民間借貸到期後以房抵債的操作比較常見，但如何操作才是合法有效的，才是更規範更能保障債權人利益的，則需要關注和研究，也更需要經驗。本文就比較典型，由於是指導性案例，意味著以後類似情形，法院都將這樣裁判，因此，值得關注。後附要點及裁判文書全文。
指導案例72號
湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案
（最高人民法院審判委員會討論通過2016年12月28日發佈）
▌裁判要點
借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
▌關鍵詞
民事；商品房買賣合同；借款合同；清償債務；法律效力；審查
▌相關法條
《中華人民共和國物權法》第186條
《中華人民共和國合同法》第52條
▌基本案情
原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司（以下簡稱彥海公司）應於2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中的損失費用416300元；三、彥海公司承擔本案的全部訴訟費用。
彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應分案起訴。四人與彥海公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實為借貸，該商品房買賣合同係為借貸合同的擔保，該約定違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條的規定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費用亦無事實依據。
法院經審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借並接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期後，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記後一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利。
▌裁判結果
新疆維吾爾自治區高級人民法院於2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請求。上述款項，應於判決生效後十日內一次性付清。宣判後，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院於2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區高級人民法院（2015）新民一初字第2號民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請求。
▌裁判理由
法院生效裁判認為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但雙方係爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對賬，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以准許。本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排並未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣後形成的變更法律關係性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予採信。
但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由於雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且彥海公司提出該欠款數額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。由於法律保護的借款利率明顯低於當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。（生效裁判審判人員：辛正鬱、潘傑、沈丹丹）
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2015）民一終字第180號
上訴人（原審被告）：新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司。
法定代表人：甘彥海，該公司董事長。
被上訴人（原審原告）：湯龍。
被上訴人（原審原告）：劉新龍。
被上訴人（原審原告）：馬忠太。
被上訴人（原審原告）：王洪剛。
上訴人新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司（以下簡稱彥海公司）因與被上訴人湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛商品房買賣合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區高級人民法院2015年4月27日作出的（2015）新民一初字第2號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，於2015年8月12日開庭進行了審理。彥海公司的法定代表人甘彥海及委託代理人許文忠、董晉湘，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的共同委託代理人豐培華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院經審理查明：2013年3月18日和2014年3月27日，彥海公司與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛分別簽訂15份《商品房預售合同》，並向新疆維吾爾自治區烏魯木齊市房屋產權交易管理中心備案登記。
