不懂球妹儿
买二手房的一般流程是选房、找中介、谈价格，最后就是完成过户。买二手房的流程其实还是比较简单，下面老亮就以自己卖二手房房和买二手房的经历来给你解答一下买二手房的具体流程和注意事项。
小城市的二手房买卖
老亮的第一套房子是在一个小县城买的，2014年的时候老亮要离开那个城市，所以就打算把房子卖掉。由于小县城是的房产中介很少，所以老亮就采取了到处贴小广告的方式卖房。买家看到我的卖房信息如果有意向就会打电话和我联系，由于当时老亮的房子所在的小区和位置都比较好，所以大概接到第三个电话时就成交了。
买家和我在电话中基本达成意向以后我们就约定了看房的时间，买家看过房子后对位置、户型还有装修都比较满意，所以第二天我们就进入了交易的流程。由于没有中介，所以交易起来就比较简单，买家把首付给我，然后我们就去房产管理部门进行过户，最后买家进行贷款。
2014年的时候小的地方过户还是比较麻烦的，因为房产管理部门内部手续大概就要经过五六部门，最后还得房管部门的领导签字。老亮之前是做地产相关工作的，所以和房管部门的很多人都比较熟悉，和领导也有些交情，所以一般人要一周办完的手续，我自己拿着跑，不到一个小时就都搞定了。
在贷款合同中约定了贷款下款以后是直接进我的账户的，所以第二天老亮就离开了，不到20天的时间钱到账了，整个交易就完成了。
大城市买二手房
老亮到了新的城市工作，第一件事当然是买房子了，所以老亮就开始了自己的选房工作。
首先，你要定位自己想要什么样的房子。老亮当时对房子的要求就是多层房子，不能把山（其实我喜欢把山的房子，但是老婆不喜欢）不能临街，位置要在家里老人房子的方圆5公里范围之内。区域位置确定了，房子的基本要求确定了，选起房子来就比较容易了，符合条件的多看看就可以了。
第二，找中介看房。老亮都是在网上选好自己想看的房源，然后直接让中介约房主看房，这种选房的方式省去了老亮的很多时间，你也可以借鉴一下。
第三，选到满意的房子进行交易。老亮大概看了三四处房子就找到了自己满意的房源，然后和房主谈好价格进入了交易环节。相信提问者更加关心的应该就是这个交易的环节了，老亮在这里就重点的讲解一下，二手房交易的流程和注意事项。
二手房交易和注意事项
在选好房源、找好中介、谈好价格以后就进入了实质的交易环节。
第一步，签订中介合同，交付定金。在签订中介合同的时候中介就会收入全额的中介费用，然后卖家支付定金给买家。
第二步，过户和贷款。买家和卖家约定好时间让后去房产交易大厅进行交易，这时如果是贷款，买家需要支付首付。现在大城市的房产交易大厅都比较正规，你的首付款不是直接给房主，而是交给房产交易大厅。然后你就可以交付各种税费，等待房产过户。新房证下来以后，就可以进行贷款了，贷款所需的材料一般中介或者你所贷款的银行都会给你一个材料清单，按照清单准备材料就可以了。
第三步，交钥匙。一般情况，贷款的钱下来以后，买家和卖家就可以进行最后的交易步骤了，那就是交钥匙，至此整个交易就完成了。
第四，买二手房的注意事项。在达成交易意向后，在办理其他手续之前或者同时可以进行水费、电费、燃气费、物业费、北方还有暖气费等费用是否欠费的核实工作。核实的方法还是比较多的，一般的城市水费、电费、燃气费只要房主提供缴费号就可以在支付宝上直接查询，当然为了准确你也可以进行电话核实或者到相关的缴费部门去核实。物业费和暖气费的核实也都比较简单，只要记得核实一下就可以了。
以上所讲就是全部的二手房交易过程和注意事项，如果还有其他疑问可以点评交流。当然每个城市的流程可以会某些细节上有所差别，但是大同小异。
老亮说房关注各类房产话题，欢迎点赞、转发，有不同意见欢迎多多交流。
老亮说房
我去年就买了一个二手房，买二手房一定要注意这几点：
一、土地证、房产证，也就是不动产证是否齐全。有的中介会告诉你没有不动产证，可以去填什么表证明房子是自己的，千万别信。
二、中介报的价和房东报的价是否一致，可以联系到房东，谈价格是最好的。
三、中介费一定要谈好，我去年看中一套房子，中介直接跟我收三个点的中介费，我后来找别的中介，中介就去捣乱，房东不卖给我了。
四、不要听信什么快速贷款，我买这套房子，中介不知道怎么跟房东说的，然后房东要求我快速贷款，我那会又没有地方住，又急着找住处，也没有多想，就花了九千块钱快速贷款了，也是后悔的心塞塞的。
五、找靠谱的良心资深中介很重要，去年我碰到90%的中介都是才入行，基本没有受过培训，连能贷款多少年，怎么落户口都不知道。
六、中介要签什么协议，能不签就不签。
七、确定要买了再查征信，征信查多了对信誉度不好。
八、我买房时，有个中介听说我没有信用卡，让我赶紧去办，刷信用度，我没有去办，我问了银行放房贷给我的经理，没有信用卡更容易办贷款下来。
