在济南楼市参考的知识星球里有很多朋友会反映同样一个问题，那就是
自己手里有三四套房子，但无奈要么是老破小，要么是小面积的新房，尽管房子很多，但是没有一套称心如意的。有这样困扰的购房者不在少数，当生活到了一定阶段，改善需求油然而生，由于各种原因，不少家庭都会选择跟老人、孩子一起生活的居住模式，慢慢就发现原来的小户型非常拥挤，无法满足大家庭对品质生活的需求。
于是，换房就成了很多人的选择。如何兼顾每个家庭成员的需求，是换房需要考虑的首要问题。
NO. 1｜壹
房票珍贵，尽可能一步到位
换房是一门技术活，何时卖房，何时买房在之前的文章里我们曾多次提到过。需要我们注意的是，现在在济南，受各种因素的影响，我们的换房成本越来越高。
最重要的是受到济南限购政策的影响，现在购房者手中的买房资格变得尤为珍贵。手攥仅有的一张房票，大部分人都想充分实现它的价值。
所以，现在买房，一定要考虑未来十几年甚至一辈子的居住需求。从最初的小夫妻、到三、四口之家、到未来与老人合住，都要想清楚。
有一定经济基础的朋友，最好选择能满足家庭多样化需求的房子：两口之家的温馨、孩子的上学、老人的休闲、出行的便利、房子的保值等等都要涵盖。面对这样的需求，洋房对于很多人来说是一个比较不错的选择。据内参了解，身边有很多朋友都在置换，把自己手里的老破小或者小面积的新房，置换为各方面都比较适合居住的洋房。
在济南楼市参考去年的文章里我们就分析过，
未来刚需档的房产价格会直接受到租赁市场的冲击，影响最大。而越高端，越稀缺的房子，资产属性会是最大。这类资产，要么在地理位置上有极强的不可替代性，要么社区环境、建筑品质、教育资源、户型设计等方面存在独特性和排他性。洋房、别墅这类产品，未来越发稀缺，所以趁目前的市场机会，优化自己的房产配置十分关键。对于很多人来说，可能别墅遥不可及，但是洋房绝对是很多人跳一跳能够够得到的。
NO. 2｜贰
买洋房，其实就是在买一种生活方式
洋房和刚需产品的区别，其实从开发商的营销就能体现出来。
刚需产品的营销一定是强调低首付、低总价、实用性，说的直白一些就是“买得起”；而洋房的营销一定是强调圈层，买洋房，买的是一种生活方式。
这个道理如同：星巴克卖的不是咖啡，是休闲；法拉利卖的不是跑车，是一种近似疯狂的驾驶快感和高贵；劳力士卖的不是表，是奢侈的感觉和自信……
对于有能力购买洋房的阶层而言，房子不再只是居住的本能而是通过圈层所塑造的生活形态，与事业理想一致、文化理念相同的人为邻，坚守着彼此认同的价值取向，生活方能优雅而不费力，邻居甄别成为心中的共知。
早在南北朝时，梁朝人吕僧珍品德高尚，有位名叫宋季雅的官员告老还乡后，共花了一千一百万买下吕僧珍旁的房子，后者大吃一惊：怎么会这么贵？宋季雅笑着回答说：
一百万是买房屋，一千万是买邻居。
示意图
圈层，在中国自始至终一直存在。
回到现在的济南楼市，今年济南有好几个洋房项目入市，纵观目前济南洋房市场的营销活动，真正有品质的洋房项目，无一不是在强调“圈层”和“生活美学”。就以漫山香墅麓府前几天（8月15日）在济南鲁能希尔顿酒店举办的“麓见东方 启幕济南高定美学”活动为例，这样的活动都是定向邀约，而受邀对象基本都是漫山香墅的业主们和特邀嘉宾。如果一个人能买得起洋房，那他身边的朋友一样可以。
房子从最初的遮风避雨之所，到对建筑品质、地段、园林、配套的考虑，至今天又进化为对生活方式、人居文化、养生文化、生活美学等方面的不断追逐。