2014年6月18日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司簽訂《商品房買賣合同》約定：一、買受人（湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛）購買的商品房為：1、1號樓建築面積：32617.85平方米；2、龍河南路沿街商鋪建築面積10197.94㎡；3、商業樓前廣場、停車場及附著物的使用權；4、“紫荊公館”1號樓至7號樓東側公路以東，圍牆以西住宅區地面約100個停車位（具體位置詳見附件圖紙上所載明的區域為準，具體車位數量以最終在指定區域內實際規劃的車位數為準）；5、100個地下車位（位於臨近1號樓地下出入口，並集中至兩個到三個區域，具體位置詳見附件圖紙上所載明的區域為準）；6、紫荊公館6號住宅樓6-102室（建築面積114㎡）和6-103室（建築面積166.48㎡）。二、計價方式與價款：總價款為人民幣肆億元整。付款方式及期限、面積確認及面積差異處理、逾期付款的違約責任、交付期限、逾期交房違約責任、交接、產權登記約定等以補充協議為準。
同日，雙方簽訂《預售商品房補充協議》（預售房字201506號）。該協議約定：2013年7月15日甲方（彥海公司）與乙方（湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛）簽訂的《借款合同》因甲方長期拖欠利息，已確定無能力償還借款本金及利息，雙方確定借款期限提前到期，甲方同意以物抵債並確認2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》為甲、乙雙方在確認2013年7月18日至2014年3月27日簽訂並辦理備案《商品房預售合同》的基礎上形成，本補充協議為2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》的補充協議。經甲乙雙方對賬確認截止至2014年6月18日，乙方已付房款共計人民幣361398017.78元，剩餘38601982.22元未付。剩餘房款待甲方給乙方辦理完畢全部標的物房屋產權證書及土地使用權證書後的30日內，再由乙方一次性支付給甲方人民幣38601982.22元。本合同在執行中發生糾紛，因此產生的訴訟費、公證費、評估費、律師費、過戶費等實現債權的所有費用均由違約方承擔。
2014年6月18日，彥海公司向王洪剛出具《甘彥海客戶對賬表》，證明截止2014年6月18日彥海公司共拖欠王洪剛借款本息合計10291205.65元（不包含案外人馬炳臣、李靜轉給王洪剛的債務）。
2014年7月10日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司經對賬確認，截止2014年6月18日，彥海房產公司欠付四人借款本息合計248487812.13元。
2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》，承諾給買受方辦理交房使用日期為2014年9月30日前，並承諾如未能按期向買受方交房，自2014年9月30日起，每月向買受方支付人民幣1200萬元的利息及違約金，直到交房完畢之日時止。
一審法院另查明，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛因本案所涉糾紛與新疆鼎信旭業律師事務所簽訂《委託代理合同》、《收費協議》，並向新疆鼎信旭業律師事務所繳納律師代理費416300元。
一審法院再查明，2014年3月24日，彥海公司因委託劉新龍銷售其開發建設的紫金公館小區，將其公司公章一枚、合同專用章一枚、財務專用章一枚、甘彥海法定代表人私章二枚移交給劉新龍。劉新龍於2014年3月27日將上述印章退還彥海公司。
湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛起訴稱，根據雙方合同約定，彥海公司應於2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中的損失費用416300元；三、彥海公司承擔本案的全部訴訟費用。
彥海公司答辯稱，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛和彥海公司有15份獨立的合同，且四人之間不存在任何關係，在本案中不應同時作為原告，應分案起訴。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司並沒有購買和出售房屋的意思表示。15份房屋預售合同實際是名為買賣合同，實為借貸關係。商品房買賣實為借貸關係的擔保。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛在彥海公司向其借款期限尚未到期時，即要求彥海公司與其簽訂《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》，約定以流質的方式將之前預告登記房屋於2014年9月30日前交付四人，該約定違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條的規定，該抵押行為無效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《預售商品房補充協議》存在顯失公平、乘人之危的情況，屬無效合同。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛要求的違約金及損失費用無事實依據。
