2月份以来，新冠肺炎疫情在一轮集中爆发过后，在党中央的统一指挥与全国人民的艰苦努力下，逐步得到了控制。但疫情对实体经济和金融市场带来的冲击却远未散去，给保险资金投资运用带来了挑战。中再资本不动产投资团队，积极通过行业调查、数据分析等方式，深入研究疫情对当前保险资金开展不动产投资的影响，希望能为保险资金探索出一条既能持续提供稳定现金流、又能对抗长期通胀和短期外部冲击的投资路径，同时助力保险资金进一步深入推进民生建设、服务实体经济。
一、不动产迎来投资机遇
低利率的“战疫债”、大额的再贷款与财政贴息政策，使得企业对低融资成本形成锚定效应，叠加充沛的流动性势必将使得利率在短期内不会有较大回升。而迅速拉升的股票指数，在一段时间内若得不到基本面的支撑或增量资金的持续进入，也将可能会迎来调整，股市波动性较之前也显著增加。
疫情的突袭使得标准化的股票、债券配置压力增大，迫使机构投资者将在另类资产中寻找投资机会。而另类资产中，投资并持有高质量的不动产，不仅能够获得较为稳定的现金流，而且稳定而强劲的现金流也将带来稳定增长的估值。
在疫情的短期冲击下部分企业由于主营业务受到影响导致自身现金流紧张，这时抛售不动产成为其应对之策，而这对于拥有长期资金、流动性压力较小的保险机构投资者，反而将迎来难得的投资机遇。
二、不动产行业受疫情影响——板块差异较大，租赁住房凸显投资价值
不动产领域普遍受到了疫情的短期冲击，保险资金可投资的写字楼、零售商业、文旅酒店、工业地产、租赁住房等细分板块受疫情影响的差异较大，租赁住房投资价值凸显。
（一）写字楼:原本处于整体走弱行情，疫情下进一步承压
去年以来，全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱，需求下降，空置率攀升。疫情在得到全面控制前，企业对置换、扩张办公物业较为审慎，租赁决策推迟，短期内新增租赁需求将十分有限，市场的净吸纳量下降，租赁活跃度显著降温。在营收受到影响时，企业削减高昂的甲级写字楼租赁成本成为重要选择，业主对客户的争夺将进一步加剧。疫情可能导致本已走弱的写字楼市场租赁需求明显放缓，空置率上升和租金下调压力增大。
（二）零售商业:中短期受到显著冲击，运营商主动免租
受疫情影响，零售商场大部分暂停营业或缩短营业时间，疫情期间，全国商场开业率约为40%~50%。居民外出减少，购物中心于疫情期间损失了至少八成的客流，尤其是餐饮、零售、休闲娱乐等业态，受挫最为严重。万达商管、保利商业、华润置地等近百家企业对约1400个商业项目给出了0.5~1个月的租金及物管费等费用减免支持。疫情对餐饮、零售、娱乐等业态带来巨大影响，预计大型购物中心空置率将有所升高，平均租金则面临下调；且健康安全要求标准将提升，运营成本有所增加。
（三）工业地产:复工推迟短期影响工业生产，园区地产短期受到影响，中长期利好高标仓等物流地产
企业复工需做足疫情防控及申报工作，同时疫情造成人力资源的流动困难，制造业的全面复工面临困难，可能带来供应和客户的迁移，对部分制造业园区带来不利影响。保税仓等物流地产受到出口影响可能面临一定压力。从中长期来看，疫情促使人们更多的选择在线购物，购物习惯改变将会促进物流部门和供应链尤其是高标仓的进一步发展。
（四）文旅酒店类地产:疫情期间市场冰封，后期弥补较难
疫情发生后，全国火热的文旅行业紧急刹停，温度降至冰点。文旅小镇、文旅综合体、康养酒店项目等文旅地产类项目也相应受到疫情的剧烈影响。酒店业也受到了短期重创，往年春节期间主要城市酒店的平均预订出租率有80%，疫情导致春节期间全国酒店出租率不足20%。文旅酒店业受限于库存不可保存，不太存在报复性反弹，预计全年经营受较大影响。
（五）租赁住房:租赁住房行业运营稳定，需求刚性，受疫情影响较小
租赁住房，作为未购买房产者的生活刚需，虽然推迟复工影响短期新增客源，但整体需求相对稳定，受本次疫情的影响较小。全国绝大多数长租住房均正常对外出租，供给端正常经营并未受到明显影响。
以上海市为例，中再资本不动产团队通过爬虫获取了疫情发生前后在贝壳网挂牌的5万余条房源信息，对比发现，疫情发生后上海市每平米月平均租金从110.12元小幅下降至107.26元，降幅约2.6%。根据市场访谈，已达到成熟运营状态的集中式长租项目，受疫情影响空置率提升一般在1~3个百分点左右。租赁住房在租金及出租率方面受此次疫情的影响都较小。
（六）受疫情影响程度差异的原因分析
自持物业短期受疫情影响的大小主要受需求刚性程度、平均租赁时间、租户分散程度、租户议价能力、季节性波动程度等因素影响。
综合分析，租赁住房在不动产中受疫情影响最小，风险抵抗能力最强，具有良好的穿越周期能力。
（七）租赁住房投资价值凸显
1.中央政策大力支持，重点城市土地供给大幅倾斜
“房住不炒、租购并举”已经成为党和国家最高领导层确定的解决居民住房问题的核心方向，先后出台多部文件，从增加供给、金融支持、权利保障等多方面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。北京、上海、广州等城市在土地供给方面给予租赁住房大力倾斜。
