——以下是正文——
这是21号线沿线楼盘的跑盘系列的第1篇。
从这一篇开始，我们会陆续推送地铁21号线沿线的楼盘的跑盘报告。
21号线是一条快短线结合的地铁，是广州刚需外溢置业的一个主要板块，也是很多没有户口的新广州人选择落脚的置业热地。我们会对21号线上的主要楼盘进行比较详细的跑盘，当然，对于已经是尾盘状态的楼盘，会比较简单的带过。
今天123房先生推送的是云溪四季，是一个隐匿于群山之中的配套完善的生态大盘。
跟123房先生一起看看吧。
导读：
01 楼盘基本信息
02 大区位价值解读
03 大配套价值解读
04 楼盘的小位置和配套解读
05 楼栋布局价值解读
06 户型优劣解读
07 总结及建议
（6图+2800字，阅读需要12分钟）
01 楼盘基本信息
02 区位价值解读
广州21号线，估计大家都很熟悉了，我们就不特别展开来讲。
21号线连接了增城广场、朱村、长岭居、科学城、智慧城、天河公园和员村等主要的居住组团和经济中心，采用快慢线结合的形式。天河和黄埔的刚需沿着21号线溢出到增城。
21号线沿线楼盘不少，但增城段的楼盘会更畅销。这个板块原来去化和价格都表现得平平无奇，但广州购房社保由3年变5年，兼之新房价格节节攀升的形势，逼着一群没有户口的新广州人不得不纷纷涌入21号线增城段沿线楼盘的售楼部。
在增城段，从凤岗站往山田站，有9个楼盘在售。这9个楼盘，虽然都在21号线，但区位价值各有高低。
首先从大区位来看，凤岗站由于广州教育城的规划利好，兼之开发程度较高，楼盘林立，配套情况也比较好，会是最优首选。山田站只有零星几个楼盘，开发程度比较低，配套缺失，生活便利性也比较差。
然后从小区位来看，21号线置业本来就是交通导向的，地铁上盖是最优选择，其次是步行10-15分钟的次优，步行超过15分钟的为次次优。而步行超过30分钟的，就要谨慎选择，特别是不靠地铁、配套又不完善的楼盘，生活不太便利、转手也比较麻烦。
所以这里我们有归纳两条选房原则：
原则一：凤岗站≥朱村站＞山田站。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
03 配套价值解读
21号线沿线，是一个“交通导向+增城不限购”双重利好而催生的一个置业热门板块。它的火，是没一点点防备的。这个大板块，除了21号线之外，其他的配套一概没有。
它的配套情况可以概括为“村校镇校+医疗配套稀缺+商业配套稀缺”。
周边的小学中学都是村镇级别的配置，如果小区或者周边没有配建中小学，那么小朋友受教育就是一个糟心事。
同样的，由于医疗配套和商业配套稀缺，如果小区能自带社区医疗和商业，会是最优选择。如果没有，生活的便利性大打折扣。
在这里，我们归纳出第三条和第四条选房原则：
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
04 楼盘的小位置和配套解读
云溪四季严格意义上不属于21号线沿线楼盘，但云溪四季在宣传时总蹭21号线的热点，很多读者在看21号线楼盘时也会转进来逛逛。于是我们就一起来讲讲。
按照我们前面归纳的四条购房原则，云溪四季是不具备轨道交通优势的，对于天河外溢客户来讲，往往是会直接毙掉的。
但作为一个隐匿于群山之中的生态大盘，除了生态环境的亮点外，它的配套做得还是特别完善的，有公交总站、有配建小学、有商业街、有社区医疗中心、有肉菜市场，仿佛是又一个祈福新村、凤凰城、翡翠绿洲。
这种完善的配套水平，在这个大板块里还是让人眼前一亮的。有比较明显的配套优势，对于家庭生活而言是比较便利的。于是投资总想把它拎出来讲讲。
投资总认为它不太适合天河外溢、对通勤时间敏感的人群，毕竟从小区到地铁站已经耗时颇长。但对增城和黄埔外溢、通勤时间可控、有小轿车的人群而言，倒是可以考虑考虑。
05 楼栋布局价值解读
云溪四季是高低配的楼盘，高层住宅+低层别墅。云溪的高低配被别墅群占去了较多的空间，因此留给高层住户活动的空间相对会比较少。
整体而言，周边都是山地、林地和耕地，生态环境不错，周边并没有太多的不利因素。需要关注的主要是楼栋的采光问题。由于高层的用地被较大的占用了，因此留给高层的用地相对较少。导致的一个问题就是，楼栋之间的间隔会比较密，会有采光遮挡的问题。
对于一期来讲，前排高层楼栋（4/5/6/11/12栋）是容易遮挡后排高层楼栋（1/2/3/7/8/9栋）的中低层住户的采光。
二期的修规有调整，其楼栋布局如下图。同样的，前排容易遮挡后排，如16栋遮挡15栋，15栋遮挡14栋，以此类推。
读者在购买时，只要关注一下实地的采光情况即可，尽可能选择采光少遮挡的高层单位，整体的居住舒适性是比较高的。
此外，学校会有一定的噪音、垃圾站和肉菜市场会有一定的异味，如果比较敏感，注意避开即可。
06 户型优劣解读
云溪四季是合景和融创共同打造的，产品力还是不错的。
云溪四季采用的都是标准化的楼型，主要分为横厅标准层和竖厅标准层。面积段会有变化，但楼型和户型的变化不大。我们主要分开两种楼型来具体讲。
（1）竖厅标准层
①②和④⑤分别是市面上常见的好用的南向户型和北向户型，整体没有太多的槽点，居住的舒适性也不错。
这里主要讲讲③北向户型和⑥南向户型。这个户型的问题是厨房和客厅的距离太近。厨房基本可以说是贴着客厅，日常餐厨活动会对客厅造成比较大的声音和气味干扰。一般而言，厨房和客厅之间，能不直对就不直对，如果直对，也最好有餐厅作为缓冲，这样居住体验会好一些。
（2）横厅标准层
横厅楼栋，其实只有一户是横厅，其他仍为竖厅。这类楼型，它的户型是做得比较多样化的。它多布置在前排楼栋中，将小区人造景观和周边自然山景最大化地呈现给高层住户。
它的⑥四房户型做到了客厅和三个房间都朝南，南向价值最大化。
⑤和①②③户型都是好用的南向和北向户型。需要讲讲的是④户型的厨房对客厅，仍然是存在串味和声音干扰。
07 总结及建议
云溪四季目前在售的价格是1.7+万/㎡，在1.8万/㎡之下。这个价格比朱村的2.0-2.2万/㎡而言，会有一定的价格优势。
这种价格上的差异，主要是由于云溪四季远离21号线，是轨道交通上的落差。
云溪四季的主要卖点就是生态环境和小区配套。特别是配套，这点在21号线沿线楼盘中，确实是具备优势的。而云溪四季是合景和融创操盘，产品整体的品质感和舒适性还是不错的。
云溪四季不近21号线，对于市郊通勤依赖地铁的读者来讲，其实不太合适。它更适合增城和黄埔外溢、通勤时间可控、有小轿车的人群。
最后，我们敲敲重点，我们提出了21号线选房的四条原则：
原则一：凤岗站≥朱村站＞山田站。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
后面我们还会继续推送21号线的其他楼盘，我们也建议你在决策时，多回顾这四条原则。敬请关注。
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