扯笑的流年
臨沂房價從2016年轟轟烈烈的漲了這麼久，還有繼續漲的勢頭，現在說價格窪地，基本已經不存在了。
買房我現在最看好河東區，區域為北京路以北，東興路以西的位置。沿河本來就有優勢，現在東城新區成立，兩河時代的提出可能會很長時間才能落地甚至落不了地。但是河東有後建優勢，靠濱河位置本身就不錯，加上現在河東的杏園、樸園小學、35中等等分校，後期的河東值得期待。只是現在區域內沒有多少房源值得購買，可以關注後期新項目情況，靠河、佔學區的，馬上出手買絕對不會錯。
北城新區現在房價最高，如果有這個資金實力，建議還是首選北城新區。價格雖高，漲幅一致的話，北城新區價格會漲的更多。中國經濟發展不平衡，就這麼些政府資源都帶到北城新區了，北城不漲價天理難容。
第三選擇蘭山區。很多人看好蘭山，認為蘭山是老的商業中心，只是難拆遷導致的落後。錯了！你們感受下現在的蘭山區，商業凋敝、交通擁堵、環境髒亂差等等。蘭山已經沒有機會。今後難以在達到現在北城新區的高度，連東城新區都達不到。
再次是經開區，沿河的、佔學區的可以考慮。
最後是羅莊，沒落的貴族，最好的結果是把經開區擠下去佔據倒數第二。
風過林間
哈哈,我昨天剛寫了一遍文章,大約和你的這個標題有點意思,發過來了。
這篇文章在去年8月份夏天的時候編的稿,但是因為忙,中途沒有發表出來。今天整理文件夾,看到了,從新編輯整理了一下。雖然現在房價漲跌不明,但是我講的這些對於剛需，尤其是外地，縣城，來臨沂發展的朋友們是一個很好的建議。覺得有用的可以給我個關注支持下,或者一起討論下！
臨沂房價在10-15年一直很穩定,略有慢漲,15年還有小幅度下調。直到16年開始,臨沂也像其他城市樣，後知後覺的開始了漲價,但是直到17年8月之後開始了快速漲。這些不在依依說了。只說說，在當前房價下,剛需在哪裡買房子壓力不是很大，又能保值，自居舒適，孩子以後上學教育等其他又方便。
以下僅是我的想法與建議，僅供參考，剛需可以多看看[呲牙][呲牙][呲牙]
首選蘭山區。現在各區的房價基本相差不多了，不像以前差好幾千(新房）(二手房的話蘭山優勢也略強一些）。所以蘭山區的性價比更高。交通公共建設，生活便利性，學校教育，工作環境，醫療醫院，周邊商業配套等都比其它區域更成熟完善。但是蘭山區也很大，也有價格高低之分，那麼我們如何選擇呢？
我就淺談下我覺得不錯的幾個位置，基本都是剛需入手不錯的，土豪可能覺得一般啊[捂臉]可以忽略我說的吧
金6路以北通達路以東，金1路以南沂蒙路以西。這一片的新房源或者二手房源考慮下。價格適中，老小區可能價格7000左右吧
金6路以北沂蒙路以東，沂州路以西金1路以南。這一片新房源可能不多，基本都是二手房。價格稍微高一點，不過性價比還不錯。
廣場附近的話周邊可能貴些，往西的話老小區可能價格不高，周邊學校生活也都很方便。
其他地區不多說了，有對其他區域比較瞭解的朋友，可以評論出來，和大家一起討論。我只拿出來一個地方解析，一點概面，發散思維，拋磚引玉。
一個好的地段才能或者將來有一個好的發展與規劃。將來的話？買房子的時候很多人都會被將來這一片如何如何，打動。其實我覺得剛需買房子，你只要看清自己5年到15年內需要什麼就行,不用考慮一步到位。(如果孩子大一些,可以考慮的更短些時間）。這個樣子老實糾結,往往錯過一些好的機會。比如你將要結婚,你可能需要考慮以後孩子教育問題,可以把想買的房子周邊小學的教育,初中升高中的升學率考察下。又比如你想房子保值，可以看下週邊房子的拆遷規劃情況，我覺得在拆遷片區買房子，現在房價適中，未來有可增長。在比如家裡老人想一起居住,可能需要考慮周邊有好一點的醫院什麼的，具體看你未來5年-15年內的大約需求。畢竟房子不是隨便就買了不合適就換的，還是要考慮下未來幾年你的需求,還不是單單看，這片貴,這片就好,那片啥好,就好的。剛需要解決的是當前這以時間或者未來幾年時間的需求。
綜合以上考慮分析,我一直覺得金6路以北通達路以東，金1路以南沂州路以西。這一片區內，現在也好，將來也罷，都有比較好的前景。
