03.04 最近几个一二线城市陆续放开了楼市限购令，大家预测一下未来几年的房价会涨还是会跌？

2020-03-04 18:07:35 佚名

娃娃脸小妮

开放限购并不会对于这些城市的房价造成特别大的影响，因为国家在限制卖出，以及贷款购房的政策上做了调整，下了功夫。

所以，一旦有所谓的炒房迹象出现，或者出现大量资金涌入城市房产，杠杆过大等情况出现的话，国家是可以立刻进行调控，控制房价，圈住炒房族的。

这样来看的话，房价依然还是一个两极分化的走势。

一线城市、新一线城市和部分强二线城市，在人口红利支撑，流入支撑，消费提升，薪资提升，以及经济发展，人才吸引的众多利好下，维持一个温和上涨的行情，但是不会出现暴涨。

而对于许多没有人口红利支撑，甚至持续出现人口流出，消费和薪资没有较大升值空间、以及空置率过高的因素下，自然也会进入一个滞涨，震荡，回调的局面，但是不会出现暴跌。

因此，未来的5-10年里，炒房已经不可取，哪里都不行。但如果是投资的话，可以考虑一线和新一线的房子，不过这些地方的房子有一定的投资门槛，也有一定的限购举措。而对于二三四五线的房产来说，其实只剩下刚需，并没有投资的价值了。

《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。

而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。

可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

这种比例一定会改变。大家去想象一下。如果改变，中国会是什么样子的？

一家之言，欢迎批评指正。⭐点赞关注我⭐带你了解财经背后更多的逻辑。

琅琊榜首张大仙

最近，部分一二线城市陆续放开楼市限购令。先是在8月，上海自贸区新片区放开限购政策，购房者只要缴纳3年社会保险就可以买房子。南京六合在10月15针对外地人的住房限购政策已放松，对外地购房者不再有社保和个税要求，天津拟推承接非首都功能七项措施，外地户籍无需社保证明也可以购房。同时，海南三亚市也出放宽了限购政策。

对此，我们认为，部分一二线城市放开房地产限购令，主要有以下两大原因：一方面，部分城市经济下行压力较大，而且也有存量商品房库存要消化，放开限购就是给外来人口进城购房的机会。另一方面，由于受到限购政策，以及高房价影响，各地房地产成交长期低迷，房价也始终僵持着，不如放开限购令，让当地房价自由波动，这样房价可以与当地刚需接轨。

面对各地放开了限购令，很多居民担心房价会由此继续再大涨，但是，我们认为，未来房价大涨的可能并不大：第一，各地取消限购令，等于把房价的涨跌交给了市场来决定。这样房价有可能会上涨，但又有可能会下跌。但鉴于房价已经连涨了4年，已成强弩之末。再加上经济持续下行，购房者收入增长预期开始下降，未来房价很可能会步入调整通道。

此外，取消限购令还是为了各地“去库存，降风险”，但同样限售令、房贷利率都没有放松。这无疑是鼓励外来人员购置房产，解决自住型需求，但并不是满足其投资性需求，如果外来人口购房后是自居，那问题并不大，如果是想投资的，短期内变现困难。这是鼓励外来刚需购房置业，但是对投机性炒房还是采取遏制的态度。

第二，国内居民加杠杆已经到了极致，继续加杠杆的空间已经不大，房价已经不可能上涨。《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，仅占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。而目前国内房地产和金融投资比例77比23，而美国的房产投资比例为40%，金融为60%。

第三，在本轮房价上涨的四年中，要买房的人早就买，买不起房的人，再涨也不会买了。各地房价目前处于饱和状态中。不仅是二三线城市部分居民家庭拥有数套房产，而且一线城市很多居民家庭也拥有不少房产。即使是一二线城市房地产空置率也达到20-30%。就算放开了房地产限购，由于购房需求早已释放了差不多，房价也很难呈现大涨的态势。

