時代財經APP記者 黃銀橋 劉新歌
圖：綠城中國業績會
“非常高興跟大家見面，這是我第一次作為行政總裁來參加綠城的中期業績發佈會，今天是個好日子，綠城的股票漲了超過5%，這也是近期漲幅最大的一天。”履新綠城中國行政總裁的張亞東以這樣的一段話開始了其業績會的首秀。
這位從中交空降而來的新行政總裁，於今年8月1日正式上任，將負責綠城的存量業務。在這場首次坐鎮的業績會上，張亞東的每一次發言幾乎都在傳達著中交未來與綠城加強合作的願景。在現場媒體的首個提問中，張亞東就從宏觀、中觀、微觀三大方面進行了闡釋。
“宏觀上，中交在城鄉建設領域有一級開發資質，綠城二級市場開發能力強，雙方合作有巨大的協同優勢。中觀上，中交作為一家國企，有完善的治理機制和保障，綠城有靈活的市場機制，將來互相借鑑制度和技術上的優勢。”
具體到微觀上的項目合作，張亞東透露，在8月23日，中交和綠城的合作邁上了新臺階，雙方簽訂了16份意向合作協議，合作項目包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設者之家、容東新鎮項目、宜昌南靈小鎮項目、廬山西海項目、川菜小鎮等近30個項目，計劃總投資超過人民幣2500億元。
“這是經過反覆挑選篩選出來的項目，綠城獲得這些資源，對未來發展會形成一個巨大的價值。”
加槓桿擴大規模
磨合了三年，綠城與中交總算找到了正確相處方式，而傍上中交後，綠城開始追趕已經落後的規模。
2018年上半年，綠城取得總合同銷售754億元，較去年同期的595億元增長26.7%，完成全年1600億銷售目標的47%。雖然沒有實現“目標過半”，但執行總裁李青岸表示，今年年初公司定的指標是1600億，如果下半年銷售比較好，可以達到1700億元。
“自然增長20%應該是有的，到明年的銷售額應該到2000億元，這是有希望達到的，畢竟已經有這麼多的土地儲備。”
張亞東則補充稱，綠城今年完成1600億很有把握，如果下半年市場不發生重大變化，超過1600億是非常值得期待。“綠城現有8000多億的貨值，即使現在一塊地不拿，未來三年實現2000億、2500億的銷售也是非常現實的。”
中報顯示，上半年綠城新增地塊共19個，總建築面積約440萬平方米，歸屬於綠城的約244萬平方米，總成交金額約248億元，歸屬於綠城的地價款約184億元，預計可售金額約745億元，歸屬於綠城權益約433億元。
截至2018年6月30日，綠城集團共有土地儲備項目106個（包括在建及待建），總建築面積約3297萬平方米，權益建築面積約為2073萬平方米；總可售面積約為2323萬平方米，權益可售面積約為1438萬平方米。另外綠城管理集團總體管控項目合計達250個，規劃總建築面積約5348萬平方米。
由於上半年加大拿地力度，綠城淨資產負債率從去年同期的46.4%上升至55.1%，總借貸732.19億元（2017年12月31日：577.06億元），淨負債（總借貸減去銀行存款及現金）288.01億元（2017年12月31日：217.29億元）。
李青岸直言，下半年綠城的淨資產負債率還會適度增長，可能會到60%-70%。李青岸強調，如果有機會去投資的話，還是希望拿出資金去擴大規模。
“公司現在除了正常的招拍掛之外，還有用其它的四個模式進行投資。但如果純靠招拍掛拿地的話，目前這種情況下，我們認為這個發展速度是有天花板的。”
張亞東表示，買地一定會持續跟進，這是一家房地產公司長遠發展最重要的一個指標，綠城的投資會加大力度，但買地結構會優化，除了傳統的招拍掛外，綠城會拓展一些新的投資市場。張亞東口中新的投資市場，包括與中交合作的30個項目、TOD產品、小鎮項目，以及運動系列的產品，如杭州亞運村、西安全運村等。
據張亞東介紹，綠城北京公司已經開始全面開展地鐵上蓋物業的開發，這一業務的利潤率將遠遠超過傳統的招拍掛市場，此外與中交合作的項目，從目前簽署的具體項目看，利潤率也會更高。“我們會去專攻一些更加擅長的產品，讓綠城實現全局融合發展，取得更高的利益。”
提週轉加速度
高週轉是實現規模快速增長的重要手段，正在追趕的綠城也開始越來越多地強調加快開發速度。
7月初，綠城披露的一份內部文件要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略。加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
過去，綠城以品質著稱，在週轉方面並不出色，如今提出加快週轉也反應出行業的變化。綠城加快週轉的一方面來自於產品線的調整，李青岸表示，目前綠城已經初步形成2：6：2的橄欖型產品結構，20%適應高端市場需求，60%為高性價比產品，剩餘20%開發高品質安置房及保障房。“這個結構性價比比較高，可以說是快週轉的。”
由於去化速度提升，綠城庫存量也出現較大幅度下降。2018年上半年，綠城投資項目整體去化率約62%，其中新增去化率達80%。截至2018年6月30日，綠城投資項目存量貨源可售金額為291億元，較於2017年12月31日的存量貨源可售金額413億元減少122億元，其中，三四線存量貨源從年初的181億元下降至92億元。
新項目的開發速度也在不斷加快，李青岸透露，今年上半年新增地塊預計於當年實現推盤的可售貨源約人民幣95億元，轉化率達13%（去年同期：9%）。“這個速度有很大提高。”按照綠城的要求，目前平均拿地5個月開工，9個月開盤，12個月現金流回正，做得好的話，4個月開工也有。
此外，綠城下半年的開發規模也將進一步擴大。據時代財經瞭解，上半年綠城新開工面積324萬平方米，竣工面積183萬平方米。下半年從現有的土地情況來看，預計新開工面積為488萬平方米，竣工面積為350萬平方米。截至6月30日，綠城在建的面積總計是4030萬平方米，其中綠城投資項目的在建面積是1636萬平方米，代建有2394萬平方米。
據李青岸介紹，下半年綠城預計整體可售貨源約為815萬平方米，整體可售金額約為1689億元。其中，2018年下半年綠城將有108個投資項目在售，預計可售貨源約417萬平方米，可售金額約1165億元（其中存量房源約291億元，新增房源約874億元），一二線城市可售貨源約244萬平方米，可售金額約825億元，佔2018年下半年可售金額的71%。另外，2018年下半年綠城代建項目預計可售貨源約398萬平方米，可售金額約524億元。
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