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近日，珠海三地連拍，吸引近20家房企爭奪。
土拍圓滿結束後，不少網友私聊鳳凰君，連發數問：這次成交地價高嗎?有哪些房企參與?房價會因此上漲嗎?土拍市場回暖了嗎?
還有網友直接感嘆：地價這麼高，房價肯定要漲了!這裡肯定要做豪宅!
鳳凰君看完這些問題後，決定跟大家一起來聊聊這些問題，並探討：地價高，房價一定會高嗎?
01
開局良好，一路春色滿目新
最近土地市場開始回暖，特別是一二線的土地市場，從2018年12月的冰點到最近的沸騰，也僅用了兩個多月的時間。
看向珠海市場，跟去年流標5宗+終止7宗地塊相比，第一季度的開局良好。
據瞭解，近日土拍香洲地塊報名房企數有6家，航空城地塊報名房企數有11家，西城B片區地塊報名房企數有10家，有些房企的身影還多次出現。
然而，在去年11月中，航空新城一宗13萬平的商住地，因無人報名流標了，這塊地就在崇峰地王旁。直至起價降低6400萬元，才於今年1月底龍光以總價30.75億元競得。
如此看來，第一季度的土拍市場與去年相比，真的有所回暖。
值得關注的是，第一季度珠海土拍的成績也十分亮眼。據好地研究院廣東統計，在城市出讓金、地塊總價、地塊樓面價、拿地房企排行榜TOP10中，珠海均上榜，且多在前三名。
城市出讓金TOP10城市(數據來源：好地大數據)
地塊樓面價TOP10地塊(數據來源：好地大數據)
放眼全國，珠海在第一季度的土拍中也是榜上有名。據房天下產業網統計，珠海以土地出讓金約63億，位列《全國商業成交地塊出讓金城市排行榜》第九名。
建發競得的香洲區春風路地塊，以樓面價24700.08元/平位列《全國住宅成交地塊樓面價排行榜》第五名。
02
春光明媚處，非有志者不能至也
看著上圖這些土地出讓總價、樓面價全國top10，好像珠海地價又達到了一個新的高度。但用數據去對比分析，可以發現和同板塊的地王或者條件差不多的地塊相比較，如今的地價並不驚人。
目前航空新城在售的樓盤都是“高價地”出身，諸如崇峰壹號院精裝均價3.5萬元/平，碧桂園·華髮 濱海天際精裝均價2.6-2.9萬元/平。
所以，有這些“高價選手”頂著，鵬瑞地產以樓面價約17375元/平+4949.6平配建競得的航空新城純宅地，按兩年的建設週期來算，未來銷售應該不難。
而且，目前航空新城板塊內的待拍宅地以個位數計算，總體看未來的住宅比較稀缺，地塊價值提升潛力較大。
不過需要看到的是，鵬瑞地塊約2.4萬平的佔地，體量較小，開發銷售週期會比較短，短線收割，是在珠海地產板塊新的嘗試。可為首進珠海夏灣批發市場舊改項目探路，也可以嘗試打造高端產品去換溢價的方式開發。
位於香洲區春風路的建發地塊樓面價約24700元/平，目前，地塊周邊在售項目為恆裕水墨蘭庭均價44000元/平;優特綠城桂語香山，住宅均價40500元/平;3月初加推的五洲花城住宅產品按備案價賣，均價4萬+平。
而且，該地塊處於配套十分完善地段，學校、公園、行政機構、成熟小區均分佈在側。未來入市時，去化壓力會相對較小，定價也不會低於周邊太多。
並且，該地塊是建發佈局珠海第三子，首進香洲擴大在珠版圖，可著重體現建發打造高端的項目的水平。
而融創地塊所處的西城B片區，目前除了中鐵建地塊、金地撲滿花園(別墅均價28000元/平)、星河傳奇花園(均價17500元/平)以外，其它地塊均處於未開發狀態。所以以本次約12154元/平樓面價，不具備對比性。
雖說西城B片區有緊鄰航空新城的優勢，且地價更低，未來或將成為有力補充，但是時間週期會相對較長。參考航空新城發展，從2007年拍出第一塊商住地，12年過去了，才有如今的能量級。
不過，這塊綜合性地塊，對於融創在珠海產品多元化佈局有深遠意義，可以豐富產品線，與橫琴商辦項目長短線並存。
看向參與三宗地塊土拍的房企構成，其中不乏中海、龍光、建發、雅居樂、華髮、金地、招商、保利、華潤、中鐵建、融創、鵬瑞等老朋友，還有金茂、中糧、世茂、陽光城、金融街、美的、永同昌等新朋友。(僅供參考，請以實際為準)
其中6成為央(國)企，這也是一個土拍市場回暖提升的信號，要知道開發商的眼光都是很刁鑽的，尤其是需要考慮更多的央(國)企。
03
土地價格高，房價必然高嗎?
當時這三塊地拍出，很多網友都覺得房價要隨之上漲了，認為地塊樓面價的翻倍價，會成為入市時房價的底線。
或許是因為2016年的珠海市場太令人難忘，當時在多個“地王”的刺激下，逢拍地，必高潮;逢推售，必漲價。
那麼，土地價格高，房價必然高嗎?
我們不妨從2016年均拍出高價地的航空新城和科創北圍說起，因為從那時到現在為止，還沒有任何一塊高價地，對市場影響如此巨大及迅速。
那時，崇峰地塊拍出的一週內，西區30+個一手樓盤封盤、漲價、順勢加推;二手房市場方面，出現隔夜即漲28萬的情況，還有業主寧願賠付違約金，也不肯出售。
科創北圍三塊樓面價2.8萬+/平地塊拍出後，唐家項目也應聲漲價，尤其是位於唐家半島的多個項目，由2萬/平以下的價格，漲至近3萬/平，看房的客戶還絡繹不絕。
但在這最後一波高價地狂歡之後的2016年10月及2017年4月，珠海重啟限購以及限購升級，給了市場一記重拳。
在這種情況下，“土地價格高，房價必然高”的定律就不成立了。畢竟崇峰是等到了2018年11月才以均價3.5萬/平開盤，如今還推出低至2.6萬/平的特價房;北圍三塊高價地，也在尋找合適機會中。
除了不可抗的政策因素，開發商對於利潤的指標，也是影響房價的重要因素之一。
一般來說，利潤=房價-成本-稅金，成本包括土地、建安、配套、營銷費用等其它雜項。
拿地之前，開發商會根據周邊樓盤價格、市場趨勢、目標客戶等，預估意向地塊樓盤售價。
如果對房價、利潤預期樂觀，開發商在爭奪土地時難免會多次緊跟競價，導致地價上升，也會在一定程度上促使未來房價上揚。
當然，開發商不一定每次都能踩準市場節奏，如果遇上限購限價限貸、供過於求、經濟危機等不利因素時，開發商要麼延期入市，要麼低價出售打“快銷牌”。
可見，房子好賣的時候，低地價不會拉低房價;房子不好賣的時候，高地價也扛不住房價下降。高地價只能說明開發商單方面對樓市看好，房價和地價沒有強關係，和供需的關係更強，主要還需市場檢驗。
總結
總的來說，珠海近日連拍三地，雖然吸引多家品牌房企關注，但是剛需購房者無需過度擔憂地價帶來的影響，更不要想當然地認為“土地價格高，房價必然高”，以至急忙購房或錯過合適機會。
看向珠海的大背景，限購限價限貸依舊在執行，不少高價地項目還在貼著地價賣。需要大家理性看待，重點分析自身情況作選擇，優於盲目判斷市場。
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