虽然，部分一二线城市放松了对房价的限购，这主要是为了稳定经济，防空风险，去掉库存，并不是为了让房价继续大涨。其实，房地产限购本身就是一把双刃剑，取消限购房价也未必会涨，更何况还有限售、银行利率上调等制约着投机性购房需求。未来房价涨跌更多的是以市场説了算，并且逐步回归居住属性，真正做到中央的“房子是用来住人的，不是用来炒作的”理念。而只有房价与当地居民收入挂钩，国内房地产才能走上可持续发展的道路。

不执著财经

房市终于还是憋不住了，再次放招儿。从去年以来，全国各大一二线城市都开始争着抢人才争人才，出台各种优惠政策引智招才，其实明眼人都知道，除了个别是真心求才的城市外，其实很多城市在这场抢人大战当中，最本真的想法还是提振房市，限购不得已，只得想新招儿对称嘛。

一二线城市城市限购放开之后，我认为对当下楼市的影响已经微乎其微了，可能最大的效果就是促进一点交易量，在年底冲一下业绩，但若想借这个风口再飞起来，可能性约等于零。现在的地产形势，已经远非前几次的调控形势，现在是真正的风雨欲来，房子已经不再是只涨不跌的投资硬货了，它的风险性在逐步的加大。

前几波限购放开后还会上涨，是因为需求的意愿还没有完全释放，城镇化进程正当其时。但现在的市场需求，要比以前冷静的多也消化的多。限购对于真正的刚需来讲，并没有多大的影响了，能买的早买了，没买的放开也买不起，我们可以看一下城市的人才落户政策，门槛低到已经几乎没有门槛了，真正阻止他们的不是限购，而是房价。

而且房价的趋稳大势，在民间已经形成普遍共识，大家都清醒的认识到了，房市不可能再会像以前那样疯起来为所欲为了，它不可能暴涨也不可能暴跌，未来要做的就是用经济上的增长，来对称和消化当前的高房价。

元芳有看法

疫情后，避免楼市鲸吞实体企业救命钱：打破“房地产赚钱效应”

因为疫情影响，国家出台了很多救市资金，这些资金本来是支持实体企业的，但很可能被炒房的资金利用，去炒房，从而鲸吞实体企业的救命资金。

武汉疫情之后，如何防止救市资金，被歪门邪道的企业，拿去炒房呢？

首先，要明白：

房地产为什么会吸引资金呢？还不是因为房地产太赚钱，房价暴涨，不劳而获的炒房客用巨大的财富，打脸刺激那些辛辛苦苦赚钱的实体企业！

所以，说一千，道一万，防止资金流入楼市，最重要的，就是打破“房地产的赚钱效应”！

资金都是逐利的，只要房地产有巨大的赚钱效应，国家放再多的水，都会被各种蛀虫，千方百计引入房地产上！

如果不打破房地产的赚钱效应，很多本来做实业的企业家，也会把资金从生产领域，转到房地产领域！

国家支持实体企业，可是你如何监控数以万计的实体企业中，哪些是老老实实用资金扩大生产的优质企业？哪些是滥竽充数的南郭先生，把国家对企业的贷款，挪移到炒房的无本万利的大业中呢？

很难！

上有政策，下有对策，国家没有精力和人力，去一一鉴别企业得到资金后，是去炒房，还是生产，那如何解决这个难题呢？

最简单的方法，就是破灭房地产的赚钱效应！

如果房价不暴涨了，不赚钱了，你让这些企业买房，他们都不会买房，而如果房价在财政政策下刺激的暴涨后，你不让企业把钱投入到炒房之中，恐怕他们能有一万种方法勾结银行，把国家的援助资金投入房地产领域！