一審法院經審理認為，關於原告訴訟主體是否適格問題。彥海公司稱，其與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛分別簽訂15份合同，應當分案訴訟。該院認為，2014年3月18日和3月27日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司分別簽訂的15份《預售商品房買賣合同》為預告登記備案合同，該合同雙方並未實際履行。備案合同簽訂後，四人與彥海公司於2014年6月18日簽訂《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》均載明買受人主體為湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛。故湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛共同訴訟主體適格。彥海公司提出四人應分別訴訟的抗辯理由，該院不予採納。
關於雙方簽訂的合同效力和法律關係問題。本案中，彥海公司合法取得商品房預售許可證後，將其開發的“紫荊公館”的在建房產，與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛簽訂《商品房買賣合同》及《預售商品房補充協議》。合同約定的商品房基本狀況，商品房總價款、單價、付款方式及剩餘購房款付款時間、交付使用條件與日期等，具備商品房買賣合同的必要條款，雙方並在落款處簽字蓋章。彥海公司對涉案合同真實性未提出異議。可見，雙方訂立商品房買賣合同意思表示真實，內容不違反法律、行政法規強制性規定，應屬合法有效。彥海公司認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的內容，違反《中華人民共和國物權法》第一百八十六條“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”的規定。該院認為，本案中，雙方當事人並未就涉案房屋設定抵押擔保，不涉及擔保法關於“流質契約禁止”問題。故商品房買賣合同約定內容並不違反《中華人民共和國物權法》第一百八十六條和《中華人民共和國擔保法》第四十條的禁止性規定。
彥海公司庭審中稱，《預售商品房補充協議》僅有公司蓋章無股東簽字，且公司蓋章及甘彥海私章於2014年3月24日移交給劉新龍，系劉新龍私自加蓋，無法律效力。經查，劉新龍經彥海公司同意，於2014年3月24日13時4分將彥海公司的公章、合同章、財務章及甘彥海的私章移交給劉新龍。2014年3月27日17時11分劉新龍將上述公、私章返還給彥海公司。《商品房買賣合同》與《預售商品房補充協議》系2014年6月18日同日簽訂，均在公、私章交接之後。2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》認可並對《預售商品房補充協議》約定的部分內容予以明確，落款處由彥海公司的股東簽字，並加蓋公司公章。故《承諾書》載明的內容可以證實，彥海公司對《預售商品房補充協議》的簽訂和內容是明知的。《預售商品房補充協議》無股東簽字，並不能成為該協議無效的法定理由。故彥海公司認為《預售商品房補充協議》無法律效力的理由不能成立。
關於雙方的法律關係問題。經查，雙方當事人對在簽訂《商品房買賣合同》前存在借貸關係均不持異議。彥海公司在對還款期限屆滿部分債務無力償還借款本息的情況下，雙方就借款期限未屆滿的部分債務確定於2014年6月18日提前到期，並於2014年7月10日對借款本息進行核算確認後，將借款本息數額轉為購房款，用於湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛購買彥海公司開發的紫荊公館部分房產，購房單價以彥海公司提供《紫荊公館一號綜合寫字樓銷售房源表》進行計算，並約定折抵後剩餘38601982.22元房款待彥海公司給四人辦理完畢全部標的物房屋產權證書及土地使用權證書後的30日內一次性支付。《商品房買賣合同》簽訂後，彥海公司未償還借款和利息。可見，雙方借貸關係通過協商一致予以解除，其基於借貸關係而發生的債權債務因設立新的商品買賣合同法律關係而歸於消滅。因此，雙方當事人之間系商品房買賣法律關係。彥海公司認為雙方之間系名為商品房買賣實為民間借貸法律關係的抗辯理由與事實不符，該院不予採納。
綜上，雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》系雙方真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，屬合法有效。雙方之間系商品房買賣合同的法律關係。合同相對人應按約定忠實履行各自合同義務。履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任。