买房这件事，一定要以相关部门的政策为主。
芳香心理
本人李运滋，目前任链家网贝壳找房万辰房产北城区商圈经理。在合肥从事二手房中介行业将近十年来，经我手买卖的二手房将近两百套。最近一两年我发现合肥的二手房行业在慢慢整合，首先链家在2016年来到合肥后，短短两三年时间，合肥有六百多家店面先后加入了贝壳找房。在贝壳系统里，我们不仅能卖二手房，同样合肥目前市面上在售的大部分新楼盘都与贝壳有合作，我们同样也可以卖新房，我感觉这就是一个资源整合的过程。单纯的靠传统中介的模式作业已经落伍了。贝壳网好比淘宝网，开发商新房及当地二手房中介等各大商家入住，资源共享，是一个趋势。
个人认为买卖二手房注意的事项有：
1.产权性质，常见的一般普通住宅是70年产权，公寓是40年产权，还有工业用地教育用地，产权年限都各不相同。
2.产权有没有抵押或者是司法限制，房屋在银行有正常的按揭贷款抵押是正常的，如果在正规银行或者是第三方贷款机构做了二押，也可以。至于抵押给小贷公司或者是被法院拍卖，冻结等在或者是产权人涉及民间借贷，这些就要特别注意。
3.卖房人是不是产权人本人或者是有产权人委托公正的公证书代理人，夫妻父母等直系亲属征得产权人同意签字有效也具有法律效力。
4.就是房子的情况了，学区，环境，交通，配套等因素。
5.房子有无墙体开裂，漏水渗水，是不是凶宅，产权人有无拖欠水电燃气物业费等
这些问题，选一个靠谱中介，所有的都不是问题。
合肥贝壳新房李运滋
这个就是风水的问题，问下风水先生。
如果其他要注意的话，就是过户手续，税费等等咯。
税费的话可以给点意见：
二手房买卖需要缴纳哪些税费？
买方
一、交易手续费：建筑面积*3元/平方
二、产权登记费：
个人：50元/宗;每加1人增收10元;
单位：80元/宗
非住宅：550元/宗，每加1人增收10元
三、 交易契税：
(1)购买家庭唯一住房，购房建筑面积90平方米及以下的：地税局评估价（不含税价）*1%
(2)购买家庭唯一住房，购房建筑面积90平方米以上的：地税局评估价（不含税价）*1.5%
(3)购买家庭第二套改善性生活住房，购房建筑面积90平方米及以下的：地税局评估价（不含税价）*1%
(4)购买家庭第二套改善性生活住房，购房建筑面积90平方米以上的：地税局评估价（不含税价）*2%
(以上需以家庭为单位（包括未成年子女），买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明)
(5)三套及以上住房：地税局评估价（不含税价）*3%
(6)赠与、非住宅、单位购买：地税局评估价（不含税价）*3%
四、 交易印花税：
个人住宅：免征
非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%
五、 抵押登记费：
抵押权人是个人住宅：50元/宗
单位住宅：80元/宗
非住宅：550元/宗
六、 证照印花税：5元/证，每增加1人加收5元
卖方
一、交易手续费：建筑面积*3元/平方
二、交易印花税：
个人住宅：免征
非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%
三、土地出让金：
房改房、安居房、解困房：地税局评估价*1%
商品房、私房：地段基准价*面积*10%(基准地价要上房管局网址查询)
单位：地段基准价*房屋面积
四、个人所得税：
免征:购买5年以上家庭唯一生活住房
未满5年征收：地税局估价*1%或差额*20%(有发票)
五、增值税:免征（2016年5月1号“营改增”后，营业税改征增值税）：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）。
六、土地增值税：
免征：个人住宅
非住宅或单位出售(提供发票)：用四级超率累进税率，增值额=转让收入-应扣除项目金额;税金=增值额*适用税率速算公式
增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额*30%=税金
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额*40%-扣除项目金额*5%=税金
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额*50%-扣除项目金额*15%=税金
增值额超过扣除项目金额200%：增值额*60%-扣除项目金额*35%=税金
不能提供发票：地税局评估价*8%
戒指糖
欲购买二手房时，最好多找几个中介公司进行选择比较，在各方面满足自己的需求的基础上选定房子。
交易时就有很多细节需要注意：