资金是逐利的，高明的管理者，如何成为金钱的主人，而不是成为金钱的奴隶，就是看能否充分地运用“资金逐利”这个特性高明的管理市场。

在疫情面前，真正使得我们战胜疫情的，是那些成千上万工厂生产数来的物资，而不是黄浦江边富人的玩具汤臣一品这样的豪宅！

中国真正的底蕴，是我们众多创造了极大物质财富的工厂，而不是黄浦江边让富人炫耀奢靡生活的汤臣一品豪宅！

疫情之后，最重要的就是控制房价，绝对不能让企业家看到房价暴涨的赚钱效应，而放弃恢复千疮百孔的实体工厂和企业运作，去炒房。

军辉论房

作为一个财经工作者，我想说的是，最近几个一、二线城市陆续放开楼市限购令，这也是无奈的选择，一则行政调控不可能永远产生效力，也不可能永远保持高压，就像弹簧，如果压到了极限就会断的，也会反弹的。二则目前经济不景气，适当放开限购也对恢复经济增长有利，如果再强力压下去会影响一些一、二线城市经济的发展。

但要说的是，即便放开，未来几年房价可能会涨，但不会涨得太多。而且不同城市的房价涨跌会表现出不同的特征的，一、二线城市可能大部分会涨，但三、四线城市可能就不好说了，一般来说三、四线城市有可能出现房价下跌态势。

一、二线城市因为拥有丰厚的就业、医疗、教育等资源，仍然对年轻人就业人员有吸引力，推动房价上涨仍有一定的动力，但目前来看如果经济不能尽快走出低迷局势，民众收入增长有限的话，很多人买不起房子，房价也涨不起来。另外，目前一、二线城市房价也高得离谱，大大超出了民众的收入承受能力，所有未来一、二线城市房价回落也是有可能的。尤其，从价值规律看，一种商品不可能永远偏离它的价值而无止境地上涨，这也是不符合客观经济运行规律的。

开伟观察

开放限购令，未来几年房价是否会涨还是跌，具体要看每个城市。按照每个城市的产业规模，人口结构，居民收入增长等角度来看，一二线城市大概率是稳中有涨。三四线城市大概率是稳中有跌。

从目前全国的房价形势来看，非常明显的几点:

第一，三四线城市15年后涨幅过大，目前，除了城市还在推动大规模基建以及大规模开发商招商，拍地以外的城市，多数城市无论从人口流动趋势，还是从产业结构群体未来的发展潜力等角度来看，目前房价对比居民收入水平，明显高估严重。

而支持三四线城市房价上涨的主要因素有:县域人口向上迁移，棚改，以及学区房和城市规划建设驱动，这些都属于内部结构升级和被动的房价上涨因素，目前来看，要继续推动三四线城市房价上涨难度越来越大，其风险也越来越大。

反过来看一二线城市，经过长达四五年周期的“限售”，“限购”和“房价备案”等调控因素，客观上减缓了一二线城市的刚需释放速度。而从居民收入结构和产业分布优势角度看，未来人口继续或者加速流入一二线城市的趋势不但没有改变，还会随着年轻一代大学生的增多而加快。而对比三四线城市，大学生缺乏配套的产业和就业机会，客观上，不利于留住未来人口知识结构逐步升级大学生群体。

而从10月后，央行推动的lpr机制取代“基准利率”房贷利率机制后，上海作为一线城市的代表，明显在房贷利率上超出了国内的舆论预期，首套房贷款利率基准反而下调了25个基点。

从上海的这个信号来看，所谓的“因城施策”事实上是对三四线的调控收紧，而对人口和产业结构优化的一二线城市放松。从题主所言，陆续有一二线城市开放限购令，本质就是“因城施策”的作用结果。

因此，个人认为在经历了15年后全国房价普遍上涨后，不论是去库存，还是棚改，对三四线城市房价的驱动因素已经趋于结束，房价或者每个地区的房价未来走势要回归到“人口结构优化”，“人口流入趋势”和“产业竞争力”等客观指标，从这些指标来看，个人感觉，一二线城市修复性上涨（对比15年后三四线城市领涨的格局）会进行一段时间。