關於彥海公司是否應當支付違約金和律師費問題。雙方簽訂的《預售商品房補充協議》第八條違約責任中約定，合同在執行中發生糾紛，因此產生的訴訟費、公證費、評估費、律師費、過戶費等實現債權的所有費用均有違約方承擔。彥海公司在《承諾書》稱，《預售商品房補充協議》第四條明確約定，承諾人承諾給買受方辦理交房使用日期為2014年9月30日前。承諾人現向買受方鄭重承諾：如承諾人未能按期向買受方交房，承諾人自2014年9月30日起，每月向買受方支付人民幣1200萬元整的利息，直到交房完畢之日截止。彥海公司作為公司法人，對其作出的承諾和因承諾未能兌現而產生的法律後果應當明知。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。《最高人民法院關於適用司法解釋》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。彥海公司認可未能按約交付房屋，但不應承擔違約金，其理由是雙方為借貸關係而非商品房買賣合同關係。經該院釋明，彥海公司請求人民法院對違約金予以調減。根據雙方約定及被告的承諾，彥海公司遲延交付房屋的行為已構成違約，應當承擔違約責任，並承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中產生的訴訟費和律師費用416300元。由於彥海公司認為合同約定違約金每月1200萬元過高，鑑於彥海公司仍具備交付房屋的條件及湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛尚未付清全部購房款項，該院酌定參照人民銀行同期同類貸款利率標準，以已付房款361398017.78元為基數，確定違約金為9275057.23元。即，2014年10月1日至2014年11月21日的同期同類貸款年利率為6.55%，361398017.78元×（6.55%÷365）×51天=3307534.38元；2014年11月22日後的同期同類貸款年利率為6.15%，361398017.78元×（6.15%÷365）×98天（計算至2015年2月28日）=5967522.85元。
綜上，一審法院依據《中華人民共和國合同法》第九條、第四十四條、第一百一十四條之規定，作出（2015）新民一初字第2號判決：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請求。上述款項，應於判決生效後十日內一次性付清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費343881.5元（湯龍已預交），由彥海公司負擔。
彥海公司不服一審判決，向本院提起上訴。
彥海公司上訴稱，彥海公司與湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛之間不存在真實有效的房屋買賣關係，雙方之間存在借款關係，且該借款關係涉嫌犯罪，現正在公安機關處理過程中。為保證彥海公司履行還款義務，雙方於2013年7月5日簽訂《補充協議》，約定將紫荊公館第一至十九層以預售方式出售給四人，彥海公司以約定的價格回購，作為借款擔保。該擔保方式具有流質性質，應當認定為無效。2014年6月18日簽訂的本案《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》，均是為履行上述《補充協議》簽訂，實質是以物抵債協議，均應依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定，認定為無效。彥海公司的公章和合同章、財務章，自2014年3月24日移交給劉新龍後，至2014年6月30日才移交回彥海公司，劉新龍未經彥海公司同意，於2014年6月18日在《預售商品房補充協議》上私自加蓋彥海公司的公章，一審判決對該事實認定錯誤。由於上述合同依法應認定為無效，雙方當事人在合同中約定的未交付房屋的利息及違約責任等約定無效，不能作為判令彥海公司承擔違約金和支付律師費的依據。根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定，本案屬於當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的情形，應當按照民間借貸法律關係審理。湯龍等四人以高達10%以上的月利率計算出高額利息，擴大非法債權總額，又用以物抵債形式簽訂《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》，逃避公開拍賣程序，將價值8億元的房產以4億元價格抵債，侵犯了彥海公司其他債權人的權益。故上訴請求：1、撤銷一審判決第一項、第二項；2、判決駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的訴訟請求；3、本案訴訟費用由湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛承擔。
湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛答辯稱，一審判決認定事實正確，本案雙方當事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關係。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條的規定，依法成立的合同，自成立時生效。本案《商品房買賣合同》自雙方當事人簽字蓋章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《補充協議》、《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》，系相繼訂立，時間上具有連續性，內容上具有關聯性。《補充協議》、《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》不存在法律規定的合同無效情形，未違反法律關於流押禁止的規定。彥海公司雖主張《補充協議》、《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》對其顯失公平，但並未依法行使合同撤銷權。彥海公司主張《預售商品房補充協議》系劉新龍等私自加蓋彥海公司公章，與事實不符。劉新龍已於2014年3月27日上述協議簽訂前，將公章返還給彥海公司，且2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》，再次強調和認可《預售商品房補充協議》約定內容，該《承諾書》有彥海公司股東簽字並加蓋公章，系彥海公司真實意思表示。一審判決適用法律正確。彥海公司未按合同約定履行義務，應當承擔違約責任。《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的情形，與本案事實不一致，不應適用於本案。請求駁回彥海公司的上訴請求。
