【一】楼市入秋？
郑州的楼市，就像玩过山车。
4-5月份像是登上了泰山之巅，各个售楼部踌躇满志，销售员更是意气风发，购房人买房子时求爷爷告奶奶的，但办完按揭后都是孙子一样的存在。
原因在哪？三个字：不愁卖。你不买自然有大批的人来买，完全不缺你这几个客户。
但是伴随着天气慢慢入秋，似乎楼市也逐渐入秋了？
我们具体分析一下中秋假期间开盘的众多项目的开盘数据。
▲中秋假期郑州各开盘项目开盘数据
绿色的是去化率低于50%的项目，而红色的是去化率高于80%的项目。从中我们可以看出，整体的销售情况出现了一定程度的下降，甚至有的项目出现了罕见的个位数的去化率。
整体楼市去化呈现严重的两级分化态势。
郑州作为以刚需住房为主力的市场，自然要继续接纳更多的刚需朋友，而我们总结去化率高的刚需刚改盘，如绿都澜湾、保利心语、融创金林金水府、阳光城檀悦等。会发现以下几点规律。
1、优质且靠谱的教育资源，最好是形成了书面协议已经开工建设或者是已经招生的。
信息爆炸时代，人们获取信息源的渠道越来越多，销售员一张嘴已经哄骗不到购房者了。
2、交通通达性强，最好是主城区或者三环到四环之间，有地铁已通车或者短期地铁规划更好。
对于日常要上班的人群而言，这是至关重要的，每天通勤时间多增加半小时，你的痛苦就会多增加一分。
3、靠谱的大开发商。
越是到市场出现波动的时候，越是大的开发商能抵御市场产生的波动，站在航空母舰上前行一定是比一叶舢板来得稳当且放心。
4、有已经建成或者正在规划的公园、湖泊、河流等资源更好。
毕竟生活不仅仅是生存，工作之余，茶余饭后还是想散散步享受一下生活。
5、整体上是以刚需或者刚改客户群体为主。
整个郑州市场上，还是以这两种客户群体为主，首次置业群体多，潜在中的接盘群体也较多。
【二】绿都澜湾
市场是检验房子好坏与否的唯一标准。而绿都澜湾作为管南一霸，已经在大盘云集的管南地区叱咤风云2年了，而更是将在近期推出五期5#、6#、9#，势必会再次引发购房者的热情。
五期地块总占地面积约58亩，总建筑面积约18万㎡，共规划了8栋高层住宅、1所幼儿园、1栋社区配套用房。
容积率仅为3.49。
▲绿都澜湾五期位置示意图
所以开发商趁热打铁，即将要加推三栋楼。
5#，27层；6#，23层；9#，23层。
户型涵盖82m²功能两房一卫，104-109m²的舒适三房两卫， 127m²-140m²的改善四房两卫，户型设计合理，空间布局舒适。
且整个园区户型为了重新考虑空间实用性，电梯、走道等采用分离式核心筒布局，保证户户通风及得房率最大化。
而我们更可以看出，五期处于地铁、商业、教育、公园等资源的中心位置，而且比四期距离地铁更近更方便。
【三】为何坚挺？
管南区域，已经成为郑州的网红区域，未来也将是郑州最大的刚需刚改聚集地之一，这中间不仅仅是因为房子便宜，更多是有大量的群体看好这里未来的发展并已经置业，恭喜你们，自2018年初起，这里已经升值不少。
1）、在价格层面上。
2018年以来，通常作为对比对象的北区楼市，出现了一定程度上的回调，如美景美境、华润悦玺、名门翠园的开盘价格都在大家的意料之外，每平米让利千元都是稀松平常的现象；而反观南区，在学校、供需等因素的影响之下，反而有了几百甚至千元的涨幅。
以绿都澜湾为例。
2018年1月21日开盘，推出四期共528套，去化470套，去化率89%，高层均价13300-13500元/㎡；
2018年3月21日开盘，推出四期317套，去化313套，去化率99%，高层均价13500元/㎡；
