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一位讀者今天幽幽嘆息：南京的二手房很不好賣！主城、仙林的房子掛了一個多月，幾乎無人問津。
另一位讀者也說：橋北房子一直想賣掉，但一直賣不掉，因此就無法置換…
- 怎麼辦？
- 現在南京二手房是不是一下速凍？行情沒那麼好了？
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其實，在南京的主流片區也沒有絕對意義上的賣不掉的房子，無非價格。
本質上，賣不掉的房子=無法以你心理價位出掉，僅此而已。
3萬/㎡賣不掉，無人問津，流動性很一般。2.7萬/㎡，就會迎來問津者和洽談者。如果2.5萬/㎡，就幾乎被秒殺。一般都是如此。
降價越多，流動性就越好。
只不過絕大多數家庭，出售仍以價格為第一要素。只有少量專業投資客，以賣房融資的速度為第一考慮因素，並不在意體量上的一點區別。兩三千甚至三四千，總價上二三十萬。有時，在特殊階段，也是必需的。
就好比2015年初，牛市初期，市場行情也在醞釀中，二手房也很難賣。但很多專業的房產投資者通過降價出售，很快獲得流動性與一大筆資金，迅速購買更多套的房源——放大槓桿，博得更多收益。
這個時候，賣舊房的一點“降價”損失，幾乎瞬間被更多“買入”抹平。
評價一次房產交易是否划算：並不是簡單看多少價格賣出或買入，而是看這筆買賣對於整體資產的意義，要綜合資金的速度與策略目的。
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因此，回到剛才的開篇問題。
在南京，越是賣不掉的房子，某種意義上也是“剛性”特質越少的房子，如今的市場，從不顧一切買房到“挑挑揀揀”，買房人的購房更趨於理性，只會選擇需求上匹配、資金上合適的房源。
- 賣不掉的房子？
- 說明市場對其需求不旺盛，是優先級靠後的房源。
房市平淡期的“換房三定律”：賣舊房買新房；賣雜牌換品牌；賣劣質地段換好地段。
越是賣不掉，同學，越是要賣啊！趁餘溫還暖，趁新一輪的房價結構還在醞釀調整中。
這不是最好的置換時機嗎？
資產的“優化”是核心。
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再說，南京也不是所有的二手房都萎靡。
學區房依然緊俏。而河西改善房也普遍房價上揚。
比如河西中，一套7.5萬/㎡的逆天單價成交，當然，我推測這套房源帶閣樓，屬於“多一個房間”的功能。因此，90.4㎡，3個房間，至少功能上匹配了現代家庭。
透過簡單的單價去理解河西中，其實是我一直提的“總價-房間數”隱含規則，普遍意義上。
3房：普遍700萬以上甚至800萬。比如140㎡三房的西堤國際。
2房：普遍600萬。
那麼，再看又幾乎逆天價成交的河西南，很多人都認為“血腥”成交，甚至也不能理解所謂的“接盤者”，到底在圖什麼？
比如這套鏈家成交的五礦崇文金城90平小三房（非之前成交的6.14萬/㎡複式），單價達到6.19萬。當然，也推測可能包含了車位價。即便去掉車位，即便不算稅費，單價也要5萬大幾。確實，嚇人。
這一套佳兆業剛交付的小3房，也包含了車位價，但也有不菲稅費，單價幾乎就是5萬大幾。
當然，這裡也並不是在用最高的成交價來渲染“這個板塊房價要漲”的風氣，事實上，
單靠口水、宣誓、業主聯盟和媒體炒作，本質上無法改變一個區域的實際價值，供需關係是決定價格的主因。每一筆真實成交都有一定的原因甚至合理性。
情不自禁回到原始問題：這些購買者，圖啥？
什麼是二手房的成交？這麼多錢買房的，是傻瓜？
一般二手房，總是在看了很多房源和比較之後的一種選擇。基本上很少有人只看到一個房源的房價就買。尤其是河西南，相對同質化的房源還是比較多的。往往是權衡利弊與反覆比較。