本院二審經審理查明：一審庭審中，雙方當事人均未提交《印章保管使用交接登記表》的證據，雙方於庭審結束後分別提交了一份《印章保管使用交接登記表》，兩份登記表所載第1項印章移交人、接交人、監交人的姓名及日期相同，但筆跡存在明顯不同；湯龍等四人提交的登記表顯示，劉新龍於2014年3月27日將印章移交回彥海公司，甘彥春、馮彥梅接交了印章，而彥海公司提交的登記表顯示印章移交回彥海公司的時間為2014年6月30日，接交人為梁好莉，登記表上沒有移交人劉新龍的簽字。雙方提交的上述兩份登記表，一審法院未組織雙方予以質證。
湯龍等四人於一審提交借款合同、付款憑證、股東會決議、補充協議、債務轉讓確認書、委託支付函等證據，證明其對彥海公司存在因借款合同關係形成的債權。彥海公司於一審中對上述證據的真實性均予以認可，但認為案外人馬炳臣、李靜與彥海公司之間的債權債務關係，與本案無關；其與湯龍等人簽訂的兩份金額為2億元和6000萬元的借款合同不真實，系計算高利產生；二審中，彥海公司表示，該兩筆借款涉嫌犯罪，其已經向公安機關報案，但就相關涉嫌犯罪的事實及公安機關處理情況，彥海公司未提交證據證明。根據上述證據載明的事實，彥海公司與湯龍等人之間共存在六筆借款，具體如下：
1、彥海公司與湯龍、馬忠太、劉新龍於2013年7月15日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向三人借款2億元，借款期限為一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計算。
2、彥海公司與王洪剛於2013年7月15日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向王洪剛借款6000萬元，借款期限為一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計算。
3、彥海公司與馬炳臣於2013年8月21日簽訂《民間借款合同》一份，約定彥海公司向馬炳臣借款4240萬元，借款期限為3個月，以實際放款日期為準，利息按銀行同期貸款利率四倍計算。2014年6月18日，馬炳臣向彥海公司和王洪剛出具債務轉讓確認書，確認同意彥海公司欠付馬炳臣的借款本息合計48869115.43元由王洪剛承擔還款義務。
4、彥海公司與湯龍於2013年12月20日簽訂《借款（保證）合同》一份，約定彥海公司向湯龍借款1000萬元，借款期限為2個月，自2013年12月20日起至2014年2月19日止，借款利率為月息2.2%，綜合服務費1.3%。
5、彥海公司與李靜於2014年3月28日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向李靜借款1000萬元，借款期限為3個月，自2014年3月28日起至2014年6月27日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計算。2014年6月18日，李靜向彥海公司和王洪剛出具債務轉讓確認書，確認同意彥海公司欠付李靜的借款本息合計1000萬元由王洪剛承擔還款義務。
6、彥海公司與湯龍於2014年4月22日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向湯龍借款1000萬元，借款期限為3個月，自2014年4月23日起至2014年7月22日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計算。
湯龍等四人提交的銀行轉賬憑證顯示，上述借款合同簽訂後，出借人已經依約將合同約定的借款實際支付給彥海公司。二審中，經詢問彥海公司承認已經實際收到上述款項。彥海公司法定代表人甘彥海陳述，其雖然收到上述1、2項合同項下2.6億元轉賬款項，但隨即向湯龍等人指定的人歸還了該款項，並未實際使用，就該還款事實，彥海公司未提交證據證明。
上述第1、2項借款合同簽訂同日，湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛分別與彥海公司簽訂兩份《補充協議》，約定前述兩項借款合同的實際利息均為月利3%；彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍提供“紫荊公館”項目一號綜合樓1-13層，向王洪剛提供該綜合樓14-19層，分別以2億元和6000萬元價格銷售給湯龍、馬忠太、劉新龍及王洪剛，並辦理商品房預售登記備案手續；由於上述房產屬於在建工程，不能備案登記在個人名下，雙方協商為擔保上述借款還款，彥海公司自願將上述房地產預告登記至湯龍、馬忠太、劉新龍及王洪剛名下；彥海公司於2014年7月15日借款合同到期前，需分別以2億元和6000萬元的價格回購上述房屋，若不能在規定日期內回購，應依《商品房買賣合同》所約定的時間辦理完畢相關的產籍手續，繳納的一切稅費由彥海公司承擔，若彥海公司在規定期限內回購上述房產，雙方簽訂的《商品房買賣合同》終止，並收回湯龍等人持有的彥海公司全部資料。