2018年5月12日开盘，推出五期513套，去化483套，去化率94%，高层均价14000元/㎡；
2018年9月21日开盘，推出五期六期共882套，去化791套，去化率89%，高层均价14000-14200元/㎡。
从以上数据我们可以得出怎么样的结论？
1、绿都澜湾作为管南网红盘，销量及去化率一直处于高位，市场上的呼声一直不错。
2、在房主不炒的大背景之下，澜湾多是以自住客户为主，而自2018年年内的首次开盘至今，单价已经增值1000元左右，以89㎡小三房为例，买入的已经躺着增值了近10万元。这是市场给予刚需刚改的机会，但同时也需要刚需刚改的群体抓住机会。
2）、在生活及学校层面上。
周围有南水北调滨河公园、体育公园以及五期地块自带的25亩市政公园，另外，更临近地铁口且不临近主路，同时避免了潜在的噪音污染；五期南侧地块为市场上已小有名气，主打24㎡成品公寓的“绿都澜湾·知了”公寓，自带社区底商，并规划引进一站式学龄辅教培训机构，加上宇通路沿线商业带，商业配套资源很丰富。
▲绿都澜湾五期市政公园示意图
而作为郑州教育资源相对匮乏的管城区，更是引进了区内王牌小学——创新街小学绿都澜湾校区。
而目前，一期已经交房业主的适龄孩子已经走进小学读书，二期和三期的部分业主也在开发商的帮助和协调之下，在还未交房的情况下已经将适龄孩子送进小学。
这点上，我们一定要给绿都这个靠谱的企业点赞！
未来五期业主孩子也有极大机会分进创新街小学绿都澜湾校区。当然，划片的范围由教育局决定，你我都无法干涉。
2019学年创新街小学绿都澜湾校区开学典礼一览。
3）、在出行购物层面上。
坚挺的价格，优质的学校以及靠谱的开发商还不够。其实，地铁一直是澜湾准业主们诟病的点，因为都觉得实际位置距离真正的地铁口远，但是现在五期来了，这是真真正正的地铁盘。
百度地图实测绿都澜湾五期距离地铁口不到500米，走路约10分钟内即可，真真正正的地铁盘。
而对于开车的业主而言，紫荆山南路直通南三环、东侧不远的中州大道，都是可以让我们快速到达郑东新区CBD、龙湖副CBD、高铁站商务区等城市主要商务区。
【四】正确的选择？
从早些年的躬耕南龙湖、中原区大盘绿都城，近年来的双地铁小户型项目绿都二环里，管南双雄绿都紫荆华庭、绿都澜湾，再到德化街改造，绿都集团的步伐可谓是稳扎稳打，这背后当然和绿都背靠宇通集团这颗大树有关系，更是一个靠谱的车企浸淫至房企的精神内核。
在楼市行情趋稳的当下，刚需仍能在购买自住用房的同时，产生缓慢增值的“睡后收入”，这比打卡上班来得稳，同时也比上班轻松。
我们回顾郑州所有保值且增值的房产，无非几点：优质学区、地铁口、核心商务资源等。而靠谱的绿都澜湾已经成为典型的学区+地铁的优质资产，这点上，刚需刚改的确是赚到了。
购房者越来越理性，从中秋假期的开盘数据中我们就可以看得出来。小开发商以及盲目自信的开发商已经不被市场接纳，而占据核心资源或者稳扎稳打的开发商正在被置业者选择，短期内是这样，长期内更是如此。
在利率高企的郑州购房市场上，刚需刚改已经被伤害得太多，而一套资源聚集且能稳步升值的好房子是他们最大的慰藉。
已经交付的绿都澜湾一期绝对是当下维权市场上稳健交付的一股清流。
不信，可以去看看。
▲绿都澜湾一期交付实景
备注：本文图片及内容来自于网络及实地探盘。一切信息以开发商公布为准。
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