从房价收入比指标来看，三四线城市的确房价收入比普遍低于一二线城市，可比的案例是一二线城市基本在40以上水平（既40年收入才可以买得起），而三四线城市多在25倍左右水平。但是，人口流入趋势和产业竞争趋势却并不支持三四线城市房价继续上涨。

屠龙刀fei0598

三亚限购放开了楼市调控放松了？

全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。

之前是5年社保，如今直接降为一年，这说明三亚大幅放松限购，这是撑不住了？

在严格的限购政策下，三亚楼市降温明显。2019年上半年，新建商品住宅网签减少约六成，二手住宅网签减少约七成。

三亚的情况基本是国内其他限购城市的写照，在这样的情况下，地方政府财政收入受到很大的影响，最终的结果是，不少城市已开始放松限购。

统计数据显示，年内累计有超过150个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比增长超过40%。9月单月，已经超过30个城市发布了各种人才引入政策，其中，南京六合和天津，人才引进与购房落户直接挂钩，引发关注。

该如何看待这个现象呢？

的确，限购政策是国家房住不炒的一部分，也导致了今年经济的下滑，三季度已经只有6%的GDP增速了，放缓明显。但是，如果不限购，意味着炒房客会继续肆无忌惮的全国性炒房，这势必造成泡沫越来越严重。

所以，我认为应该继续坚持房住不炒，短期的阵痛必须要经历，哪有转型不痛的？做企业的都清楚。为了长远的健康，阵痛是必要的。

如果是为了人才引进而小幅放松，也可以接受，但是一定不能以这个为幌子而进行炒房的勾当，这方面，必须要做好跟踪监督工作。

房价大幅上涨的阶段已经结束了，不要再期望还会暴涨了，过去总是高于M2增速增长，现在应该要低于M2增速增长了吧？和CPI保持一致就可以了。

大可不必担心房价会大涨。

赵冰峰财经

个人观点：大多数地区的新房价格将会稳步上涨，二手房价格则会普遍低于新房价格，甚至是无价也无市。

对于“房住不炒”我相信绝大多数人的理解都是错误的，很多人认为只要这个政策坚决落实，那么房价就要跌。这真的就是有些人一厢情愿的想法，客观来说，我们的买房成本只会越来越大，而不下跌。这里我可以大概跟大家分析一下：

首先，我们必须要明白，在我们这里的一个核心是“土地公有”，我们所买的并不是土地或者房子，而是房子的70年的使用权，只是因为这个时间比较长而使很多人忽略了罢了。可能有人会说什么房子的质量是七十年之类的，拜托，别傻了。那北京的一些四合院，或者是一些比较高的古建筑都几百年了，有的不照样没啥大问题么？要知道，以前的建筑技术和现在比那可是差远了，说不好听的，钢筋混凝土还不如以前的木结构的房子？当然，你非认为以前木建筑质量比现在好，那就不用再往下看了。

而这里的70年可不是随便定的，因为一个大的经济周期差不多就是六十年左右，也就是我们一生当中参与经济活动的时间，太早的时候我们太小，无心也无力，老了就是有心也无力了。所以，你必须明白，房子一定会在一个经济周期内发挥作用，不然怎么会有“乔家大院”一说呢？而70年后这个房子怎么处理，那谁也不知道，毕竟，到那时候可能我们早就死了。

然后，我们再来说“房住不炒”，请注意，这里说的只是不让炒房，但是，没有任何意思说要让房子降价。限制炒房是为了防止大量的钱流入楼市，导致大量资金冗余使市场丧失活力。毕竟，房地产的钱是死的，房子的交易至少也得两三年，流动性差这对整个大环境来说肯定是有问题的。可能有人会说什么现在的城市住宅面积早就够全国所有人住了，房价一定会跌，拜托，这基本上都是来自于一些所谓的专家的言论，甚至客观来说，这个数据根本就无法测量，因为有公摊面积，90平的房子，真的可使用面积可能也就是七十出头，这就少了差不多四分之一，这种数据谈何真实性？

