有人说，利海糟蹋了雁鸣湖。
他不知道利海虽号称32平方公里，但实际开发面积仅占片区2%左右；他不知道简单粗暴的开发过后，迎来的将是精细化开发时代；他也不知道在利海离去后，来了绿地、绿城、康桥、万科、融创、建业、永威等近20家品牌开发商……
祸兮？福所倚！
楼八认为：利海之死是正面的，它的死，是用烂尾区域2%的土地给雁鸣湖片区一个充足的缓冲时间，迎来了更好的今天，利海之后，雁鸣湖重新定义了自己！
【1】重新定义范围
利海前，雁鸣湖仅指湖周围，而今，它范围持续扩大。
从地产角度看，雁鸣湖规划尚未明晰，我们只能这样定义雁鸣湖片区：在郑开大道和雁月路之间的范围内，雁鸣路大道和高尔夫路沿线所形成的地产开发片区。
如下图：
上图：雁鸣路片区。
可以看到：目前雁鸣湖的开发全部是围绕“雁鸣湖大道”和“高尔夫路”展开，它的形状像极了一只肥肥的大雁，把头伸到了郑开大道，召唤着它未来的主人，雁头是理想国，雁尾是雁月湾，雁身是香颂。
范围已定定，如何分区。
【2】重新定义分区
利海前，雁鸣湖只有雁尾区，如今，大雁已成。
如今的雁鸣湖板块依据特性，十分清晰明确地分为三大片区，即如其图寓意而言的雁头区、雁身区和雁尾区。如下图：
雁鸣湖南路和郑徐高铁把雁鸣湖片区分成三个片区。
雁头区是以普罗理想国为首的开发片区，其实也只有理想国，孤独地守着雁头区。郑徐高铁和雁鸣湖南路之间的地带为雁身区，连霍高速在其中横穿而过，雁身区目前是以“二绿”（绿城玫瑰园和绿地香颂）展开，这个片区占尽了区域最重要的交通和景观优势。而雁鸣湖南路以北即为雁尾区了，片区虽偏远了些，但水资源极其丰富，这个片区是以雁月湾为核心展开。
雁头核心是商业，雁身核心是交通和景观，雁尾核心是水域。核心均有，如何理解？
【3】重新定义价值
利海前，只有湖，如今，大不同。
雁鸣湖片区在郑州都市圈是什么定位？从功能定位上来说，毫无疑问是城市近郊休闲度假区；从用途定位上来说，可第一居所亦可第二居所，当然，短期内不论是第一居所还是第二居所，其目的只有一个：旅游度假！对于旅游度假型地产，学区、商场等不是它关心的。他只关心三点：1、怎么快速到这里；2、看中什么来的这里；3、这里是否匹配度假所需配套。逐一来看：
第一，怎么快速到这里？交通问题。
度假地产需要大面积的天然资源，拥有大面积的天然资源必须远离市区，远离市区的片区最人们的第一需求便是需要“快速到达”。看下图：
上图：雁鸣湖的交通。
从北龙湖北侧的高速路口上连霍高速，23公里，按照100公里/小时的速度，可以在15分钟到达雁鸣湖。前段时间平原新区的红绿灯广告刷了地产圈的手机屏，那个图片虽然残酷，但很现实，在这一点上，雁鸣湖和平原新区的交通速度已被认可。
看区域交通：
上图：雁鸣湖小区域
在小交通上，区域三组团差别还是比较明显。举个例子，从北龙湖旁边的东三环高速口到雁鸣湖高速口只需要15分钟，下桥为香颂，再到雁月湾可能还有10分钟，10分钟对于时间来说的确不长，但对于它的分母15分钟来说，相当于增加了六七成，理想国同样如此，千万不要说理想国可以走郑开大道，走郑开大道更远，没有40分钟下不来，所以，中短期内，距离高速口远近很关键。
第二，来这里干什么？当然是冲着自然生态而来。
在这一项指标上，雁头区可以站在旁边喊加油了，这是雁身区和雁尾区争锋的天下，这是郑州生态最好的片区。如下图：
雁身区和雁尾区70%以上被绿化和水域所覆盖，除了楼盘，要么是水面，要么是湖边，要么是河面，要么是绿化，要么是公园，要么是正在建设的公园……概括起来，就是区域内内有水域5000亩、湿地5200亩、林地10000余亩、草地3300亩，以及11万亩的黄河湿地公园。
第三，如何让度假完美？完善的配套。
城市新区或者中远郊盘所谓的配套一般是指商业，对于雁鸣湖片区的配套，我们更关注的是它的商业配套。事实上，雁鸣湖的配套算不上丰富，多数能停留在规划阶段。如下图：
上图：区域内的商业规划。
雁鸣湖片区商业配套规划多集中在雁鸣湖大道沿线和雁鸣湖河道沿线，目前最成熟是已经落地的理想国奥特莱斯，雁鸣湖大道沿线的未来是集中商业，滨湖商业是旅游商业，再者，也是就是小区自有的商业配套了。对于旅游地产，项目的商业配套中，游泳池、综合健身房、高端餐饮会所，这三个“旅游三宝”必须要有。
怎么看待度假地产的商业？度假地产商业核心价值在于自身的商业配套，要去大商业一定是去市中心而不是去度假区，项目自身商业配套的完善程度是区域置业最需要考虑的，一般而言，要有丰富的商业配套，就要找大楼盘了。
【4】重新定义格局
利海前，是孤独利海，如今，群雄逐鹿。
正如我开篇所言，利海离去后，绿地来了、绿城来了、康桥来了、万科来了、融创来了、建业来了、永威来了、泰禾来了、东润来了、正商来了、世贸来了、信合来了、瀚海来了……
先看区域楼盘分布：
上图：目前雁鸣湖项目分布图。（备注：考虑到理想国的特殊位置过于缩小区域比例尺，故本图暂不显示只有理想国一个楼盘的雁头区）
项目很多，在售太少。我数了一下，区域目前一共15个项目：其中利海1个烂尾，瀚海、永恒、绿城3个尾盘，永威、万科、绿都、康桥、东润、泰禾、融创、世贸8个前期阶段，在售的3个绿地香颂、正商双湖湾、长基雁月湾。
回顾一下“重新定义”部分的价值总结：雁鸣湖片区置业，第一考虑是交通，毕竟来去快捷最重要；第二考虑是片区环境，如果跑到这里，又是大车卡车货车来来往往，那度假的意义何在？第三考虑社区的商业配套，游泳馆篮球场餐饮健身医疗最好样样俱全，最大限度实现度假功能；第四，就是考虑的社区的容积率，高于1.5的果断放弃。根据以上四大标准，区域内值得期待的第一阶梯是：绿地、永威、绿都和建业，第二阶梯是：泰禾、康桥、融创和万科，第三阶梯是其他。绿地香颂，目前一期基本售罄，二期纯墅社区开盘在即，本周日赵雅芝亲临助阵；永威上和府，也是低密社区，目前仍处于前期规划阶段，上市预计估计在1年后；绿都雁鸣叙，相比绿地和永威的千亩规模，雁鸣叙占地近250亩，预计上市时间1年+后；建业雁鸣湖项目，生态环境不错，不过也是刚刚启动，这是第一阶梯。第二阶梯的泰禾、康桥、融创也都是前期项目，万科云庐目前处于形象宣传阶段。
综合来看，未来1年内，区域的竞争将集中的绿地和万科这2大豪门的顶级交锋上，香颂的优势是产品、交通和配套；云庐是万科和长基的合作盘，优势在于万科营销以及周边环境打造上。
雁鸣湖印象！
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