昨天，廣州市政府在官網發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，其中，引發熱議的是第（三十一）條：
優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
簡單說就是：
1、不再限定商服最小分割單元，取消了之前300平米的銷售限制；
2、商服類項目以及二手商服不再限定銷售對象，取消了之前銷售對象應當是法人單位的購買；
所謂商服類項目，是指商業、辦公項目。這其中在住宅限購的大環境下，部分商服類項目被設計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。因此，這個新規一出，旋即在市場上掀起了巨大震動。目前主要觀點有兩個：
1、這基本意味著廣州個人購買新建商服類物業的限制完全取消了。
2、這對公寓是重大利好政策。
這樣解讀表面看是對的，但存在嚴重誤導。特別是在廣州接連放鬆限購、逐漸成為全國樓市熱點的情況下，這有可能成為2020年第一個收割小白投資客的樓市新規。
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首先，在廣州關於商服類項目的新規裡面存在一個很大的不確定性，那就是關於商服類項目的使用用途沒有規定。
廣州的“限商“政策是從2017年3月30日開始，當時政策是：
1、商服類（商業和辦公，下同）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。
2、房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米。
3、房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位，法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。新政之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人，個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
這次廣州商服類項目限購鬆綁，主要針對的是後兩條，也就是銷售對象和麵積，而對於第一條“不得改變居住用途”沒有提及。
也正因為沒有被提及，一定會有中介曲意解讀、或誇大解讀，也一定會有開發商渾水摸魚、信口承諾、偷換概念、虛假銷售、抬高價格。這其中最具有代表性的就是酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”。
這是一個連鎖反應，一定會有一些因為被限購、或者純粹被忽悠，因為不限購、不限貸、低總價而跟風購買的小白投資客，導致市場過熱，政府再次祭起調控的大旗，商服類項目再次被一刀切，眾多購買者再次割韭菜。
這樣的輪迴並不久遠，相信在北京買過公寓的投資者都深有體會。
但，這並不重要。
因為公寓等類住宅存在於樓市的唯一意義，就是收智商稅，專門收割小白！
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公寓類住宅的風險並不是開發商的虛假銷售，也不是“禁商改住”政策風險。它最大的問題是稅費的問題，按照目前的商辦類物業交易稅費來算的話，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。這種稅費，直接導致公寓沒有流動性，沒有漲幅。
比如，鄭東新區裡的某棟公寓價格——
這才是真正的不動產，這才是真正的房住不炒。
所以摧毀居住功能，只賣給/租給企業，不得賣給/租給個人，限制、限購商服類項目是好事；
不限制、不限購才是最大的收割、最大的坑。商服物業的屬性就不能賣個普通投資客。
這是過去兩年限制“商改住”政策彙總，涉及到16個城市。
距離我們最近、最嚴厲的一次“限商“調控是去年8月，廈門發佈的《關於加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》。其核心內容，有以下2點：
嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，甚至可無償收回土地使用權；
不得預留住宅功能的排水、排汙、排煙和燃氣管道；
這是全國第一個明確發佈“禁公寓令”的城市。我們必須給廈門這樣的城市點贊。但，我們又看到在這些政策背後，是無數散戶投資客的維權：
2019年7月，佛山萬科金域名都公寓房變成辦公室，近6000業主無法入住。
2019年8月，萬科佛山某項目的5800套公寓，商住變成了辦公。衛生間的馬桶被敲掉，變成了化妝間。5000多名業主，既落不了戶，也上不了學。
2019年12月，南京多家“公寓”陷入“商改住”風波。
這是因為商服類物業是天生的矛盾集合體：一方面，商服類物業的屬性就不能賣個普通投資客；另一方面，商服類庫存壓力巨大，必須挖掘更多的普通投資客。
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商服類物業過剩的原因是既能出形象，又能有稅收，所以各地新增供應土地傾向於商辦物業或者要求開發商必須配建一定體量的商業、寫字樓，所以造成過剩。
在國內，即使是深圳，辦公樓空置率偏高也一直被詬病。
因此，商服類物業改公寓就是為了商服去庫存，不得已為之的營銷手段。同時因為住宅限購、買不起，公寓“不限購、不限貸、低總價”非常好賣，正好收割小白。所以，你看懂了嗎？
廣州的此次新規最大的點就是：不再限定銷售對象！鼓勵普通投資者購買商服物業。
廣州是一線城市。在疫情爆發之前，已經以人才購房方式，放鬆了黃埔區、南沙區、花都區的購房限制，已經吸引了來自全國的關注。因此，這次取消商服類物業銷售限制。顯然不僅為了收割本地小白，還要收割來自全國的小白。
另外，像廣州這樣，穩增長和去商服庫存的壓力是共性問題，相信接下來，
還會有更多的一二線城市跟進放鬆限制，鼓勵購買的新政策。類似這樣的政策還有三四線的放鬆限購、補貼購房，降低首付到兩成等。所以2020年看似每天都有機會，但一不小心就可能被新政收割了。
各位，需警鐘長鳴！
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