尤其是這1年裡火車站改造把周邊的地價帶動了，周邊房子也漲了一些。(16/17年我讓朋友買這附近金6路以北的房子的時候才4500+/5500+左右)未來金5路與金3路附近城中村改造拆遷，必定又會把周邊房價帶動一下。(啥時候拆遷咱也不知道，可能5-10年也可能需要更長時間，但是肯定有規劃，因為城市在發展，人的居住有可求，位置也不差，所以只是時間問題)現在就算不拆遷,也很好,周邊交通,生活便利性,學校醫院,商圈農貿等都很成熟。雖然不是最好，但是剛需在這附近買房子，性價比，工作孩子上學，生活玩樂絕對能滿足。而且周邊房價適中，壓力不是很大。
簡單一說，希望對剛需的朋友，能有所幫助。也歡迎大家說說，你們瞭解的區域如何。
最後說一下，房子是用來住的，剛需可買。投資有風險，資金不夠，不要硬撐，很危險[我想靜靜][我想靜靜][我想靜靜]
謝謝關注留言！
逝如斯不學而待
北城新區作為臨沂新的城市中心，這兩年房價漲勢迅猛，和我前期預判基本一致（大家感興趣的話可查我以前資料）。目前幾處新開發樓盤價格已逼近兩萬，而一期開發的公務員小區內，屬樸園、杏園小學和三十五中片區的不少二手房已突破兩萬，進一步凸顯了學區房的優勢。
北城新區和蘭山老城相比，有一個有趣的現象：在北城，一期開發的二手房，特別是學區房，比新開樓盤價格要貴。這一點符合很多城市的房產市場規律：老房比新房貴，老城比新區貴，二手房學區房價格高於新開樓盤。在蘭山老城，則成呈現價格倒掛現象，新房價格高，二手房價格普遍偏低。老城和北城比，房價也與全國很多城市相反，老城價低，新區價高。這也是我這兩年極力推薦有剛需的年輕人，買房要首選蘭山老城區的二手房、學區房，這是一個價格凹地。也請大家拭目以待。
羅莊區的發展，我原來有個觀點，一直沒敢書面提出來，今天略作詮釋，一家之言。首先，建議金九路以北區域劃歸蘭山，便於統籌規劃，不再受鐵路線限制。其次，羅莊區委區政府東遷。重點規劃建設羅莊老城以東到濱河大道西側這一區域，既能與經開區隔河呼應，又符合臨沂城市以河為軸、兩岸開發的大局，還能與蘭山城區實現無縫對接，更進一步拉開羅莊城區的發展櫃架，多贏之局，何樂而不為？
河東區我還是原來的觀點，可以買沿河開發的房產，儘管價格已接近北城，有點不值。過了東興路以東的樓盤，不作表態。至於大領導提出的兩河時代，我認為是超遠景目標，不是百年大計，而是千年大計，河東區不能為此所累。
高新區和經開區，順勢而為，不作評價！
金山笑面虎
在臨沂，如果單純的考慮房子的價值，北城新區作為臨沂城建的名片當仁不讓，隨著這兩年房價的快速上漲，北城新區線路板以南區域房價基本已經突破一萬五，部分優質學區房價格已經直逼三萬。在2015年以前，北城新區房價基本在五六千元，老城區新房價格基本在七千上下，在當時北城新區的房價可謂白菜價，經過16、17年樓市的一波上漲，基本上可以說北城新區已經實現了價值迴歸。18年五月後的新一輪上漲北城新區部分區域的房價已經明顯和價值不相匹配。但是北城新區集中了以教育、醫療、交通等等全市最優的配套，這裡在未來相當長的一段時間內將是臨沂的核心。目前北城新區出現的新房搶不到，二手房透心涼這種奇葩現象和目前北城新區市場供給有關。目前北城新區在售樓盤屈指可數，新增供給的土地也極為有限，加之部分投資者投資性買房使得北城新區新房行情不降溫。北城新區一期大部分項目陸續可以辦證，一部分非剛需已經實現房價翻倍，多數已經上漲兩倍以上，這個人群中許多人開始準備高位套現。另一部分是16、17年前後在北城新區購房的投資性炒房者，這個群體許多人都是加足了槓桿，而且他們的房子陸續可以辦證，增加了北城新區的二手房供給。同時，購買二手房同購買新房相比要多交數量可觀的手續費及中介費，目前北城新區的三室總價基本已經超過150萬，多數房源證未過二，買方將會負擔百分之十左右的稅費。同樣是購買150萬的房子，二手房需要花費165萬左右，按照首付最低20%計算，買一套二手房需要準備至少30萬首付，及15萬左右稅費，總計需要45萬以上的資金，而購買新房只需要準備30萬多一點的首付便可置辦房產，這也使得一部分資金不足的購房者不停的參與一輪又一輪的新房搖號。萬眾矚目的109號地塊中止掛牌釋放出一個信號，官方是希望穩住目前的價格。北城新區新房火爆還會持續一段時間，而二手房市場可能會越來越涼，在較長的時間內高位橫盤。北城新區是臨沂的核心，但是在短期內看，現在上車性價比已不是最優，但是長期來看，核心依舊是核心。