上述第6項借款合同簽訂同日，湯龍與彥海公司簽訂《補充協議》，約定前述第6項借款合同的實際利息為月利3%；彥海公司向湯龍提供“紫荊公館”項目沿街商鋪8號樓建築面積3496平方米的房地產，以1000萬元價格銷售給湯龍，並承諾在3個月內辦理完成商品房預售登記備案手續；由於上述房產屬於在建工程，不能備案登記在個人名下，雙方協商為擔保上述借款還款，彥海公司自願將上述房地產預告登記至湯龍名下；彥海公司於2014年7月21日借款合同到期前，需以2000萬元的價格回購上述房屋（湯龍於2013年12月20日委託烏魯木齊昌盛怡和工貿有限公司代付彥海公司購房款1000萬元整，2014年4月23日再支付1000萬元購房款），若不能在規定日期內回購，應依《商品房買賣合同》所約定的時間辦理完畢相關的產籍手續，繳納的一切稅費由彥海公司承擔，若彥海公司在規定期限內回購上述房產，雙方簽訂的《商品房買賣合同》終止，並收回湯龍持有的彥海公司全部資料。
湯龍等四人分別於2013年7月18日與彥海公司簽訂9份《商品房預售合同》，約定將紫荊公館1棟1層商業3及1棟10-17層，分別以17000元/平方米和6546元/平方米的單價，預售給湯龍等四人。雙方另於2014年3月27日簽訂6份《商品房預售合同》，約定將紫荊公館1棟4層商業1-6，分別以10000元/平方米的單價，預售給湯龍等四人。上述《商品房預售合同》分別於2013年7月19日、2014年3月31日在新疆維吾爾自治區烏魯木齊市房屋產權交易管理中心辦理了預購商品房預告登記。二審中，經詢問雙方當事人確認，2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》約定的買賣房屋標的，系在上述預告登記房屋範圍基礎上確定，實際大於預告登記的範圍。
2014年6月18日，湯龍等四人與彥海公司簽訂的《預售商品房補充協議》（預售房字201506號）中還約定：雙方對賬確認截止到2014年6月18日，湯龍等四人已付房款361398017.78元，該已付款項金額包括湯龍等人向彥海公司提供的借款本息及彥海公司轉讓給王洪剛的債務（彥海公司欠付債權人馬炳臣及李靜的債務）；任何一方未能全部履約或履約不充分時，視為違約，違約方賠償給守約方全部經濟損失。
2014年6月23日彥海公司出具的《承諾書》抬頭為“買受人”，內容還包括：承諾人彥海公司與買受方於2014年6月18日簽訂《預售商品房補充協議》編號：預售房字201506號，承諾人為認真、嚴格履行協議，特向買受方作出如下承諾……。該《承諾書》落款處有彥海公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的簽名及捺印。二審中，甘彥海對該《承諾書》的真實性予以認可，但稱該《承諾書》係為向銀行辦理貸款而寫給銀行的，不是出具給湯龍等四人的，就其主張的該項貸款相關事實，彥海公司未向本院舉證證明。
湯龍等四人於一審提交2014年6月18日《甘彥海客戶對賬表》載明，截至對賬日，彥海公司欠款本息合計102910205.65元。其中，借款期初本金分別顯示為2014年1月1日6000萬元、2014年1月20日2000萬元、2014年1月26日2000萬元，2014年5月歸還借款本金合計2000萬元，尚欠借款本金合計8000萬元；借款利息為分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利，截至2014年6月18日上述借款本金共產生借款利息1820萬元，複利9140653.65元，2014年4月30日歸還利息150萬元，尚欠借款利息及複利22910205.65元。湯龍等四人於一審提交2014年7月10日《甘彥海利息明細表》載明，截至2014年6月18日，彥海公司欠款本息合計248487812.13元。其中，借款期初本金分別顯示為2014年2月22日4000萬元、2014年2月23日2000萬元、2014年1月24日4000萬元、2014年1月26日1000萬元、2014年2月1日2000萬元、2014年2月2日2000萬元、2014年2月5日1000萬元、2014年2月9日4000萬元、2014年2月19日1000萬元、2014年5月23日1000萬元，尚欠借款本金合計2.2億元；借款利息為分別按照月利率3%和3.5%、逾期利率10%計算，並計算複利，截至2014年6月18日上述借款本金共產生借款利息2939萬元，複利8337812.13元，尚欠借款利息及複利37727812.13元，歸還利息924萬元。二審中，經詢問雙方當事人，均認可雙方於《預售商品房補充協議》確認的湯龍等人已付房款361398017.78元，系根據上述兩份對賬單顯示借款本息餘額合計351398017.78元，加上王洪剛承擔的彥海公司對李靜的債務1000萬元所得。
二審中，彥海公司提交16份新證據，用以證明其對外負債情況。該16份證據均系彥海公司與其他借款人之間借款合同糾紛的起訴材料及人民法院管轄權異議裁定書。其中證據1-9的裁定書均系2014年作出，證據10-16的裁定書均系本案一審判決作出後作出。湯龍等四人對該16份新證據中的裁定書的真實性均予以認可，但對其他起訴材料以其系複印件為由不予認可，對證據是否屬於法律規定的二審中新的證據，未發表質證意見。
彥海公司於2015年8月4日向本院提交了延期審理申請書、筆跡鑑定申請書，以本案涉及刑事犯罪，其已經向公安機關報案為由，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規定，申請本案延期審理；以其不知曉亦未簽訂《預售商品房補充協議》，該協議上公章為劉新龍私自加蓋為由，申請對《印章保管使用交接登記表》上印章交接人的簽字進行筆跡鑑定。湯龍等四人以《承諾書》可以證實《預售商品房補充協議》系彥海公司真實意思表示為由，不同意彥海公司提出的筆跡鑑定申請。
本院二審查明的其他案件事實與一審法院查明的案件事實一致。