第一，房屋产权问题
在看出售方房屋产权证时，看房屋的产权所有人有哪些，签订合同时需产权人全部到场签订，若只是部分人到场签订的合同是无效的
第二，房屋手续是否齐全
房产证是证明房主房屋所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。
第三，物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
第四，是否会受市政规划方面的影响
有些房主出售二手房时，可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
第五，是否为经济适用房
经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
第六，合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面。
甜姐儿120
首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→
（步骤二）实地考察看房，确定购房意向→→
（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节→→
（步骤四）签订买卖合同→→
（步骤五）办理贷款手续、支付首款→→
（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→→
（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷
一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：
如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。
二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：
1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点：
（1）有没有房产证。没有的直接PASS
没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。
（2）看房主是谁
卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
（3）看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
2、看土地证
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......
3、去房管局核实以上情况
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
再顺便问问70岁的房子怎么搞。
4、看房子是否在租
原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。
兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！
5、近期是否会拆迁
如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。
四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：
1、看二手房的物管费用是否拖欠：
有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：
（1）水费。
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
（2）电费。
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。
（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。
（4）电话、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。
（5）物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。
2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？
3、确定交房细节：
（1）交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。
（2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。
（3）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任：
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。
房产纪实
1. 购房资质审核：很多城市都有限购政策，需要符合当地要求才能购房，所以先要进行资质审核，通过了才能继续
2. 交定金，合同签署：资质审核通过后就可以买卖双方签署合同了，与此同时，中介也会配合完成房屋核验工作，确保房屋手续齐全，可以完成交易。在签署合同时，一定要把各个环节的办理节点约定清楚，维护自身利益。此时也会交定金，增加彼此违约成本。
3. 办理贷款：此时需要准备收入证明，工资流水等可以证明还款能力的文件，到银行签署借款合同，也叫面签。
4. 资金监管：贷款审批函下来以后就可以办理资金监管了，各个中介的操作方式不太一样，基本都是进过银行三方账户监管，类似支付宝，等过户以后在放款，以保证资金安全，千万别直接给卖方。
5.缴税过户：根据成交价格到地税局缴税，根据买方和房子的不同情况，税费也不太一样。缴税之后，双方就可以去不动产交易大厅办理过户了。
6. 过户之后就可以进行房屋交接了，把物业费，水电费，有线电视等费用全部结清，如果有户口，也需要在指定日期前迁走。
总之，二手房交易是一个特别复杂的过程，一套手续走下来，顺利的话一个多月，如果中间任何一个地方出了问题都会导致流程走不下去，所以最好找个口碑好，有实力的中介代理，提高效率和安全性。
小崔聊房
做为一名买过二手房的过来人，真心觉得二手房的购买过程比期房复杂的多。
首先是不停的看房，二手房最大的特点是一房一价。所以必须看够至少30个房子，才能做到对房子合理的评比。不同小区，不同楼层，不同装修，不同房东等很多因素制约着你。
其次，不要被中介忽悠。有的中介会和房东联合起来，忽悠买房者。所以必须多找几家中介。通常很多房子都是多家中介共享的房源，一套房子，多找几个中介，多比较。就能做到心中有数。
在各种政策优惠上。也要多个中介对比，使劲往下压。比如中介费，比如费用的支付方式。有的是全包，有的是自己来付各种费用。有时候算起来，自己去付比大包还贵不少。而有的呢，大包比自己付还贵。
最好有一个靠谱的熟人从事中介，这样就可以知道，自己到底有没有脱离行情，到底有没有买亏。
最后，关于房子的话，要打听清楚房子之前是自住还是出租。这个一般看房子的时候，也能看的出来，出租的房子用的家具比较差，房子保养的不好。以及房子之前都住过什么人，有没有不好的事情发生等。
零丁979
1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
努力卖房子的阿征
我刚刚在上海购买了一套二手房，所以以我的实际经验来回答一下。
因为是非专业人士，所以如果有错误，还请大家指正。
提醒在最前面：
永远不要相信中介关于底价/房屋情况等的任何大饼，一切眼见为实。
说房屋没有抵押/查封，那就拿产调说话；
说房子稀有/房型超棒，那就现场看过再说话；
说房价已经很低了/捡了大便宜，对比其他中介的价格再说话。
1.在和中介看房时，不要签署任何形式的任何文件。
有的中介会在看房之后，让你签署一份确认书。
但是如果你最终没有在他那里买房，可能这张纸就会成为他“完成服务”的证明，以此收取不合理的中介费。
要知道，只要没买成房子，是绝对不需要缴纳任何费用的。
2.如果看好了一套房子，不要着急付定金，首先要和中介一起去房产交易中心打印“产调”。
“产调”是房东的资产证明的一种，上面会有一些信息：
比如房产所有人是谁、房子是否有抵押贷款、是否有被法院查封等其他争议情况。
另个要点要注意：如果房子的所有人是夫妻二人，但是和你们谈卖房的只有一位，
那么另一位务必要签署一份类似于“告知书”的东西，以证明夫妻二人都是同意卖房的。
否则，另一方可能以“不知情”而毁掉你的买卖。
同理，如果房产证上还有孩子、兄弟姐妹、父母等等，更加麻烦，一定要先处理好这些问题再签合同。
3.购房合同有两种：
一个是统一范本的房屋买卖合同，这上面的内容是无法更改的，一般就是无脑签字就行。
另一个是真正需要协商的“居间协议”，通常是中介和买、卖人三方签署，
这份协议类似于买卖合同的“补充协议”，上面的所有内容都具有法律效应，并且很多条款是可以修改的。
这份“居间协议”，一定要认真仔细好好看，把所有的条件都考虑进去。
需要注意的几个点： （1）违约金。