NO. 3｜叁
洋房开盘预报：本周日漫山香墅麓府开盘
8月份之后，济南洋房市场供应将会迎来一个小高峰，其中南城板块，有多个项目即将入市，这包括了即将于本周日开盘的漫山香墅麓府。
南城板块作为济南洋房的一个重要分布区，环境是它的优势之一。麓府位于位于市中区舜耕路南首的领秀城片区内，在这里主要有泉子山、鏊子山、望花楼山三座山，他们作为泰山余脉，以其秀美繁荫闻名，身姿挺拔、山坡绵延、树木葱郁……
目前领秀城森林公园已修建盘山步道、山重环山路、若干休息观景平台及凉亭，是登山健身的好地方。住在这样的小区内，满目苍翠，秀色可餐，让忙碌的一天的身心、眼睛顿时得到休息和放松。
伴山洋房，视野和环境也是打动很多业主的原因之一。
漫山香墅·麓府位于整个项目的东南侧，包括Q2、Q3两个地块。
本次加推的产品分布在Q3地块，加推的楼栋为4号楼、13号楼、18号楼。4号楼的产品为136平，13号楼为175平，18号楼为189平，后面会为大家附上加推的户型图。作为洋房产品，麓府的公摊比较低，得房率高达约87%，为两梯两户或一梯两户的产品，私密性比较好。
我们都知道济南普通高层得房率在75%左右，像麓府这样得房率在87%左右，这就意味着什么呢？一套116平方的高层住宅和一套100平方的洋房住宅其实住进去的面积是一样一样的。
作为一个已经开发多年的大片区，漫山香墅麓府的优势在于教育配套和社区配套已经十分成熟，片区内有贵和购物中心、希尔顿酒店、迪卡侬、耀莱影城等城市商业配套。
漫山香墅作为已经交付多年的别墅和洋房社区，居住氛围相对好一些，入住之后，周边的建设改造力度会小一些，相对静谧。
下面一起看一下麓府这次加推的户型，136平的三室两厅两卫，175平的四室两厅两卫，189平的四室两厅三卫，243平的四室两厅四卫。每个户型都有自己的特点，其中有一个细节是所有的户型阳台进深都是2米，这样的阳台观赏性和实用性更强。
阳台的进深对观景的体验尤为重要，济南大多数阳台能达到1.8米的进深已经很不容易，所以2米的阳台进深，对于一个伴山洋房来说十分必要，山景可以尽收眼底。特别是对于喜欢做瑜伽的女业主来说，2米进深的阳台、窗外苍翠的山景，起伏的山体曲线，在这样的环境里做瑜伽别有一番感觉。
下面是136平的三室两厅两卫：
175平的四室两厅两卫：
189平的四室两厅三卫，四室朝南，整个房间拥有更多阳光。
243平的四室两厅四卫，客厅面宽达到5.4米，会客时气场十足。
以上便是本周日麓府加推的产品户型，据了解，除了本周加推的产品，麓府后期还有更多产品入市，对洋房感兴趣的朋友可以随时关注一下。目前济南楼市整体比较稳定，可选空间很大，更多产品，货比三家。
其实洋房还有诸多优势，比如有恐高症的亲，那就只能考虑洋房了。
济南蓝天的时候十分难得，洋房小区抬头看到蓝天的难度系数要远远小于高层小区。
对于有花园控、露台控的朋友来说，也许只有洋房可以满足你，特别是接地气的花园，只有洋房和别墅可以满足。
从容积率上来说，洋房肯定是要比高层小很多，同样都是一块地，上面盖9层和盖34层来说，人与人横着坐、人与人摞着坐的感觉还是不一样的。下面这张图可以看到洋房和高层的区别。
一套房子，毕竟是要住十年、二十年，乃至一辈子。随着家庭结构的变化，置换一步到位，已经成为很多人的选择。
全文完。
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