在的最大風險是什麼，如果發生了，有何止損和應對措施？
答：最大的風險是產權。只要土地證可以拿到，這麼大一塊地，怎麼看都沒有風險。
問題4：
歐大好，我在柬單網和一些當地論壇上面瞭解到，西港人確實外流了很多，請問人口流入流出問題，對我們地塊影響大嗎？
答：影響不大。大概也就恢復到6月的狀態吧。對於雲朗這種新區而言，則是毫無影響。
問題5：
神，請問西港適合長持還是短炒？小散一枚。
答：如果你短炒，賺了2倍。你覺得適合短炒麼，錯了，你錯失了後面的10倍！土地潛力極大，帶你發財。
問題6：
歐大好，炸山開路還會有嗎？
大概開始到修好的時間點會是什麼時候？
炸山開路的路會經過3號地嗎？
答：會有。估計2020開工，具體時間要看利鑫。大工程。從3號地的南邊經過。
問題7：
歐大，請問金銀灣大道有沒有可能加寬？
大道上的崗亭關卡是幹什麼用的？
答：金銀灣大道，二端也是政府土地。預留了4車道。但是再開拓，就是業主土地了。因此6車道概率不大。金銀灣大道南部，其實是“私人土地”。是付憲亭自己掏錢修的。因此他搞了一個崗亭，關鍵是大車不許過，免得把路壓壞。小車可以過的。
問題8：
神您好，跟著您的腳步買了重慶賺了不少，西港也在蛋蛋這裡買了地，作為一個屌絲我想問一個很俗的問題請您不要見怪，買多少畝西港才真的有希望升階？
答：20畝。目標A9。
問題9：
投資西港，如果不是現金，而是貸款，資金的成本多少算合理？您建議貸款投資嗎？
答：貸款以完善現金流，不至於斷裂為原則。至於成本，控制10%吧。
問題10：
歐神您好，感謝回答，我買了一號二號地，現在想問下三號地值得用一號二號置換嘛？
答：公司的定價是合理的。也就是3號地充分考慮地段，基建，定價公允。因此拿一二號地換三號地，沒有太大意義。
問題11：
三號地如果購買什麼時候能拿到證？
什麼時候可以插廣告牌？
答：非常快。爭取11月初就拿證。廣告牌？你想插在哪裡？沿金銀灣主路的地塊，已經賣給大戶了。除非你拍賣獲取H02。
問題12：
問下歐大，一二號地的路什麼時候開始修？中軸線強制開發的土地包括賭場目前什麼進度？
答：你們對修路沒有概念，一堆的前期工作，真的挖掘機進場，事情已經解決一大半了，目前正在打孔地勘的階段，然後是設計圖，橫截面圖，順利的話，11月初，開始第一輛挖土機進場，中軸線等修路有點樣子，再說。目前準備一體建設，包括幾個大建築的B1地下室，想要一次成型。
問題13：
想問下歐大的京柬建設公司的相關情況？
以及到底是同濟設計院規劃的還是秋華建設規劃的？
答：京柬建設，是我們一個事業部。主要負責修路，不是獨立法人，規劃設計有五六份，你問哪一個？總規是同濟秋華設計所做的。
問題14：
對陳秋林怎麼看？
陳主任的前期規劃好像拖拖拉拉的，後續會換其他設計公司嗎？
答：陳主任是最熟悉東南亞法規的，能力也不錯。地勘，道路，建築，室內，原則上是不同的設計所。但也會參照陳主任推薦。
問題15：
西港當地銀行，會有相應土地抵押貸款政策嗎？
我們的地後續可以申請貸款嗎？
答：西港銀行體系非常落後，迄今我沒有見到任何一單土地抵押案例。包括硬卡，軟卡，特許權，長遠看，我們寧可成立自己的銀行。
問題16：
請問歐大，道路排汙系統佔修路的比例成本是多少？
答：道路大概10%，汙水處理廠佔地不多，但設施很貴。在2000w數量級。
問題17：
拿3號地塊大戶打算什麼時候開發？
能透露開發用途嗎？
答：沒有籤強制協議。但這麼大的投資，離機場又近，他沒理由閒置的。具體日期不保證。博彩，購物商場。
問題18：如果只留有一畝地，面寬也不大，除了屯地，還有開發價值嗎？能通過開發賺到大錢嗎？謝謝。
答：土地越大，開發價值越大，太小的地，除非靠近主路，做一個美食城。否則藏在很裡面的位置，需要有足夠強的理由，讓消費者走進來。例如一家非常好吃的，網紅私房菜。
問題19：請問歐大1號地2號地小證是政府頒發還是環保部？我們拿到以後交易是需要去環保部報備就可以嗎？