同北城新區相比，河東房價的漲幅也不甘落後，統籌臨沂市整個城區來看，河東區的房價尤其是東城新區在過去是被低估的，無論是以三河口的電視塔為中心，還是以官方公佈的臨沂市內環來看，河東的東城新區的區位優勢不言而喻，但在過去河東基本被看作城區的偏遠窮邊，多數的人包括河東人都認為老城區和南坊才是臨沂，河東就是河東，造成了一種假象，河東=縣城。隨著南坊高房價的擠出效應，加上河東東城新區已經初具規模，許多購房者將目光放到了河東，加之奧正誠園和奧德海棠進入市場，河東的樓市也進入了高潮。河東樓盤去化在過去一年速度非常快，在東興路以西北京路和南京路中間基本已經沒有130以下在售的剛需房源。其實現在不僅是搖不到的南坊，其實對剛需來說還有沒有房的河東。但是在價格上來說，河東真的不便宜。同時影響河東房價的還有很重要的一點，河東的教育一直是短板，如果河東在教育上能痛定思痛好好做人，未來可期。最近北京東路橋頭兩側的聖蒙左岸和左岸汀郡即將動工，這也標誌著兩河時代拉開序幕。兩河時代，是河東的時代，更是一個長期努力的時代，或許，在十年後，河東同老城區、北城新區將實現三雄爭霸。
蘭山老城作為根正苗紅的老臨沂，目前房價已經被南坊超越，新房價格同河東相當，老舊小區價格相比新房要低很多。目前在蘭山老城比較尷尬的是新房基本都在老城的邊緣，而老城核心區基本上都是二十年以上的老舊小區，但是這裡集中了臨沂大量的商業中心和就業崗位。人流量同其他區域相比，依舊是當年的王者。現在蘭山老城具備的教育、商業、就業優勢基本都在老城核心區域，鑑於目前蘭山老城的交通狀況，在老城區的邊緣的新樓盤又能有多少優勢？同時，蘭山老城的那些學校到底有多少優質的老師已經轉移到北城新區？這些並不明朗。蘭山有一個非常大的優勢，那就是舊改。目前蘭山老城的房子多數都是五層以下的20年以上房齡的老舊房屋，通過分批次的對老城區規劃重建，蘭山老城會實現鳳凰涅槃，但是老舊小區改造對資金的大量需求，是一個非常棘手的問題。
在過去的二十年，對羅莊來說可能用失落的二十年來比喻可能更貼切。曾幾何時，羅莊在經濟上那是三區中的扛把子。但是在過去的二十年裡，羅莊基本上一直圍繞羅莊中心發展，自成體系，加之兗石鐵路的阻隔，未能實現和主城區的融合，步步落後，造成現在羅莊和主城區之間的窪地。現在看羅莊，更多的是將目光停在羅莊的北部及濱河西岸。今年羅莊區公佈了百花湖片區的規劃，這也表現出了羅莊將城建重點北移，主動融入主城區。目前在羅莊區有三個重點區域，一個是蒙山高架橋頭，開建的樓盤開始增多；第二是濱河周邊的百花湖片區，目前已經公示片區的規劃，該片區已經臨近主城區將逐漸融入主城區；第三就是臨沂的城南片區，這片區域大部分是羅莊的轄區，由於火車站的阻隔，在過去這裡一直未能融入主城區，目前的房價相對不高。但是火車站西移沂蒙路打通也就在最近兩年，現在來看，該區域在近期是臨沂房價的窪地。隨著沂蒙路打通，在五年內，這個區域將會逐漸融入臨沂的主城區。
臨沂房產觀察
南坊已經漲到一個新高度，再漲會很乏力；河東區僅靠沿河，在往東延伸相對無價值支撐；羅莊區城南地方比較好，價格相對還不錯，升至潛力比較大；高新區也就那個樣子了，太遠，潛力不是很大；
語帶薄荷葉味的撒嬌
未來十年後，南坊崛起，青年一代，居住群，蘭山中央區非富即貴，經開區工業園區
影評人農夫
上升空間南坊已經沒有那麼大了，河東河邊（樸園小學、三十五中東校區），羅莊金九路附近（百花湖規劃片區），前景很好
FITAYON
現在要說性價比最高的，還得是老市區……這個不用我說。河東，羅莊都破萬了要，還有的選擇嗎。