2.需求旺盛、高房价收入比、渗透率低决定长租市场前景广阔
据统计，我国2018 年底租房市场租赁人口已达到2.1 亿人，且将持续上涨。一二线城市房价收入比处于很高的位置，促使人们居住观念发生转变，接受持续租房比例大幅上升。目前我国长期租户渗透率仅为17.2%，与发达国家相比还有很大提升空间。
3.重资产租赁住房项目收益较高且稳健，投资价值凸显
国内长租市场处于快速成长期，在一线城市中，相比写字楼、商业、园区、物流等具有相对较高的投资回报率。
利用集体土地、租赁专项用地、低效用地等建设租赁住房，其土地成本仅为普通住宅用地的1/6左右。保险资金以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息长期贷款，既能在持有期间取得长期稳定的租金回报，又能在退出时取得可观的资产增值收益。且险资投资租赁住房项目的风险基础因子较低，综合分析具有较高的配置价值。
三、租赁住房——社区化大势所趋
（一）行业构成
传统民宅普租模式存在租客身份审查不严、虚假房源多、后续服务缺失、租期无法保障等问题，难以满足日益提高的租赁需求。在人口持续净流入的一二线城市，长租公寓以机构化运营、品质化服务等优势得以快速崛起。
我国租赁住房行业根据房屋分布位置是否集中，可分为集中式和分散式两种物理形态；根据投资模式不同，可分为轻资产（委托管理）、中资产（包租）、重资产投资三种商业模式。
（二）疫情下的经营情况——集中式表现更优
以上海市为例，受疫情影响集中式、分散式房源的平均租金降幅分别为0.4%，6.4%，集中式仅略微下降，分散式降幅相对明显。同一地段内对比普租，集中式溢价提升而分散式溢价下降，溢价差距进一步拉大。据某头部公寓运营负责人表示，其品牌旗下的集中式在疫情期间出租率仅下降3%左右，较其品牌旗下的分散式受疫情影响更小。
形成以上情况的原因主要是：
1.集中式相较于分散式体量大、投入高、扩张速度低于分散式、房源新增速度与去化速度相对平衡，稳定的出租率是价格上涨的基础。
2.分散式房屋内外部的管理服务主体不一，存在内外衔接断链以及品质不齐的现象。统一管理服务的集中式带给租客更佳的居住体验，具备价格上涨的价值。
3.疫情期间，部分住宅小区禁止租客进入居住，对分散式空置房源出租去化影响较大。集中式运营管理主体明确，协助政府进行流动人口管理，在房源出租业务上受限较小，客源的持续流入降低了对入住率和价格的影响。
（三）疫情后的趋势变化——租赁住房社区化大势所趋
通过本次疫情中流动人口的政府治理思路、结合行业在疫情期间的经营情况以及土地供给的政策倾斜可以推断，租赁住房社区化会成为未来行业的主要发展方向。
1.政府端：进行网格化管理、更好地实现职住平衡的需要
租赁住房社区可以在满足人们对租房需求的同时，成为政府对流动人口网格化管理的有力抓手与工具。租赁住房社区在客源承载规模大、设计建造按需定制、配套设施丰富等方面具有不可比拟的优势，是落实政府战略规划、解决职住平衡的有效工具。
2.租户端：完善的设施及生活配套、贴心服务与客群活动，大幅提升租住体验
传统的集中式房源大多利用存量办公楼、酒店改造，改造后仍存在隔音差、无燃气、无民用水电等问题。而租赁住房社区规划建造即为居住使用，能切实从市场需求出发，打造智能化、健康化、安全化、便利化现代社区。
疫情凸显了社区商业作为生活配套对民生的不可或缺性。传统的集中式生活配套过度依赖外界，而租赁住房社区从规划设计阶段即能设置丰富的生活配套区域，打造便民宜居的社区商业，并通过提供暖心服务和活动，提升租住体验感与客户黏性。
3.业主投资端：配套商业拓宽收入来源，联动提升租金溢价，收益性及稳健性增强
租赁住房社区具有消费基数大、场景易切入等特有优势，齐全的配套商业和丰富的内生消费场景提供了更加多样的收入来源；配合贴心服务与客群活动，大幅提升租住体验，进而带来租金溢价以及更高的出租率和租户稳定性；二者共同作用，有效地提升了投资租赁住房社区的收益性和稳健性。
四、结语
政策利好、需求旺盛、高房价带来的住房观念转变，决定我国租赁住房市场的发展前景广阔。以重资产形式投资租赁住房社区，可享有长期稳定租金收益和可观的资产增值，同时风险抵御能力强、风险基础因子较低，与保险资金投资偏好天然相契合，具备较高的投资价值。
而租赁住房社区在政府管理、软硬件服务和盈利构成多样化方面具有先天优势，可实现政府、租户、业主共赢，是未来租赁住房行业发展的大势所趋，也将成为是保险资金在当前疫情下助力民生领域建设和实体经济发展的重要着力点。
【*本文来源：中国保险资产管理业协会（公众号ID：IAMACfrom2014）；原标题：行业观点 | 中再资本：不动产成为逆周期抗“疫”利器 租赁住房投资价值凸显】
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