答：環保部簽發，國土部備案。以後每一次交易，都需要在環保部報備。京柬置地可以協助一條龍過戶，輕微收費。
問題20：購買土地後，只有蓋房屋後，再出租才能有穩定的現金流嗎？有沒有可以每月能獲得現金流的玩法？
答：主路修好以後，出租土地即可。
問題21：歐大，請問畢竟咱們是中國人在國外搞房地產，那其中有一些風險：一個是政治風險，產權證之前聽說，明年5月份就可以拿到，這個應該不是太大的問題吧？二是，假如本人長期持有時，在國內身故了，想問一下這筆遺產，怎麼樣可以讓國內的家屬合理地繼承到呢？國內會不會查相關來源？有沒有遺產稅？如果有的話是多少比例呢？
答：400公頃土地證已經拿到了啊。雖然說明年五一，你款清的話，我隨時可以給你。親，早點全款哦。你可以在遺囑中，披露這張土地證。憑死亡公證，辦理過戶給子女，目前沒有遺產稅。
問題22：歐大好，請問多人拼團的產證，每人單獨辦產證，寫明畝數但不在地塊圖上具體標註和分割可以嗎？
答：不可以。
問題23：幫我問一下歐大，D區菜市場大概什麼時間點能動工，謝謝。
答：等主路修完後。然後再做建築設計，造房子幾個月。
問題24：越大的地開發價值越大，那麼最低多少畝才具有開發價值？5畝？10畝？
答：以一個10萬平米的小區為例，假設容積率5，則佔地20000平米，也就是30畝地，當然，10w方已經很大了，有七八幢樓。你也可以開發“小而美”，例如5~10畝。其實20000平米，上手也不錯。大概200套房子，雙子塔的樣子。
問題25：歐大，10年後的西港有可能對標迪拜嗎？會成為奢侈品購物者的樂園嗎？
答：野心有點大。城市的建設，是一步步來的。不是一蹴而就的。我上週在暹粒，暹粒的免稅商店，已經非常洋氣豪華，能做到暹粒這個標準，足夠你發財了。
問題26：歐大您好，新聞這幾天報道西港槍殺案，請問您覺得社會治安綜合治理如何保證，感覺沒有安全感！
答：有恩怨的，主要是江湖人士。正經人干擾微乎其微，西港警方，也在和中國合作。據說會有非常大的“設施”投入，再說，你這也嫌，那也怕，還賺什麼錢呢。
問題27：歐神您說20畝可以a9，指持有還是要開發？
答：地價到500，你就A9了，500w一畝地，其實並不需要太繁華的開發度。
問題28：請問歐神，特許地蓋的房子也是八十年期限，這種房子好賣嗎？柬埔寨有特許地建房出售的先例嗎？
答：五年前，西港房子只有$500一平米，你能想象它今天賣$2500麼。你能依憑“歷史記錄”，推算出它漲五倍麼，你有信心，賣出$10000/m的房子麼。還不是事在人為，特許地房子很多，以前賣$500，現在賣$2000，將來賣$5000，關鍵是人猛啊。菜鳥做什麼都是渣。
問題29：歐大，手裡只剩30左右資金。請問3號地有二手市場麼？如果搏短期的話，只能對水庫人，還是應該等基建升值持在手裡幾年。
答：30w就別買了吧，我都不帶你，300w可以考慮一下，土地拿到土地證，自然可以隨便轉賣。人類最本源大宗資產，不愁沒人要。
問題30：樂墨和歐神現在什麼關係？很多問題的答覆都不一致，例如省政府是否搬遷到雲壤？謝謝。
答：很久沒有見面了，樂墨最近結交了一些小人，我很擔心他，怕他被騙。他交友不慎。省政府搬遷，是肯定的。
問題31：我們的土地本質上是租賃，和硬卡相比，開發後的建築能和硬卡一樣辦出相應的產證嗎？如後期轉手，政府有健全的登記流程嗎？
答：一樣，有。中國所有的土地，都是70年。不妨礙湯臣一品漲到幾十萬，順便提醒一下，硬卡土地交易，是違法的。
問題32：這次禁賭令對西港的影響？
答：這就是你參加我們這種“分享會”價值所在。只有在我們這，才能獲得內部資料，任何一個機構都不是傻瓜。柬也沒有任何潔癖。割肉，虧錢的事，必然不是自發做的。
問題33：跟朋友一起拼了林地，可以1畝林地辦一個產證嗎？目前2畝平地，15畝林地，蛋蛋說我這個配置平地太少，請問您覺得呢？
答：邏輯上，一畝林地可以辦證。情感上，一畝林地很難開發。我建議你別切碎了，最少5畝，另，每個證不論大小，收費$1100。