买方违约就是买方支付违约金，卖方违约就是卖方付。
这个违约金额是可以协商的，所以要评估自己的购房条件，然后协商违约金。
一般是定金的二倍或者N倍。
但是别忘了，也有“由于中介说明不清”的原因，是中介导致的买卖无法进行，这时中介也要承担责任。
（2）定金支付方式
买家支付的定金不是越少越好，因为定金是对买卖双方的约束。
所以大家要考量可能出现的情况而酌情定夺。
（3）户口和上学资格
很多房子里是有户口的，要在合同里写明什么时候要将户口迁出，以及上学资格是否用过。
（4）中介费
中介费是可以讲价的！！！！可以讲价的！！！！！！
以我找的中介来说，起价是要2%的中介费，
最终被我磨掉了一万。
但是我听说，有厉害的可以讲到1%。所以大家一定要努力讲价！！！
4.税费问题
我跟老公看房的时候，遇到了一个好学区/好地理位置的二手房。
但是正因为非常完美，这个小区的房价高于周边所有小区，近乎是5万一平方。
要知道我之前看好的靠近两条地铁线的老小区也就不到五万而已。
但是我们俩还是咬牙和房东坐在一起谈。
之前中介一直跟我们说，这家虽然房价比较高，
但是房东购买这个房子的价格也挺高，所以个人所得税会少一些，也非常划算。
结果房东坐在我们面前时，中介才知道，
当初房东买房价格非但不高，还在合同上“做低”，因此合同价格才40万左右！
掐指一算，这特么光个人所得税就要交二三十万！简直疯了！！
这里，要和朋友们普及一下上海二手房税费：
1.契税（必须交）
首套房≤90㎡的，缴纳（核定价格-增值税）*1%；
＞90㎡的，缴纳二手房为（核定价格-增值税）*1.5%。
2.增值税及附加税（根据条件缴）
（1）普通住宅
满2年，免征增值税及附加税。
不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05*（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
（2）非普通住宅
满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05*（5%+0.65%)征收，其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05*（5%+0.65%)征收, 其中5%为增值税率，0.65%为附加税率。
什么叫“普通住宅”，又什么叫“非普通住宅”呢？
首先是面积≤140㎡，
价格上：
内环以内：≤450万元/套；
内外环之间：≤310万元/套；
外环以外：≤230万元/套。
所以很多人一般选择“做低”，就是购房价格低于标准，
剩下的钱，以“装修款”的方式支付。
这样的好处是买家少支付了一笔钱，
但是坏处在于“装修款”必须以现金形式一次性支付给卖家，无法贷款。
刚才说的房东，他的房价做低到40，他实际卖出的价格是270万。
如果我们选择做低到230万，那么至少要直接付给他40万，
如果再加上首付，等于我们一次性要支付给房东40+230*35%，
我们是绝对拿不出这么多钱的。
所以尽管这个房子各方面堪称完美，但是我们也终究放弃了。
3.个税（根据条件缴）
（1）满五且唯一
转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
（2）非满五或满五不唯一
转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“利润”*20%征收个人所得税。利润是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的纯利润。
（3）特殊情况
若是没有住宅原值凭证（即无法提供或者准确证明房屋购入价）的，普通住宅按全额（核定价格）的1%征收个人所得税，非普通住宅按全额（核定价格）的2%收取个人所得税。
但是上海还有一种情况比较特殊，就是原本的房东是从“使用权”过度到“所有权”的。
例如说1990年的时候，单位分了这套房子给房东，当时仅仅是“使用权”。
经过十几年之后，这套房子经过正规手续，变成了房东具有“所有权”，可以买卖。
很多这样的房子是免收增值税的，这样的房子在老小区居多。
中介也推荐过这样的房子，但是因为房型不好，所以最终没买。
4.房产税
虽然大家在微博经常讨论国家要开始实施房产税了巴拉巴拉，
但是上海早在六年前就实施了，切~
对于外地人来说，房产税可以减免的办法有：
（1）持有上海居住证三年以上；
（2）居住证积分120分以上。
所以如果你是想买房子的非上海人，赶紧去办居住证吧！！
综上，买房子最划算的方法是：
满五且唯一（不需要缴个税）的普通住宅。
