3月1日昆明市政府辦公廳出臺了《昆明市人民政府辦公廳關於進步促進房地產市場平穩健康發展的通知》共10條內容，被稱“昆十條”，明確昆明限售區域、限售時間及公積金貸款首付比例調整，而在3月2日起執行的《昆明市商業性個人住房貸款最低首付比例調整方案》中，執行首套20%，二套45%，三套停貸的要求。

雖然具體的細則未出，但新政一出場就有種“殺敵1000，自損800”的既視感，而在售樓部還是房產交易中心確實沒有之前人多，交易中心顯然是由於政策過渡期停止接件，開發商也重新調整推盤節奏，而陷入觀望的客戶，或許都還沒搞清楚自己處於什麼情況。

在《昆明樓市動態》的文章大部分留言及諮詢中，我們做了簡單的梳理了一下大家最為關心的幾個問題：

一、限售時間

在新政中，明確了限售區域和限售物業類型，卻沒有明確限售的時間起點。

限售區域很好理解，限售的物業類型也比較清晰，是新建商品住房，不是二手房，但限售的起點時間是模糊的。

2018年3月1日昆明新政中明確“購買的新建商品住宅”

2017年10月11日呈貢限售令中明確“新購買的新建商品住房”

我們將這兩個限售內容做對比發現，“新購”和“購買”雖然一字之差，但意義不同，相比而言，“新購”裡自然明確時間性，也就是說呈貢在2017年10月11日的限售令中的“新購買的新建商品住房”，可以明確的限售時間執行是從2017年10月11日之後網籤的新住房。

而在2018年3月1日的昆明新政中，擴大了限售區域，對呈貢的限售時間也拉長了，而且僅提“購買的新建商品住宅”，並沒有對時間起點作說明，為此，時間的判定有兩種說法：

說法一：文件執行後以新網籤的時間為準

在限售區域，3月1日及以後的購買的新建商品住房進行限制，對3月1日前網籤的則不在限制範圍內。

說法二：以初次不動產登記領證的時間為準

在限售區內購買的新建商品住房，無論何時購買的，以初次不動產登記的時間為準，從現在反推，不動產證取得需滿3年方可轉讓交易，也就是說在2015年3月1日以後取得的不動產證的住房，都會受到限制的。

至於到底以哪個為準，確實目前並還沒有具體的說法，等待細則吧。

二、套數認定

在信貸政策中，無論公積金還是商業貸款，樓市新政也僅僅只給到銀行業金融機構對執行差別化信貸政策的指導，具體還是得由住房公積金中心和各銀行業機構出具體的認定標準。

來自昆明市公積金管理中心留言回覆

從“昆明市住房公積金管理中心”上面的留言回覆的內容看，依然對二套房的首付比例是30%，而這個回覆時間（2018年3月2日11:33）要晚於《昆明公積金》微信公眾號發佈的時間（2018年3月2日17:11），顯然這個回覆是執行之前的首付比例標準。

由於目前未出具體的差別化信貸執行細則，那麼從銀行業機構的角度，在認定標準上也有兩種可能：

標準一、認貸不認房

就目前而言，認貸對於銀行是很容易實現的，包括徵信記錄、銀行流水等多維度來評判用戶情況，包括在全國其他城市名下的住房貸款情況。

注：（1）認貸是指名下住房在全國範圍內的房貸情況；

（2） 兩年輪候期：即繳存人上一筆公積金貸款還清後，兩年後不再受理公積金貸款申請。

標準二、認貸又認房

區別於認貸，認房的工作其實相對複雜，由於很多人的跨區域置業，全國的不動產聯網工作也才基本完成。

而目前認房的標準，按照新政上的意思，也是針對昆明五區（五華、盤龍、官渡、西山、呈貢）及三個國家級開發區（經開區、高新區、滇池旅遊度假區）區域內的住宅情況。

這裡需要注意了，以上表格中名下有房無房，僅指昆明範圍內，而貸款未還清，則指全國範圍內的房貸情況。

簡單說，認貸是全國的，認房僅在昆明。

如果名下（以家庭為單位）沒有任何住房，在昆明買住房，就屬於首套房，使用公積金（滿足必須在昆明繳存滿一年的公積金）和商貸都是最低20%首付。

根據昆明的幾家銀行在政策後的信息反饋，昆明在信貸政策上極大可能是“認房又認貸”的標準，但具體還是要等各大銀行的執行通知。

三、房價漲跌

任何的政策出來都需要時間和市場來驗證，這次的限售和限貸的升級也一樣，很多人會開始觀望，昆明房價的拐點是否會出現呢？在很多人的預期中也有兩種聲音：

看跌和看漲的。

如果說昆明執行“認房又認貸”的標準，且不說這個政策提高了改善型的置業門檻，但可以明確的是肯定會存在誤傷的可能，短期內觀望會成為主流。

如果說限貸是對買房人的約束，那麼限售則是對賣房人限制，調控從交易環節的約束延伸到持有環節，通過凍結交易、改變預期、增加槓桿成本，直接消滅了投資和短炒需求。

從這兩天走訪南市區幾個售樓部發現，明顯售樓部到訪的人減少了，連置業顧問都感慨說“投資客基本沒有了。”

在2017年，有數據機構稱昆明有超過60%的房子是外地人消化的，那麼目前的政策，並不排除會引發外地置業者的抽離，那麼原本就具有浮躁性上漲的房價是否會因此失去上漲的後勁呢？

不管怎麼樣，當前的新政要讓昆明市場快速冷卻，迴歸到相對平穩的狀態，但要在短期內讓房價下跌的可能性相對較低，或許房價滯漲的狀態在未來會更為明顯。