點擊上方藍字 可關注：威海新樓市
威海本地專業的地產裝修公號，分享對生活和創業的思考，在威海買房裝修的大傢伙都在關注！每天一篇原創文章，獻給每一位愛威海的朋友，歡迎關注公號：威海新樓市。
氣溫驟降，疾風驟雨，天氣入冬。本週威海新樓市探訪榮成市場，考察當前市場現狀，瞭解在推項目信息。與預期相反，本次我們考察的大部分項目，不僅沒有降價走勢，反而一些產品更是逆市上揚，在大開發商的品牌優勢和資源整合下，價格強勢，沒有鬆動的跡象。
我們首先看一下石島區域的最新項目進展
鳳凰湖
鳳凰湖作為石島區域體量最大的項目，無論是規模影響力還是持續銷售生命力，都是石島區域代表性的項目之一。錦繡華府是赤山鳳凰湖房地產繼A區、B區、C區、D區、香湖麗舍、湖畔雅居開發的第7個小區。
項目具體信息
項目佔地159.2畝，總建築面積約22萬平方，其中住宅面積約16萬平，商業7221平，幼兒園3000平（三層），物業樓會所2600平。容積率約為1.63，綠化率40%，建築密度13.1%，2021年交房。
項目規劃：總建築面積22萬平米，14F-22F全電梯樓，地下停車場電梯直接入戶，基本實現人車分流。
戶型：57-260平米全面積段，大部分南北通透、格局方正、全明設計。
配套：項目靠近石島人民醫院、榮成二中、新城政府和服務中心，周邊有赤山大酒店、高爾夫球場、恆大影城、兒童遊樂中心、老年頤養中心生活配套較為完善。
小區共19棟樓，1904戶，具體樓層及面積排布如下：
項目點評
延續了之前開發的D、E（香湖麗舍）等產品特點，D/E區的房源，60~80面積段的旅居產品佔比較高，而本次開發的錦繡華府項目，同樣以小面積為主，同時大面積改善產品佔比也提高，面對本地的剛需和改善人群。項目的地段相對而言較為偏一些，但本地人聚居，周圍入住率也較高。價格在7500~9000，可堪比威海市區的臨港區域和溫泉龍湖新項目，其優勢在於首付可以一年之內分季度付清。筆者認為這樣的現象，主要原因是由於石島的產業基礎和人口基數底子較厚，具有不錯的縣級潛力市場。適合移居威海的中老年人群，對於在市區工作的移居威海群體來說，臨港區可以做個區域對比。
恆大御湖莊園
接下來，在恆大御湖莊園項目，我們瞭解到，項目佔地約146萬㎡。項目規劃有恆大會所、商業街、Ktv、幼兒園、羽毛球館、門球館、乒乓球館、檯球館、曲苑社、棋牌俱樂部、老年學堂、陽光圖書館、主題酒店、瑜伽館、養生spa、茗茶館、國術館、國醫館、會議餐飲中心、兒童遊樂城、兒童體驗館、兒童反斗城、運動中心等26大配套，可以滿足親子及中高端旅居人群的購物和休閒娛樂需求，是鳳凰湖區域較大的商業綜合體。
項目當前主要有建面約58-153㎡的看湖高層住宅，以及建面約121-158㎡的洋房。高層均價7700左右，在售有65、68、69、75、78、79#樓，2022年~2023年交房。洋房均價9000左右，2022年08月交房。
項目簡評
恆大御湖莊園項目是石島區域具有代表性的樓盤之一，其地理位置也位於鳳凰湖的北側優質地塊，並且配備商業及休閒娛樂綜合體，整合附近的農貿、以及小型商超資源後，在其成型後，會是未來石島區域最大的中高端大型商業綜合體項目。項目目前在售均價7700左右，同樣和臨港區的富力城的價位基本持平。由於石島區域本身的人口及產業底子較厚，同時又有著大量的東北群體聚居，因此項目在未來的市場中仍具有一定的關注度。適合外地中高端養老度假需求，以及本地小改善的需求。
接下來，我們來到了榮成市區，考察在售重點項目，新盤面世發售的主要有中糧御景苑和景城玉蘭花園項目。
首先我們看一下在市區櫻花湖附近的中糧·御景苑
教育配套：寶威幼兒園，蜊江小學，蜊江中學，榮成三中
周邊景點：十里河公園，奧體中心，海濱公園，櫻花湖公園，市民公園等。
