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近日，《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》正式實施。圖為金灣航空新城一小區。南方日報記者 關銘榮 攝
業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為，不得成為業主委員會委員候選人；建設單位未出售的車位、車庫，業主、物業使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕……近日，《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的實施，引起了珠海各界的關注。
《實施細則》為物業管理中存在的“老大難”問題提供了相應解決依據，進一步建立健全珠海物業管理的長效機制。
日前，筆者走訪發現，珠海各界對通過立法手段，進一步規範物業管理表示肯定和贊同。珠海市香洲區人民法院法官表示，《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》的實施，細化了市、區政府、鎮街及相關部門的職責，同時對首次業主大會籌備組、業主大會、業主委員會、業主監事會的成立和工作流程作出詳細規定，還對物業服務企業退出等問題作出明確規定，有利於加強物業服務企業監管，提高物業服務質量。
業委會成立難如何破解？明晰三級管理體制
最近半年，珠海香洲南村社區的華志濤有點忙。他的身影出現在社區舉行的各種會議上，只為動員、鼓勵業主們參與南村豪苑業委會的籌備事宜，可效果並不理想，業主們積極性不高。
南村豪苑的問題並不是個案。長期紮根珠海社區的資深社工闞童介紹，他接觸過的不少小區，雖然想成立業委會，但最後並未如願，“業主積極性不高的原因，除了主觀因素，很大程度在於缺乏有效的鼓勵機制。另外，流程不明、管理監督部門缺位等，也為業委會的成立帶來了阻力。”闞童說。
新規實施有望打破這一僵局。針對過去市、區、鎮各級物業管理機構不完善，人員未配置到位等情況，《實施細則》以專款條文形式，明確了各級政府應配備專門機構與專職人員，充分發揮屬地管理職能。同時，進一步明確市、區兩級政府職責，明晰市、區、鎮街三級管理體制。
根據《實施細則》，符合設立業主大會條件的，鎮街應當自接到業主書面要求之日起三十日內，指導業主成立業主大會籌備組。籌備組成員為七人以上十五人以下單數，由鎮街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設單位代表和業主代表共同組成，其中業主代表人數不得低於籌備組總人數的百分之六十。籌備組組長由鎮街代表擔任。
《實施細則》還提出，自《珠海經濟特區物業管理條例》實施之日起，業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為，不得成為業主委員會委員候選人。在《珠海經濟特區物業管理條例》實施前，業主存在連續三個月或者累計六個月拖欠物業服務費用行為，在選舉前補繳的可以成為業主委員會委員候選人，進一步規範業委會成員要求。
在闞童看來，小區成立業委會的意義，在於協助業主們從分散的群體變成一個團結的組織，更好地維護自身合法權益，建設自己的家園。《實施細則》更明晰業委會籌備過程中政府部門的角色，更規範籌備流程，讓籌備過程更陽光、公平地進行，這些都將有助於提高業委會成立效率，提高業委會在小區的影響力，值得點贊。
停車難如何破解？小區車位不得“只售不租”
“小區周邊停車位越來越緊張，沒有固定車位確實不方便。”對家住吉大華業臨海花園的梁女士來說，每天回家找車位是一個難題，本打算向物業租用小區的車位，卻被告知小區車位“只售不租”，無奈之下，她只好向其他業主租用購買的車位。
小區車位是租是賣到底誰說了算？《實施細則》給出了答案：建設單位未出售的車位、車庫，業主、物業使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
《實施細則》提出，擬出租車位、車庫數量少於本物業管理區域要求承租車位、車庫的業主、物業使用人的房屋套數時，每擁有一套房屋的業主、物業使用人最多隻能承租一個車位或者車庫。
建設單位、業主和物業服務企業等車位、車庫的所有權人、使用權人以及管理人在出租車位、車庫時應當優先出租給本物業管理區域內的業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需求後，車位、車庫存在多餘情形的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，租賃期限不得超過六個月。
廣東暨眾律師事務所律師蒲偉分析，車位產權複雜，過去開發商為了回籠資金，強行規定小區地下產權車位“只售不租”的情況常用發生。一種觀點認為，開發商擁有地下產權車位的所有權，因此其“只售不租”的行為是合法的；另一種觀點則認為，《物權法》74條規定了應當優先滿足業主需要，因此“只售不租”並不合法，應當允許業主租用車位。意見分歧之下，孰是孰非標準模糊。
“《實施細則》規定小區車位不得‘只售不租’，可謂解決了這一爭議，切實保護了業主作的利益。”蒲偉說。
換物業難如何破解？為物業變更提供法律依據
去年，珠海前山金地花園小區因為一宗法院執行案備受關注。在業委會辭退了小區物業金豪物業公司後，對方一直拒絕離開小區，雙方打了6年的官司。直到去年8月，香洲法院強制執行，最終金豪物業才撤出該小區服務區域。
小區業主通過業委會“炒掉”物管，再另聘新的物業公司，本是一件正常的事，但因為前期有關制度對一些細節問題未作詳細規定，“老賴”物業便有機可乘。
香洲區人民法院統計數據顯示，2017年1月1日至2019年4月1日，該院共受理物業糾紛案件1823件，其中物業服務合同案件1806件。“物業服務企業多因業主拖欠物業服務費，或因退場追討物業服務費提起訴訟，要求業主繳納相關費用。業主多因認為業主委員會作出相關決定違反法定程序或者侵犯其合法權益而提起業主撤銷權之訴。”受訪法官說。
蒲偉介紹，在實踐中存在著多種物業企業變更導致的糾紛。終止合同後，原物業企業不肯退出，新的物業企業無法進場，小區的物業管理出現混亂，甚至出現新舊物業企業工作人員打架的情況，“無論對行業監管還是社區建設來說，剛性的服務標準和細則都非常必要，《實施細則》便是對原有法律的重要補充。”
《實施細則》提出，物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當組織召開業主大會會議決定是否續聘原物業服務企業。
物業服務合同的權利義務終止，物業服務企業應當退出物業管理區域。原物業服務企業未及時退出物業管理區域，經業主大會授權，業主、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構可以通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域。
物業服務合同權利義務終止後，業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構要求物業服務企業退出物業管理區域並移交相關資料，物業服務企業拒絕退出、移交資料，並以存在事實物業服務關係為由要求業主支付物業服務費的，業主有權拒絕。
除此外，《實施細則》還對物業服務費的收取方式等問題作出了規定。
蒲偉認為，《實施細則》針對物業服務提出的這些詳細規定，為物業主管部門指導和監督物業服務企業變更提供了法律依據，也為業主、業主大會和物業服務企業提供了清晰指引。
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