2020-03-04 18:44:36 佚名

东震木

针对房贷，银行的格式合同里有“等额本息”和“等额本金”两种还贷方式给借款人选择。通常银行会建议借款人选“等额本息”，甚至信贷员没和借款人协商，就直接勾选“等额本息”的选项。

一.银行这么偏爱“等额本息”还贷方式，无非是以下三种原因：

１.银行有“私心”。

等额本息还贷方式，占用资金的时间比等额本金方式时间长，银行可多收利息。其实银行这种多赚利息“私心”是非常可以理解，就如我们出租房子一样，都想租客“租用房子”时间长些，这样可以比较稳定收取更多的租金。

２.银行有“顾虑”。

银行除了考虑利息收益，也会考虑资金安全。同样以“100万20年利率5.5%”为例，前46个月等额本金的月供7891－8750元，而等额本息月供为6879元，等额本金月供比等额本息高出1012-1871元。

如果借款人的家庭月收入为1.8万，等额本金前46期月供占了家庭月收入的44-50%，而等额本息仅占家庭月收入38%。后续如计价基准出现上调，而借款人家庭月收入没有同步上涨的情况下，等额本金的还款压力会更大。

换而言之，借款人如采用等额本金方式还贷，在前半段出现还不起房贷的风险相对比等额本息大。因而银行出于对风险方面的顾虑，会更偏向让借款人选择“等额本息”还贷方式。

３.借款人“实力不允许”。

以"贷30万30年利息5.5%"为例，等额本息月供1703元，而等额本金前134期月供均在1700元以上，最高月供达到2208元。如果借款人家庭月收入才3500元，银行根本不用征询借款人的意见，直接就勾选等额本息了，因为借款人的收入只能满足等额本息的要求。

还有另一种情况，虽然家庭月收入达到4500元，刚好是等额本金的2倍，但前10年还完月供后，只剩下一千多两千元，对生活品质构成很大威胁。这种低基数收入，如有额外的稍大笔点款项支出，后果要么是还不起月供，要么是没钱吃饭。对于这种家庭收入基数低的借款人，通常银行也建议选择等额本息还贷方式。

二.如借款人收入足够等额本金要求，那借款人怎样才能选择等额本金？

１.一手新房：

现在房地产已进入大开发商时代，楼盘所合作的银行通常有3家或3家以上，合作银行之间存在着竞争。若借款人的收入符合条件，银行一般不会在还贷方式方面设卡，让客户流失（银行额度紧张时例外）。

如银行强硬指定还贷方式，借款人可向开发商说明情况，换一家银行办理；假如只有一家合作银行，那请开发商与银行对接，协商改变还贷方式。

２.二手房：

二手房的借贷银行没有指定，如协议约定的贷款时间允许，可多找几家银行洽谈，筛选符合自己还贷方式和其它要求的银行办理。

三.如果只能选等额本息，如何缩小等额本息与等额本金利息差距？

１.如不提前还款，两者的利息区别比较大。

以“本金100万贷30年利率5.5%”为例，等额本息还贷方式30年总利息为1044040.4元，而等额本金方式30年总利息为827291.67，等额本息比等额本金多出216749元。

２.愈早还清，利息差距愈小。以“本金100万贷30年利率5.5%”为例：

若用30元/斤的猪肉换算，提前在第5年还款，等额本金与等额本息月均约相差7斤猪肉；提前在第10年还，等额本金与等额本息月均约相差13斤猪肉；提前在第15年还，等额本金与等额本息月均约相差17斤猪肉。

综上

由于等额本息的利息收益相对多，且风险相对低，银行比较偏向让借款人选择“等额本息”的还贷方式，但借款人在自己的条件满足等额本金的前提下，可以根据自己意愿选择“等额本金”作为还款方式。如银行不允许，可尝试换一家银行申办。

有一句话是这样说的：“机会总是留给有准备的人”，这个“有准备”除了指能力的准备，也包含了资金的准备，因而个人觉得手上留有充足的钱，总比全还给银行好。如是我选择，我会偏向选择“等额本息”，可按固定月供额还，也可提前多还，自己灵活掌控。

我是[房微言]，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。（图片源自网络，如有侵即删）

房微言

等额本息还款方式，看起来很公平，实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢？原因很简单，所谓等额本息还款，在没有踏过这个坑之前，所有人都会认为，这是一个相对公平的，本金和利息都是一致的还款方式。

实际上，如果有过提前还款教训的人就知道，所谓等额本息还款，一旦提前还贷，前面所还的款，大多是利息，且提前越早，受到的损失就越大，利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着，提前还款就会让银行赚取大量利息，而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此，如果家庭经济条件还好，收入也比较稳定的居民，有可能提前还贷时，在购房千万不要选择等额本息偿还方式，避免被银行宰得鲜血淋漓，还不知道为什么。

