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近日，珠海三地连拍，吸引近20家房企争夺。
土拍圆满结束后，不少网友私聊凤凰君，连发数问：这次成交地价高吗?有哪些房企参与?房价会因此上涨吗?土拍市场回暖了吗?
还有网友直接感叹：地价这么高，房价肯定要涨了!这里肯定要做豪宅!
凤凰君看完这些问题后，决定跟大家一起来聊聊这些问题，并探讨：地价高，房价一定会高吗?
01
开局良好，一路春色满目新
最近土地市场开始回暖，特别是一二线的土地市场，从2018年12月的冰点到最近的沸腾，也仅用了两个多月的时间。
看向珠海市场，跟去年流标5宗+终止7宗地块相比，第一季度的开局良好。
据了解，近日土拍香洲地块报名房企数有6家，航空城地块报名房企数有11家，西城B片区地块报名房企数有10家，有些房企的身影还多次出现。
然而，在去年11月中，航空新城一宗13万平的商住地，因无人报名流标了，这块地就在崇峰地王旁。直至起价降低6400万元，才于今年1月底龙光以总价30.75亿元竞得。
如此看来，第一季度的土拍市场与去年相比，真的有所回暖。
值得关注的是，第一季度珠海土拍的成绩也十分亮眼。据好地研究院广东统计，在城市出让金、地块总价、地块楼面价、拿地房企排行榜TOP10中，珠海均上榜，且多在前三名。
城市出让金TOP10城市(数据来源：好地大数据)
地块楼面价TOP10地块(数据来源：好地大数据)
放眼全国，珠海在第一季度的土拍中也是榜上有名。据房天下产业网统计，珠海以土地出让金约63亿，位列《全国商业成交地块出让金城市排行榜》第九名。
建发竞得的香洲区春风路地块，以楼面价24700.08元/平位列《全国住宅成交地块楼面价排行榜》第五名。
02
春光明媚处，非有志者不能至也
看着上图这些土地出让总价、楼面价全国top10，好像珠海地价又达到了一个新的高度。但用数据去对比分析，可以发现和同板块的地王或者条件差不多的地块相比较，如今的地价并不惊人。
目前航空新城在售的楼盘都是“高价地”出身，诸如崇峰壹号院精装均价3.5万元/平，碧桂园·华发 滨海天际精装均价2.6-2.9万元/平。
所以，有这些“高价选手”顶着，鹏瑞地产以楼面价约17375元/平+4949.6平配建竞得的航空新城纯宅地，按两年的建设周期来算，未来销售应该不难。
而且，目前航空新城板块内的待拍宅地以个位数计算，总体看未来的住宅比较稀缺，地块价值提升潜力较大。
不过需要看到的是，鹏瑞地块约2.4万平的占地，体量较小，开发销售周期会比较短，短线收割，是在珠海地产板块新的尝试。可为首进珠海夏湾批发市场旧改项目探路，也可以尝试打造高端产品去换溢价的方式开发。
位于香洲区春风路的建发地块楼面价约24700元/平，目前，地块周边在售项目为恒裕水墨兰庭均价44000元/平;优特绿城桂语香山，住宅均价40500元/平;3月初加推的五洲花城住宅产品按备案价卖，均价4万+平。
而且，该地块处于配套十分完善地段，学校、公园、行政机构、成熟小区均分布在侧。未来入市时，去化压力会相对较小，定价也不会低于周边太多。
并且，该地块是建发布局珠海第三子，首进香洲扩大在珠版图，可着重体现建发打造高端的项目的水平。
而融创地块所处的西城B片区，目前除了中铁建地块、金地扑满花园(别墅均价28000元/平)、星河传奇花园(均价17500元/平)以外，其它地块均处于未开发状态。所以以本次约12154元/平楼面价，不具备对比性。
虽说西城B片区有紧邻航空新城的优势，且地价更低，未来或将成为有力补充，但是时间周期会相对较长。参考航空新城发展，从2007年拍出第一块商住地，12年过去了，才有如今的能量级。
不过，这块综合性地块，对于融创在珠海产品多元化布局有深远意义，可以丰富产品线，与横琴商办项目长短线并存。
看向参与三宗地块土拍的房企构成，其中不乏中海、龙光、建发、雅居乐、华发、金地、招商、保利、华润、中铁建、融创、鹏瑞等老朋友，还有金茂、中粮、世茂、阳光城、金融街、美的、永同昌等新朋友。(仅供参考，请以实际为准)
其中6成为央(国)企，这也是一个土拍市场回暖提升的信号，要知道开发商的眼光都是很刁钻的，尤其是需要考虑更多的央(国)企。
03
土地价格高，房价必然高吗?
当时这三块地拍出，很多网友都觉得房价要随之上涨了，认为地块楼面价的翻倍价，会成为入市时房价的底线。
或许是因为2016年的珠海市场太令人难忘，当时在多个“地王”的刺激下，逢拍地，必高潮;逢推售，必涨价。
那么，土地价格高，房价必然高吗?
我们不妨从2016年均拍出高价地的航空新城和科创北围说起，因为从那时到现在为止，还没有任何一块高价地，对市场影响如此巨大及迅速。
那时，崇峰地块拍出的一周内，西区30+个一手楼盘封盘、涨价、顺势加推;二手房市场方面，出现隔夜即涨28万的情况，还有业主宁愿赔付违约金，也不肯出售。
科创北围三块楼面价2.8万+/平地块拍出后，唐家项目也应声涨价，尤其是位于唐家半岛的多个项目，由2万/平以下的价格，涨至近3万/平，看房的客户还络绎不绝。
但在这最后一波高价地狂欢之后的2016年10月及2017年4月，珠海重启限购以及限购升级，给了市场一记重拳。
在这种情况下，“土地价格高，房价必然高”的定律就不成立了。毕竟崇峰是等到了2018年11月才以均价3.5万/平开盘，如今还推出低至2.6万/平的特价房;北围三块高价地，也在寻找合适机会中。
除了不可抗的政策因素，开发商对于利润的指标，也是影响房价的重要因素之一。
一般来说，利润=房价-成本-税金，成本包括土地、建安、配套、营销费用等其它杂项。
拿地之前，开发商会根据周边楼盘价格、市场趋势、目标客户等，预估意向地块楼盘售价。
如果对房价、利润预期乐观，开发商在争夺土地时难免会多次紧跟竞价，导致地价上升，也会在一定程度上促使未来房价上扬。
当然，开发商不一定每次都能踩准市场节奏，如果遇上限购限价限贷、供过于求、经济危机等不利因素时，开发商要么延期入市，要么低价出售打“快销牌”。
可见，房子好卖的时候，低地价不会拉低房价;房子不好卖的时候，高地价也扛不住房价下降。高地价只能说明开发商单方面对楼市看好，房价和地价没有强关系，和供需的关系更强，主要还需市场检验。
总结
总的来说，珠海近日连拍三地，虽然吸引多家品牌房企关注，但是刚需购房者无需过度担忧地价带来的影响，更不要想当然地认为“土地价格高，房价必然高”，以至急忙购房或错过合适机会。
看向珠海的大背景，限购限价限贷依旧在执行，不少高价地项目还在贴着地价卖。需要大家理性看待，重点分析自身情况作选择，优于盲目判断市场。
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