我国目前人口总量是接近14亿，农村人口至少有7亿，要知道，这些人以后都是要进城的，何为进城？就是在城市或者镇里有属于自己的房子，有地方住，可以享受当地的医疗，教育等，这才叫进城，而不是说扛着包袱来城里打工。这些人就是以后要在城里买房的人，而如果说房价如果跌了，那估计就更加没人买了，甚至还会导致原来已经买房的人违约断供，这肯定是不行的。而农民要进城钱从哪儿来？当然是农村土地转让经营权啊。我相信大家也应该听过这个事了，农民进城（城市或者城镇）的购房款应该就来源于以后农村土地或者宅基地的使用权转让。当然，也不要指望你农村土地的经营权能值多少钱，可能也就是你们当地县城的一套房子。

当然，可能有人说那农民要进城了，房价不得涨嘛，怎么二手房还无价无市呢？这就要说到“房住不炒”了，要知道手里有大量二手房的人是什么人？炒房客啊。一般的刚需家庭手里哪儿有那么多钱买房子，而如何在房价整体上涨的时候限制二手房价格呢？限制二手抵押房贷款就好了。即你要是买二手的房子，那么就不一定能像新房那样抵押很多钱，毕竟，二手房的可就不一定是70年的产权了，可能就是五十年，甚至是四十年了，肯定是不值那么多钱的嘛。而大多数人手里的钱付全款又不够，所以就得贷款买新房。这就是我为什么新房价格不会跌，因为要稳定楼市，二手房无价无市，因为要让之前那些炒房的人多住几套。

小蛮腰的思颖小而美

房价牵动万人心，房价涨跌直接影响到我们的生活。最近几个一二线城市陆续放开了限购令，大家担心房价又要上涨了。

放开了限购，房价就一定会上涨吗？

房屋限购政策是从去年初开始的，一年来的实践证明，限购令确实对房价的上涨起到了抑制的作用，对炒房客形成了一定的打击。那么，如果一旦松绑，取消限购、限售政策，房价上涨又要卷土重来？个人认为，即使取消了限购政策，房价也不会像以前那样大幅上涨。

1，取消限购，虽然在某种程度上对房价上涨会起到一定的刺激作用，但中央对房地产市场的定位是一个‘’稳‘’字。‘’稳‘’是相对的，小幅上涨或下跌都属于‘’稳‘’的范围，但绝对不允许大幅上涨。8月17日，住建部就针对这一问题，约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤积炒房等问题，‘’因城施策‘’、‘’一城一策‘’对扼制高房价，效果越来越明显。

2，从国家统计局前天发布的9月份70个大中城市销售价格变动情况来看，9月份市场价格基本平稳。虽然有53个城市的价格是上涨的，但环比上涨幅度已非常小。四个一线城市中，北京和广州与上月持平，上海也只有0.5%，仅深圳上涨了1.2%。上海8月份放松临港限购，房价也没有出现人们想像的大幅上涨，北京的燕郊房价已连续几个月下跌，也只是在近期出现了止跌。二线城市中下跌的也不少，其中最具代表性的就属济南，下半年以来房价一直下跌，个别楼盘下跌的幅度还比较大。

3，中央7月30日的经济工作会议，进一步明确了房地产市场的走势，近期内不把房地产作为短期刺激经济的手段，8月25日，中国人民银行也发布公告，表示坚决贯彻‘’房子是用来住的，不是用来炒的‘’定位，进一步改革完善贷款利率机制。银保监会也对32个城市进行房地产市场贷款业务专项检查，全面压缩房地产市场贷款规模。通过实施各项政策，采取各种措施，目的就是对过热的房地产市场降温，抑制房价的上涨。

所以说，大家不要担心取消了限购令后，房价就一定会上涨，未来几年的房价会一直保持平稳状态，这是总的趋势。个别地方的房价小幅上涨或下跌，都属于正常情况，不代表整个市场价格的涨跌。

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