一条经验是，凡是银行意图推荐的方式，都不要采用，而选择自己认为比较好的方式。因为，这些年的实践证明，银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的，而是会设计很多很多的坑，让消费者踩踏，且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

谭浩俊

大家好！我长期在银行工作，下面我来回答这个问题：

银行之所以让题主选等额本息，主要原因是希望以后少一些麻烦。是不是被坑了呢？谈不上被坑，但银行可以做得更好。

1、银行让题主选等额本息，为什么？

相比于等额本金，借款人选择等额本息的还款压力更小，相应地，借款人还不上进而需要银行进行催收的可能性也更小。对银行来说，可以少一些麻烦。

举个例子，张三向银行借了100万元住房商业贷款，贷款期限30年，贷款利率5.88%，等额本金方式还款的话，首月月供为7678元，以后每月递减14元；等额本息方式还款的话，每月月供5919元。

相比于等额本金，张三选择等额本息方式还款的话，贷款后第一个月可以少还1759元，还款压力小了不少。对张三来说，等额本息后还不上的可能性更小，银行需要催收的可能性也小。

除了可以少些麻烦，借款人选等额本息方式，银行可以收更多的利息，这也是原因之一。

2、是不是被坑了？

谈不上被坑，具体要看个人的情况。

如果借款人还款能力强，选等额本金会更划算，可以少支付利息。

如果借款人还款能力弱，选等额本息则更现实，至少还得起，不会借了钱还不上，进而影响个人征信。

还是上面的例子，假如张三一家每个月收入只有1万，又没有住房公积金，那么选择等额本息方式显然更切合实际；假如张三一家每月收入有3万，那么选等额本金方式无疑更加划算。

所以说，银行更好的做法是：解释清楚等额本息和等额本金2种方式的区别，再根据题主的情况给出建议，而不什么都不说，直接让客户选等额本息。

以上就是我的回答，如果还有疑问，欢迎留言评论。

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小钱说金融

评论员门宁：

当然不是被坑了，你应该感谢银行。

很多人对贷款利息有厌恶感，认为还的利息越多，自己就吃了越大的亏，而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多，因此有人会以为等额本金更划算。但实际上呢，无论等额本息还是等额本金，你的贷款利率都是提前确定的，对于银行来说差别并不大，没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息，主要是因为等额本金前期还款多。我们以从银行贷款100万，利率较基准利率上浮10%，总共借款20年计算，结果如下：

第一种是等额本息的方式，每月还款6816.89元，20年下来总共需要支付636054元利息。第二种是等额本金的方式，第一年每月需要还款8500元以上，20年总共需要支付541245元利息。乍一看选择等额本金能省近10万的利息，但仔细一想你就知道，你最初还款的金额多呀！你还给银行的钱多，占用银行的资金就会减少，支付的利息少是应该的。就像你借给朋友1万块钱，第一天还你9999元，一年后还你1元，与第一天还你1元，一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%，说实话这个利率非常低，你几乎找不到更便宜的借款途径了。并且国内一直保持了温和的通胀环境，你的负债会被通胀逐渐冲淡，所以我一直认为房贷应该选择最长期限，最大金额，等额本息的方式。

首席投资官

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式，每种还款方式都各有优劣，购房者要根据自己需求去选择，适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低，贷款100万，利息少支付21万利息

从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

等额本金在每月还款之后，只对剩余没有偿还的本金计算利息，而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息，也就是说没有支付的利息一样要计算利息，俗称"利滚利"的计算模式。

二、等额本金比等额本息月供压力大，月供比等额本息上涨30%，11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

三、等额本息资金杠杆能力比较强，同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。

两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大，提前还款总金额会小。

从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结：等额本金适合经济实力强，准备提前还款的购房者；等额本息适合前期收入不高，无力承受高压力月供的年轻购房者。

等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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冷眼看地产

贷款购房之时，银行让你选等额本息还款，肯定是有银行的原因，至于被不被坑就看你怎么去理解了，不管是等额本息还款还是等额本金还款都是有利弊之处，这个被坑就看你个人是怎么理解了。

我首先给你假设一下，假如你购房贷款100万元，贷款利率是5.88%，贷款30年，再来看等额本金和等额本息的区别。如上图，这是等额本息还款方式，贷款100万30年需要支付利息约为113.07万元，每个月月供5918.57元，每个月月供是固定不变的。但其中还款的时候大部分还的都是银行利息，本金相对占比小部分；根据每月5918.57元利息是4900元，本金只有1018.57元，相当于前期82%都是利息，18%才是本金。

如上图，这是等额本金还款，贷款100万元，30年需要支付88.45万元的利息，第一个月还款金额是7677.78元，第二个7664.17元，第三个月是7650.56元，每个月还款金额越来越少,最后还款金额为2791.39元。还款本金是每个月股东2777.78元，每个月利息是越来越少，随着还款金额也是越来越少，这是等额本金还款方式的优点。