本院認為，根據當事人上訴、答辯意見，並經其當庭確認，本案二審爭議焦點為：一、案涉《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》的法律效力；二、彥海公司是否應當向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元及律師費416300元。
一、案涉《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》的法律效力
（一）《預售商品房補充協議》的真實性
就彥海公司公章、財務章等移交情況，在一審庭審中，雙方當事人均未提交證據予以證明。庭審結束後，雙方各自向一審法院提交一份《印章保管使用交接登記表》，一審法院未組織雙方予以質證，且兩份登記表所載內容相左。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十八條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零三條第一款之規定，雙方提交的上述《印章保管使用交接登記表》，不能作為認定本案事實的根據，一審判決僅根據湯龍等四人提交的上述登記表，認定彥海公司公章、財務章等移交的相關事實，違反了上述法律、司法解釋的規定，本院對此予以糾正。
就《預售商品房補充協議》的真實性問題，2014年6月23日彥海公司出具的《承諾書》內容顯示，彥海公司承認其與買受方於2014年6月18日簽訂了編號為預售房字201506號的《預售商品房補充協議》，彥海公司為認真、嚴格履行該補充協議，向買受方作出承諾。該《承諾書》落款處有彥海公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的簽名及捺印。二審中，甘彥海認可該《承諾書》的真實性，但主張該《承諾書》係為向銀行辦理貸款而寫給銀行的，而不是出具給湯龍等四人的。本院認為，彥海公司對其所持《承諾書》並非向湯龍等四人出具，而是向銀行出具的辦理貸款材料的事實主張，未向本院舉證證明，且《承諾書》抬頭明確載明為“買受人”而非任何銀行，故對彥海公司的該項陳述，本院不予採信。現彥海公司對《預售商品房補充協議》的真實性不予認可，但根據上述《承諾書》的內容，彥海公司明確表示同意按照《預售商品房補充協議》約定履行相應義務，故本案中可以認定《預售商品房補充協議》的真實性。彥海公司申請對《印章保管使用交接登記表》上印章交接人的簽字進行筆跡鑑定，但該事項對本案基本事實的認定沒有實際意義。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款之規定，對彥海公司的該項申請，本院不予准許。
（二）《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》的法律效力
本案中，雙方當事人對《商品房買賣合同》的真實性均無異議，《預售商品房補充協議》的真實性亦依法可以確認，根據《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規定，《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》均已依法成立。該兩份合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了《補充協議》，並依據該《補充協議》的約定，簽訂了相應的《商品房預售合同》，辦理了預購商品房預告登記。但根據《預售商品房補充協議》的約定內容及雙方於2014年6月18日、7月10日對賬情況，雙方於2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》，系在彥海公司長期拖欠借款利息，已確定無能力償還借款本金及利息的情況下，雙方經協商同意，借款期限提前到期，並將對賬確認的借款本息轉為購房款，將雙方之間的借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務內容亦作出了約定。本院認為，民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當事人的意思表示發生變化的情況並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以准許。由於《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》簽訂時，雙方之間的部分借款已經到期，其餘部分借款雙方當事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經協商一致終止借款合同關係，訂立《商品房買賣合同》，建立商品房買賣合同關係，將對賬確認的借款本息轉變為已付購房款。該《商品房買賣合同》並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，雙方協商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。《商品房買賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協議》、《承諾書》的內容均表明，湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意願，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意願。當事人的上述交易安排，並未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。