09.03 8月賣地近77億，這些板塊樓面價降了多少？

上週五，踩著8月的小尾巴，天津土地交易中心又上架塘沽灣兩宗地，算是為10月土拍加了點新料。

2018年以來，招拍掛市場的降溫訊號屢屢出現，底價成交成為常事，流拍情況偶有發生，不過，有關宅地的參考數值——樓面價是否有降，降了多少，似乎只有零星報道，今天咱們來重點說說。

10宗地有主 “捆綁式”自持成焦點

8月份，天津土地交易中心共掛出12宗地塊，其中濱海高新區一宗純商服用地於競拍當日流拍，薊州區一宗商住混合用地被臨時叫停，最終只剩10宗，但整體來看，意外情況相較7月份已經少了很多。

據統計，

其中，市區繼續保持零供應記錄；環城方面，北辰區宜興埠、東麗區金鐘公路沿線、西青區精武鎮以及海河教育園均有宅地出場，土地成交金額達到 61.37億元，佔8月整體數據的80%，不愧為主力部隊；遠郊板塊主要是薊州還有寧河橋北新區的返場地塊出現供應，全部為底價成交；濱海新區方面，生態城中部片區終於有新地塊入庫，樓面價1萬出頭。

本月出讓地塊，儘管均沒能進入競自持階段，但個別地塊的掛牌文件中，自持、配建部分依然是亮點，比如精武鎮地塊自帶7千平自持面積；東麗金鐘公路地塊百分百用於棚改安置等。

熱門板塊現身 樓面價降了多少？

圍觀8月份的每場土拍，可以發現，底價成交、無人競拍依然充斥著如今的招拍掛市場，粉絲群裡也常出現市場降溫、開發商不樂觀等論調。那麼，同一區域，宅地的樓面價究竟是否真的下降？下降的幅度又有多少呢？

以環城熱點板塊——海教園為例，不得不說，海教園早期聲名大振，有部分原因是2016年3月的6宗地接連摘牌，當時的成交樓面價在4447-8085元/平米，本身地價差距就不小。溢價率一路飆到50%上下，那時覺得開發商真的是很拼了。

此後海教園一直沒有供應，直到2018年年初，市場迴歸平穩，無溢價地塊接連出現，海教園再度出地，兩宗宅地樓面價達到1萬2以上，自持住房面積分別為2萬平米和9000平米。

然後是8月，區域內樓面價又有了一定程度的下調，成交價控制在1萬上下，2宗地均為底價成交。

從短週期看，海教園的地價似乎回落了2千-3千元，而如果再將時間軸拉長，當地地價反而有了小幅上升。儘管溢價率明顯降低，地塊的掛牌價卻是加碼的。

再來說說精武鎮，2015年，精武鎮宅地成交價在3千-5千這個區間內，此後區域沉寂了一段時間，直到去年下半年，金地連拿3宗精武鎮宅地，樓面價已經達到1萬2以上，且帶有一定自持面積。

今年精武鎮又有3宗宅地已經出讓，樓面價迴歸1萬上下，相比去年下降了2千元左右，部分地塊有硬性規定需自持租賃住房，整體來看，價格也並非斷崖式下跌。

事實上，土地價格是由價值決定的，而價值又體現在區域基礎能級、配套規劃及兌現、開發商入駐規模等因素上。像海教園、精武鎮這類熱門住區，因近些年的快速發展，土地價值本身就得到提升，並獲得市場認可，即使控價，也不代表價格的停滯不前或是大幅度倒回。

9月開鑼 遠郊、濱海又是主戰場

9月土拍預告新鮮出爐，未來1個月，武清新城、大港港東新城會有大片土地摘牌，土地出讓面積達62.9萬平米，其中武清新城有兩宗地屬於之前的停牌地塊，這次也搭上了順風車。

此外，寧河橋北新區、寶坻區、生態城中部片區也有部分地塊等待摘牌，此次生態城地塊起始樓面價僅6234元/平米，相較此前摘牌的地塊價格更為合適，不知會否成為開發商眼中的香餑餑。