交通配套：交通便利，緊鄰城市主幹道成山大道；距離榮城高鐵站10分鐘，距離威海大水泊機場30分鐘，項目門口101、103、113、117等
商業配套：市府家家悅、九龍城，博隆廣場，大潤發等
項目詳情如下
綠化率:35%
交房標準：精裝交付，精裝標準1500元/平米
容積率：3.2，樓間距40米左右
層高：2.9米
面積區間：79-186㎡實用兩居—寬敞四居
價格均價：9000
物業費：1.7元
開盤時間：2019年10月
交房時間：2022年8月30日
1號樓：21層。面積128-186平
2號樓：26層。面積79-154平
3號樓：29層，預計2020年開盤
4號樓：14層，預計2020年開盤
項目點評
項目位於榮成市區觀海東路北側，位於樓盤“公園壹號”南側，屬於櫻花湖區域，親湖不近湖的距離。周邊教育、醫療、交通、商超等公共基礎配套完善，實實在在的市區地塊。御景苑是繼威海張村海嶽府之後，威海的第二個項目，價格在10000~11000之間，與張村海嶽府項目大體相當，這也正是體現了我們之前提到的“大開發商下沉到城郊及縣城板塊”的趨勢。儘管能相對本土中小開發商具有相對優勢，然而在當前的市場環境下，加上項目大面積改善的產品佔比高，其去化速度仍舊是一個疑問。
另外，在城區北側，十里河西側也面世了一個優質地塊的項目：景程·玉蘭花園。
項目詳情
開發商：景城房地產開發有限公司
建築規劃：青島綠城建築設計有限公司（甲級資質)
園林景觀：浙江城邦園林（甲級資質服務綠城）
物業服務：保利物業（物業費2.35/元㎡含電梯）
用地面積：69941㎡
建築面積：147292㎡
居住戶數：631戶
綠地率：35%
得房率：83%-89%
地下室比例：1:1
車位比例：1:1.5（人車分流）
建築層高：3米，3.1米
交付標準：精裝交付（一線品牌，戶戶中央空調）
周邊配套
教育：新世紀幼兒園、小學，機關幼兒園，府新小學，實驗中學，榮成新一中。臨項目1-4分鐘車程。
醫療：婦幼醫院、市中醫院。2-5分鐘車程即可到達。
休閒：項目目自有商業街的同時，享受市府配套設施，周圍公園廣場、銀行、超市、餐飲、會所、醫院等配套較全。
交通：公交101、113、201、211、217、228等十餘條線路。
項目簡評
小區地塊方正，位置對於本地人來說也較為認可。配套和小區品質也都較為優質，同樣的問題是，小區的價格在10000~11000左右，對於當前市場環境下的本地市場缺少足夠的性價比吸引力，適合本地剛需及小改善的需求。
此外，我們還考察了自在香濱（樓盤詳情請查看子菜單）、保集藍郡、海邑長灘二手房銷售情況、凱旋山海頤園、紅墅灣等項目。大部分項目較上半年的價格基本沒有太大的波動，但是顯而易見的是，隨著旅遊旺季帶來的人口流量銳減，榮成市場的大部分案場看房客都清淡了許多。
榮成外地客群下降嚴重
然而縣城的市場反應總是具有滯後性的特點：在威海各大開發商新房打折促銷或者做低首付活動（有效果但是不強）的同時，榮成市場仍舊“不為所動”，依舊堅持原本的銷售定價策略，甚至在大開發商下沉到四線縣城及以下的項目上，帶來的更多是實質上的價格小漲。
居民儲蓄率在下降、槓桿率在上升，同時收入沒有明顯提高的同時，因為豬肉或者其他等物價上漲的因素，令消費市場的前景更加雪上加霜，在利率上漲和外地客群減少的情況下，榮成房價卻沒有應聲大跌，反而是穩定且略漲，呈現出一種“聯動”的態勢。這使得整個榮成房地產市場會在今後及未來的一段時間裡持續滯漲：居民沒有錢再支付房價上漲，而房地產進入大開發商時代的縣級市短期內也不會降價來主動迎合市場，前者的壓力現實存在，而後者的壓力同樣會因為各種因素更難以實現。未來的市場究竟會向何處發展，我們將持續關注。威海新樓市，是威海樓市的觀察者，也是您買房路上的參考者。
閱讀更多 威海新樓市 的文章
