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一位读者今天幽幽叹息：南京的二手房很不好卖！主城、仙林的房子挂了一个多月，几乎无人问津。
另一位读者也说：桥北房子一直想卖掉，但一直卖不掉，因此就无法置换…
- 怎么办？
- 现在南京二手房是不是一下速冻？行情没那么好了？
02
其实，在南京的主流片区也没有绝对意义上的卖不掉的房子，无非价格。
本质上，卖不掉的房子=无法以你心理价位出掉，仅此而已。
3万/㎡卖不掉，无人问津，流动性很一般。2.7万/㎡，就会迎来问津者和洽谈者。如果2.5万/㎡，就几乎被秒杀。一般都是如此。
降价越多，流动性就越好。
只不过绝大多数家庭，出售仍以价格为第一要素。只有少量专业投资客，以卖房融资的速度为第一考虑因素，并不在意体量上的一点区别。两三千甚至三四千，总价上二三十万。有时，在特殊阶段，也是必需的。
就好比2015年初，牛市初期，市场行情也在酝酿中，二手房也很难卖。但很多专业的房产投资者通过降价出售，很快获得流动性与一大笔资金，迅速购买更多套的房源——放大杠杆，博得更多收益。
这个时候，卖旧房的一点“降价”损失，几乎瞬间被更多“买入”抹平。
评价一次房产交易是否划算：并不是简单看多少价格卖出或买入，而是看这笔买卖对于整体资产的意义，要综合资金的速度与策略目的。
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因此，回到刚才的开篇问题。
在南京，越是卖不掉的房子，某种意义上也是“刚性”特质越少的房子，如今的市场，从不顾一切买房到“挑挑拣拣”，买房人的购房更趋于理性，只会选择需求上匹配、资金上合适的房源。
- 卖不掉的房子？
- 说明市场对其需求不旺盛，是优先级靠后的房源。
房市平淡期的“换房三定律”：卖旧房买新房；卖杂牌换品牌；卖劣质地段换好地段。
越是卖不掉，同学，越是要卖啊！趁余温还暖，趁新一轮的房价结构还在酝酿调整中。
这不是最好的置换时机吗？
资产的“优化”是核心。
04
再说，南京也不是所有的二手房都萎靡。
学区房依然紧俏。而河西改善房也普遍房价上扬。
比如河西中，一套7.5万/㎡的逆天单价成交，当然，我推测这套房源带阁楼，属于“多一个房间”的功能。因此，90.4㎡，3个房间，至少功能上匹配了现代家庭。
透过简单的单价去理解河西中，其实是我一直提的“总价-房间数”隐含规则，普遍意义上。
3房：普遍700万以上甚至800万。比如140㎡三房的西堤国际。
2房：普遍600万。
那么，再看又几乎逆天价成交的河西南，很多人都认为“血腥”成交，甚至也不能理解所谓的“接盘者”，到底在图什么？
比如这套链家成交的五矿崇文金城90平小三房（非之前成交的6.14万/㎡复式），单价达到6.19万。当然，也推测可能包含了车位价。即便去掉车位，即便不算税费，单价也要5万大几。确实，吓人。
这一套佳兆业刚交付的小3房，也包含了车位价，但也有不菲税费，单价几乎就是5万大几。
当然，这里也并不是在用最高的成交价来渲染“这个板块房价要涨”的风气，事实上，
单靠口水、宣誓、业主联盟和媒体炒作，本质上无法改变一个区域的实际价值，供需关系是决定价格的主因。每一笔真实成交都有一定的原因甚至合理性。
情不自禁回到原始问题：这些购买者，图啥？
什么是二手房的成交？这么多钱买房的，是傻瓜？
一般二手房，总是在看了很多房源和比较之后的一种选择。基本上很少有人只看到一个房源的房价就买。尤其是河西南，相对同质化的房源还是比较多的。往往是权衡利弊与反复比较。
如果说可能原因，无非是“总价-房间数”规律在起作用。好歹，500万买到一个全精装的小三房，还兼备板块发展利好、学区趋好、未来包括金融中心、阿里巴巴/小米和众多总部型企业入驻的预期。
毕竟，在奥东，500万，你还买不到一个2房。
如今，其他板块相对而言有点偃旗息鼓的意味，而河西中的6万多越来越普遍，河西南的成交区间也从之前的5万缓缓抬高到了5.5万/㎡。
与之同时，江北核心区的成交线（正荣等4万，华润毛坯3.8万），与河西中、河西南保持着一种极为微妙的强联动关系。
2019年上半年的南京小阳春涨幅，一个非常明显的现象：拥江区域的房价联动。
以后可以利用这个规律。
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至少，很多“阳光城市频道”的读者要感谢平台。
因为，即便在2018年年底最悲观、寒冬的时候，依然坚持专业的判断与理性的分析，在众多专家、媒体集体唱衰河西、唱衰河西南房价崩盘之际，推理出区域发展价值。
而2019年的回暖与创新高，这是事实与客观。很简单，专业理性的分析与判断，再次与市场客观一致。
当然，我们也并不认为，如今6万多介入到河西南是很高的暴涨投资预期。
事实上，河西南房价没有如很多南京房产专家和媒体所预测的那样：暴跌，崩盘。
尽管我们都知道，暴跌、崩盘、衰败，这样的字眼很吸引南京人的眼球。
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再回到南京的二手房现状。
根据新景祥的数据统计，南京上半年二手房成交4.3万套，同比有15%增长。二手房/新房，这个数据极为重要，南京连续多年都是二手房占比超过新房，这说明南京房市的成熟性，也说明南京进入了存量房越来越主导的阶段。（上海的二手房/新房，3左右）
二手房的成交量上，江宁是大头。这也能理解，毕竟人口最多、面积最大、房源也最充分。主城的成交其次，也很容易理解，大量的学区属性和紧凑的老破小面积（总价低），成熟配套与便捷交通。
河西居然能成交量排第三，且成交价最高，甚至超过主城。其实也很容易理解，毕竟是成熟最早的新城区。普遍是新房、次新房，板块越来越宜居，而且学区如新城、新城南的中考成绩在全市已经稳居前列。从需求上，也越来越能满足大量南京中产家庭。目前的河西南就是一个联动的河西中板块，成交量也在趋上。
其实，令人称奇的是仙林。成交量虽然很少，但成交价却跃居全市第三。仅次于河西、主城。
一个如此偏远（距离主城超过25公里）的新城区仙林，成交价超城东、城南、城北、江宁……不可思议吧？
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南京在2000年之后打造的两个重点新城区，河西&仙林，全部获得成功，至少房价层面。
虽然各自都有不尽如人意之处，比如河西、仙林的商业与主城区存在明显区别，CLD的规划定位密度不够等。但在南京市范围之内，两者依然是绝对亮点的区域。
- 河西：二手成交均价第一。
- 仙林：二手成交均价第三。
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从实际统计数据上也可以看出来，调控之后的南京房价特点，既不大涨，从来不跌。
哪儿哪儿都不便宜。
我今天谈到了一个词，一个好的城市房价体系，一定要让“有钱人住得爽、普通人住得起”。
说实话，南京这点真的没做到位。
因为，南京高价豪宅房，受制于严苛的限价，普遍减配，有钱人住得不爽。而偏远如淳化的地段，房价也都要2万多——刚需真的是买不动。
从房价来看社会学，有钱人住得不爽，刚需又不太买得起，这不太利于南京的房价健康。内在的不和谐。
未来，南京什么好房子突破10万/㎡？
同时，也期待有更多1万+的低价楼盘，让南京的年轻人有可以触及的希望。
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