综合以上对于等额本金和等额本息的分析，再来分析银行让我选等额本息，是不是被坑了？

等额本息还款方式的优点：每个月还款金额是固定的，贷款利率也是固定的。

等额本息还款方式的缺点：贷款利息高出很多，提前还款是非常吃亏的。

等额本金还款方式的优点：贷款利息低很多，每个月还款金额越来越低。

等额本金还款方式的缺点：前期每个月月供压力大，不适合提前还款。

通过上面对于等额本息还款方式来分析，银行让你选择等额本息还款方式肯定是有原因的，我个人认为有以下几点原因：

原因一：银行可以得到更多的贷款利息，类似上面贷款100万元，等额本息是113.07万，等额本金是88.45万元，利息整整多了15万多，你选择等额本息还款就是银行多赚15万多元的利息。

原因二：银行也许为了你前期还款的压力，类似等额本息还款每个月固定5918.57元，而等额本金前期还款为7677.78元，前期还款压力很大，也许银行也是为你考虑还款能力。

我们可以从银行让你等额本息还款的优点和缺点，以及以上两大原因来判断等额本息还款是不是被银行坑了呢？

如果从贷款利息来讲，等额本息确实是被银行坑了，银行多赚利息了；

如果从贷款还款前期压力还分析，你没有被坑，等额本息前期还款压力小；

如果从提前还款来分析，等额本息提前还款不划算，前期还的都是利息，你已经被坑了。

综合以上分析，我已经对于贷款的两只方式进行全面分析了，等额本息和等额本金都是各有利弊之处。至于银行让你选择等额本息自然就是想要多赚利息钱，这是作为银行的最普遍的贷款方式，被不被坑从不同角度风险就有不同的结果，就看你怎么看待这个问题了。

老金财经

我们在申请房贷的时候，可供选择的还款方式一般有两种:

一、等额本息
二、等额本金

还有一种是商贷组合就是公积金加商业贷款，这一种的我们暂时先不讲。

我们先来看一下等额本息:等额本息的还款方式就是每个月的还款额是一样的。这一种还款方式特别适合我们上班族，因为他每个月的还款金额一样。但是如果选择等额本息还款，其实我们是要多付出很多利息的。因为前期还的基本上都是利息，本金只占极少部分，所以说对于那些资金充足的人来说，不划算的，如果您以后有提前结清房贷的打算，也不建议申请等额本息还款。

我们再来看一下等额本金还款:等额本金的还款方式，每个月还款额是不一样的，是逐年递减的。等额本金的话，它主要针对收入比较高的人群，因为前期的话，还款金额比较大，你的压力也比较大，但是它最大的优势就是说你前期还的基本上都是本金利息占极少部分，这一点是非常好的。同样的贷款金额，如果选择等额本金，可以比等额本息少很多利息。

对于银行来说，当然是为了获取更大的利益。一般情况下如果客户没有特别强制要求的话，基本上银行的客户经理都会默认对客户选择等额本息还款，因为等额本息还款，对于银行来说是百利而无一害的。有2大优势:

1.首先银行会获得更多的利息

2.然后因为每个月的还款金额是一样。对客户来说压力会很小，也就避免了可能出现的不良。

所以，没有什么合法不合法，这一点的话，我们在申请贷款的时候一定要根据自己的情况，提前做好功课，去选择适合自己的还款方式。

我是郑州信贷员，传播有正能量的金融知识，关注我，带你了解信贷圈最新知识。

郑州信贷员

买房向银行申请贷款时，贷款方式有两种。一，是等额本息，二，是等额本金。这两种方式各有利弊，不是说银行让选择等额本息就是被坑了，要辩证的去看待。

等额本息是在贷款期间内，用户每个月偿还固定数额的贷款包括本金和利息。

简单举个列子，用户买房后向银行申请公积金贷款，贷款金额50万元，利率3.25%，贷30年。选择等额本息的话，该用户每个月需固定偿还2176元。三十年共计偿还78.3万元，利息共计28.3万元。用户选择等额本金的话，同样的金额，同样的期限，该用户第一个月需支付2743元，之后每个月逐月减少4元。三十年共计还款74.4万元，利息共计24.4万元。

从上面的计算中可以看出等额本息每个月还款金额固定，且还款金额较低，但经过三十年，所要支付的利息比等额本金多出4万元左右。可以总结出这种还款方式每个月压力小，但是总的成本较高，因此对于收入不高以及刚工作不久的用户比较合适，每个月还款轻松，不会对生活造成加大的压力。但是总的还款成本比较高。

另外等额本金的还款方式，可以看出这种还款方式前期还款压力较大，但是到了后期还款压力逐渐轻下来。后期每月的还款金额就只有前期每月还款金额的一半。且总的还款金额较等额本息少了4万元。因此这种还款方式较适合那些有一定经济实力，前期能承受较大还款压力的用户。

因此选哪种还款方式，要综合用户自身的实力而定，等额本金和等额本息这两种还款方式，各有各的优势所在。