各位老铁，内参外出学习归来，很多朋友问我现阶段的济南楼市的一些现象，现在给朋友们分享一下：
目前来看，济南楼市阶段性趋冷！
很多住宅项目纷纷上马全民经纪人，但依然卖不动，去化压力很大！这也印证了之前内参的预测，下半年捡漏的机会将增多。而当前不是太好的投资时机。
全款客户在减少，六成也没有之前多了，基本以三四成首付为主，零星有六成客户。成交主力多是90-110的刚需或者刚改产品！各个项目普遍比较缺客户，部分项目蓄客数量不足，开盘延迟或选房不理想。
往日排队买房的现象少了，济南楼市暂时回归平淡。在这样的情况下，济南楼市可能会出现另外一些情况，比如一些楼盘可能会宣传自己正在“热销”，劲销4.1亿，劲销XXX套……
诸如此类，“热销”、“劲销XXX套”，有些楼盘对外释放着“热销”的消息，真的是这样吗？是真热销还是假热销？恐怕自己十分清楚，吃瓜群众要擦亮眼镜，不要盲目跟风入市。楼市有风险，投资需谨慎！
上周末，5月25日，济南楼市参考注意到，位于CBD的万科大都会万公馆（公寓）首次开盘。
这次万科大都会的首开产品是3.9米LOFT产品，楼层范围在13-31层，共计760套，其中39㎡为684套，49㎡为76套。根据万科公布的销售价格是，1.6万起，开盘均价约17500元/㎡。
CBD的万科大都会公寓，在现在的市场情况下，销售情况如何呢？
根据万科自己的宣传，当天去化约603套，总货值约4.1亿。
当内参看到这个销售数据的时候，第一时间是比较怀疑的。真的销售了603套？仔细分析以下万科大都会的公寓产品，3.9米的LOFT产品，均价1.6-1.75万/平米，这样的产品，这样的价格，究竟怎么样？是否值得购买？
俗话说，没有比较，就没有伤害，东西好不好，比一下就知道。
同样位于CBD的华润中心的LOFT产品，层高4.5米，均价1.8万左右，跟层高只有3.9米的万科大都会万公馆相比，孰优孰劣，一目了然。3.9米的LOFT，这个高度，站在上层，会有什么感觉？
如果是我，我会选择华润中心的4.5米的LOFT产品。
我相信，只要有点判断分辨能力的人，也会有一个判断。市场的多数总是会选择性价比更高的那个。
万科大都会的3.9米层高公寓产品真的这么受市场欢迎吗？当天真的销售了603套吗？
反正具体卖了多少套，都是人家自己官宣，说多少是多少。下图为是开盘4分31秒的时候，之后不久，这个屏幕就被关了，具体原因不详。当时显示开盘四分半钟的时候，销售231套。
根据以往其他项目的在线选房经历，如果销售很火爆的话，在线选房的时间会很快。
今天早上9：46，也就是万科开盘之后的第5天，内参登录建委网站，根据网签数据，一号楼商务公寓一共批准销售套数为880套，目前已售套数为294套，考虑到网签数据的滞后性，此数据仅供参考。
这里对销售数据的质疑，不是针对某个开发商，而是在目前市场下，投资具有一定风险，其中利弊每个人都应该清楚。济南楼市参考写下此文，是友情提醒一下购房者，楼市有风险，投资需谨慎。毕竟，买房是真金白银的投入，风险和收益都是自己承担。
据济南万科营销负责人表示，万达大都会公寓开盘期间有大客户团购，而这个大客户没有走开盘当天的线上选房系统。
不管万科大都会的公寓是真热销还是假热销，该项目1号楼开盘后5天的网签数据294套，以及后期1号楼的销售自然会证明，603套的数据是不是有水分？
目前济南楼市乱象比较多，广大购房者迫切希望济南楼市，特别是开发商开盘过程是透明公开，这样对于楼市健康发展，对于投资买房都是好事。
以下部分出现的开发商为统称，不特指某一开发商，请勿对号入座。
如果有部分开发商都虚报销售数据，人造热销假相，忽悠买房人，得逞了，不但没有媒体曝光，而且还在铺天盖地的媒体报道中，浑水摸鱼，渔翁得利——
那么这些本来正直诚实的开发商，在开盘时，是不是也要虚报销售数据呢？如果有开发商诚实宣布，本次开盘我们卖出了40%的房子（其实已经是不错的销售成绩了），但是此前那些卖出4成房子的开发商，却全部对外宣称热销8成，诚实的开发商将面临如此尴尬的局面——别人热销，自己平淡。很多吃瓜群众也会误以为那个“热销”的楼盘真的那么多人在买，跟风买入。
所以，最终，这些正直诚实的开发商，也会加入撒谎、虚报销售数据、人为制造热销的队伍中来。
因此，很多时候，特别是市场平淡的时候：有些楼盘自己开盘当天对外公布的销售数据不要轻信！很多楼盘都会虚报，都会夸大，都会注水。
这样造成的一个恶果是，开发商自己报的销售数据，有些很傻很天真的买房人，真的相信了，然后去买了。而不去比较产品，不关注楼盘本身，误以为反正那么多人买，应该没有错，大家都买的一定是好的。
在房住不炒的背景下，对于那些制造热销假象蒙蔽购房者的项目，更应该加强监管。房住不炒不是一句口号！
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