問題34：沒子彈買西港，鄭州6套剛需房，只能賣掉一套兩套才能買西港，這種取捨您怎麼看？
答：本輪只回答西港問題。如果有全款，90年代房子，建議賣掉一套。
問題35：3號地最大的優勢是？旁邊的鄰居地塊是誰所有，有沒有抱大腿的可能？
答：三號地的“地段”遠遠好於一二號地。這是真正靠機場，靠近主路的地塊。如果做“機場酒店”，很容易做成一個小鎮，三號地南側，H44開口，全部都是利鑫土地。整整2KM，都被利鑫買下來了。三號地物有所值，我們內部的估價，是一直漲到100w。
問題36：歐大您好，您剛剛說拍賣H02，那麼H06 07 08是已經被賣掉了，還可以競拍那幾塊嗎？另外，沿金銀灣大路的地現在出租價格大概多少您能給個參考嗎？
答:右上角的12塊，是拿來拍賣的。拍賣時間未定，反正越拖越貴，拍賣對所有人都是平等的，不存在“給錢”買不到地的情況。只要喊價夠高，但我建議你不要等H02了，預期會拍非常貴。內部心理價位：100w/畝，相比之下，還是H26，H25更有價值，柬埔寨目前的規矩，是隻有靠近道路的地，才有價值。例如H06，拿來就能出租，就能豎廣告牌。但是H27，就要等路修好，出租價格，不會低於3美元/平米/月。稍有建築，10~12美元/月也常見。
問題37：相鄰兩塊地可以合併辦證嗎？合買一畝地辦證最多上幾個人名字啊，4個人可以嗎？
答：可以，無數個，可以。
問題38：歐大，4號地多少錢起賣？還有5號6號地嗎，準備持續深耕西港幾年？
答：首先，要確定一個“大環境”和“策略”。大環境是，我們一不缺錢，二沒有貨，這個大環境，和我們賣一二號地，完全不同。賣一二號地，是我們缺錢（急著交土地出讓金），又有很多貨，因此一二號地，賣得便宜了。很多用戶，短短半年翻了一倍，賺了幾百萬。三號地29公頃，四號地40公頃，這是我們“北區爭奪戰”，搶到的所有土地了。按照以往銷售記錄，也就四個月的量，所以三號地，定價60~80w/畝。可散賣的，一共不到160畝，我們完全不愁賣，全國巡演那麼多場，遲早總能賣完，三號地賣完，開始賣四號地。四號地定價80~100w元，也就是你現在看到的H67，是最後一畝“一手地”60萬元，四號地也不大，估計可售400畝左右。三個月賣完，五號地100~120w/畝，請大家認清現實，我們是“沒貨”了。不存在源源不斷的貨源。我們拿不到廉價土地，賣一畝少一畝，因此公司的策略，走“精品高價”，五號地結束，最終會推高到120w/畝左右。
問題39：請問3號地可以一畝拼團嗎？直接打定金能定1畝嗎，還是必須等拼夠5畝才預定地塊？
答：我們賣的是五畝地塊。目前只有H67，可以接受1畝訂購，其餘地塊，儘量五畝。
問題40：
請歐大預期一下一二號還有三號地明年的價格，還有兩年後的價格。
答：影響價格，最大的因素是什麼？是“風險”，包括產權風險，建設風險等。一年之前，我們開始賣雲朗項目。其實賣的時候，我的心在滴血。因為我知道它賤賣了，至少可以翻好幾倍。土地的價值，絕不止1000元/平米。那麼，為什麼同一塊地，在當時就賣得便宜？因為在當時，賣的是“空氣”，我們不僅沒有土地證，甚至連土地在哪裡，位置都沒有。第一批跟著我們去西港遊學的朋友，只能指著山脈，“喏，大致在那裡”，可是後來，我們從利鑫那裡拿到了地圖，再到十月，土地證也下來了，十一月，修路開始動工。明年五月，路也修好了，等這些事都“確定”了，風險都消散了，用手能摸到了，土地還是土地，還能是那個價錢麼？所以拿到土地證，一二號地，必會猛漲一波。現在二手成交，已經57w/畝，三號地產權非常乾淨，上手就有“土地證”，三號地的定價，不可能小於60w/畝，等到了明年五月，我們的道路修完。一二三號地，至少就是120w/畝。等到建築興起，有一個小鎮的樣子，地價就是250w/畝，這並不是漲價，而是“風險”消散，資產價格自然地迴歸。從綜合看，一個機場邊的小鎮，地價500w/畝，是很正常的事。
3號地塊劃分圖
閱讀更多 一柬資訊 的文章