儘管案涉購房款的支付源於當事人之間曾經存在的借款合同關係，但尊重當事人嗣後形成的變更法律關係性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。藉此，對彥海公司所持根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定，本案《商品房買賣合同》、《預售商品房補充協議》應認定為無效的主張，本院依法亦不予採信。彥海公司雖主張雙方之間部分借款關係涉嫌犯罪，現正在公安機關處理過程中，但就該主張，彥海公司未提供證據證明，對其該項事實主張，本院難以採信。彥海公司據此申請本案延期審理，亦不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規定，對其申請，本院依法不予准許。彥海公司主張案涉房產的實際價值為8億元，遠高於《商品房買賣合同》約定的買賣價格，因而顯失公平，侵犯了彥海公司其他債權人權益。就案涉《商品房買賣合同》簽訂時存在顯失公平的事實，彥海公司於二審中提交的16份證據，不足以證明其所持主張，就該事實彥海公司亦未提供其他證據予以證明。且若彥海公司認為該交易價格顯失公平，根據《中華人民共和國合同法》第五十四條之規定，應依法行使撤銷權，現彥海公司僅以價格顯失公平為由主張合同無效，缺乏事實和法律依據，本院對此不予採信。
關於彥海公司主張，根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定，本案屬於當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的情形，應當按照民間借貸法律關係審理的問題。本院認為，本案作為二審案件，原則上不適用上述司法解釋的規定。而且依前所述，案涉《商品房買賣合同》是在借款到期後，雙方當事人經協商對賬後簽訂的，目的在於將雙方之前的借款本金及利息轉變為購房款，由原出借人向借款人購買標的房屋，而並非為借款合同提供擔保，故本案情形亦不屬於上述司法解釋第二十四條規定的適用情形。彥海公司所持本案應按照民間借貸法律關係予以審理的上訴理由，缺乏事實和法律依據，本院對此不予採信。
二、彥海公司是否應當向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元及律師費416300元
在確認《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》真實有效的情況下，原則上應當按照合同約定確定雙方當事人之間的權利義務關係。但在本案中，雙方當事人均認可該《商品房買賣合同》系在雙方原借款合同關係基礎上達成，且彥海公司提出雙方在合同中確認的欠款數額，包含了湯龍等四人計算的高額利息。鑑於雙方當事人均認可對賬確認的欠款數額，包含了借款本金及利息，在當事人將該欠款轉化為已付購房款，並請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂《商品房買賣合同》等方式，將違法高息合法化。
二審中，經詢問雙方當事人，均認可《預售商品房補充協議》中確認的湯龍等四人已付房款361398017.78元，系根據湯龍等四人一審中提交的兩份對賬單顯示的借款本息餘額合計351398017.78元，加上王洪剛承擔的彥海公司對案外人李靜的債務1000萬元所得。經查，湯龍等四人於一審提交的2014年6月18日《甘彥海客戶對賬表》和2014年7月10日《甘彥海利息明細表》載明，雙方之間借款利息系分別按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利。以此計算，上述對賬表及明細表所計算的借款利息的利率，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人通過上述對賬確認的欠款數額，本院依法不能予以確認。由於法律保護的借款利率明顯低於雙方當事人上述對賬確認的借款利率，故應當認為湯龍等四人作為《商品房買賣合同》的購房人，尚未足額支付合同約定的361398017.78元首期購房款。本院認為，雖然《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》明確約定了彥海公司交付房屋的時間為2014年9月30日，但應當認為，該交房義務系以湯龍等四人支付首期購房款361398017.78元為履行前提。在湯龍等四人尚未足額支付首期購房款361398017.78元的情況下，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。鑑此，湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決僅依據雙方合同約定和對賬確定的金額，認定湯龍等四人已經依約履行支付首期購房款義務，彥海公司逾期交付房屋構成違約，並據此判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。
綜上所述，一審判決認定事實和適用法律存在部分錯誤。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
一、撤銷新疆維吾爾自治區高級人民法院（2015）新民一初字第2號民事判決；
二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請求。
一審案件受理費343881.5元、二審案件受理費79639.5元，由湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長： 辛正鬱
代理審判員： 潘 傑
代理審判員： 沈丹丹
二Ｏ一五年十月八日
書 記 員： 韋 大
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