如果說可能原因，無非是“總價-房間數”規律在起作用。好歹，500萬買到一個全精裝的小三房，還兼備板塊發展利好、學區趨好、未來包括金融中心、阿里巴巴/小米和眾多總部型企業入駐的預期。
畢竟，在奧東，500萬，你還買不到一個2房。
如今，其他板塊相對而言有點偃旗息鼓的意味，而河西中的6萬多越來越普遍，河西南的成交區間也從之前的5萬緩緩抬高到了5.5萬/㎡。
與之同時，江北核心區的成交線（正榮等4萬，華潤毛坯3.8萬），與河西中、河西南保持著一種極為微妙的強聯動關係。
2019年上半年的南京小陽春漲幅，一個非常明顯的現象：擁江區域的房價聯動。
以後可以利用這個規律。
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至少，很多“陽光城市頻道”的讀者要感謝平臺。
因為，即便在2018年年底最悲觀、寒冬的時候，依然堅持專業的判斷與理性的分析，在眾多專家、媒體集體唱衰河西、唱衰河西南房價崩盤之際，推理出區域發展價值。
而2019年的回暖與創新高，這是事實與客觀。很簡單，專業理性的分析與判斷，再次與市場客觀一致。
當然，我們也並不認為，如今6萬多介入到河西南是很高的暴漲投資預期。
事實上，河西南房價沒有如很多南京房產專家和媒體所預測的那樣：暴跌，崩盤。
儘管我們都知道，暴跌、崩盤、衰敗，這樣的字眼很吸引南京人的眼球。
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再回到南京的二手房現狀。
根據新景祥的數據統計，南京上半年二手房成交4.3萬套，同比有15%增長。二手房/新房，這個數據極為重要，南京連續多年都是二手房佔比超過新房，這說明南京房市的成熟性，也說明南京進入了存量房越來越主導的階段。（上海的二手房/新房，3左右）
二手房的成交量上，江寧是大頭。這也能理解，畢竟人口最多、面積最大、房源也最充分。主城的成交其次，也很容易理解，大量的學區屬性和緊湊的老破小面積（總價低），成熟配套與便捷交通。
河西居然能成交量排第三，且成交價最高，甚至超過主城。其實也很容易理解，畢竟是成熟最早的新城區。普遍是新房、次新房，板塊越來越宜居，而且學區如新城、新城南的中考成績在全市已經穩居前列。從需求上，也越來越能滿足大量南京中產家庭。目前的河西南就是一個聯動的河西中板塊，成交量也在趨上。
其實，令人稱奇的是仙林。成交量雖然很少，但成交價卻躍居全市第三。僅次於河西、主城。
一個如此偏遠（距離主城超過25公里）的新城區仙林，成交價超城東、城南、城北、江寧……不可思議吧？
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南京在2000年之後打造的兩個重點新城區，河西&仙林，全部獲得成功，至少房價層面。
雖然各自都有不盡如人意之處，比如河西、仙林的商業與主城區存在明顯區別，CLD的規劃定位密度不夠等。但在南京市範圍之內，兩者依然是絕對亮點的區域。
- 河西：二手成交均價第一。
- 仙林：二手成交均價第三。
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從實際統計數據上也可以看出來，調控之後的南京房價特點，既不大漲，從來不跌。
哪兒哪兒都不便宜。
我今天談到了一個詞，一個好的城市房價體系，一定要讓“有錢人住得爽、普通人住得起”。
說實話，南京這點真的沒做到位。
因為，南京高價豪宅房，受制於嚴苛的限價，普遍減配，有錢人住得不爽。而偏遠如淳化的地段，房價也都要2萬多——剛需真的是買不動。
從房價來看社會學，有錢人住得不爽，剛需又不太買得起，這不太利於南京的房價健康。內在的不和諧。
未來，南京什麼好房子突破10萬/㎡？
同時，也期待有更多1萬+的低價樓盤，讓南京的年輕人有可以觸及的希望。
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