低於市場預期？
近日，浙系房企綠城中國披露業績報告顯示，公司2019年實現營收615.93億元，同比增長2.1%；股東應占利潤24.80億元，同比增長147.3%。
值得注意的是，上述公告發布後，綠城中國股價下跌14.6%。近15個交易日，公司股價下跌39.12%，市值蒸發96.85億港元。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對時間財經表示，綠城中國2019年的業績報告，總體來看是低於市場預期的。雖然規模已經比較大了，但增速沒有以往那麼高，說明其受到市場調控、信貸收緊等因素的影響。上海中原地產市場分析師盧文曦則認為，不排除房企在諸多嚴控政策和市場利空情況下，有意集體調低業績，給後續增長留空間。
對於港股地產板塊近期普遍下跌，綠城股價跌幅靠前，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，一方面與綠城較低的淨利率所體現出來的盈利能力較差有關，另一方面也與大盤下挫及市場信心不足有關。
實際上，除了營收增長緩慢，綠城淨利潤的高增長也是基於其2018年淨利大幅下跌。市場更為關心的另一個問題是，綠城中國在淨利潤率處於低位、股本回報率接近同業最低的情況下，其永續債增加至212億元，或對利潤產生進一步吞噬。
一位地產業內人士介紹稱，現在很多項目都不敢細算利潤，好多都是掙扎在盈虧線上。若項目普遍虧損的話，是非常可怕的。而綠城中國這時候選擇衝規模，“看不懂”。
時間財經致電綠城中國方面，截至發稿時間，暫未獲得回覆。
淨利潤增147%
綠城中國官網介紹，公司1995年1月成立於杭州，2006年7月在香港聯交所整體上市，2014年12月，中國交通建設集團有限公司與綠城中國簽訂戰略合作協議，目前已是綠城中國第一大股東。
目前，綠城中國擁有員工1萬餘人、成員企業300餘家，年合同銷售額超過2000億元，總資產規模超3000億元。綠城中國在《2019年中國房地產企業銷售排行榜TOP200》中排名第11。
此次2019年財報，綠城中國歸母淨利潤增長147%成為最大亮點，但或是因為2018年基數太低，其2019年的歸母淨利潤24.8億元僅比2017年的21.9億元略高一點。
整體來看，綠城中國近些年歸母淨利潤均出現較大波動。柏文喜表示，這可能和綠城的項目結算週期不均衡有關，同時也和綠城核心團隊來自央企，財務數據更為誠實、未進行相關調節有關。
盈利方面，2019年，綠城中國的毛利潤率為25.4%，雖然較2018年上升2.6個百分點，但仍低於50傢俱有代表性的A+H股上市房企32.61%的平均毛利潤率（來自億翰智庫數據）。此外，綠城中國2019年淨利潤率約為6.39%，較2018年的3.94%大幅上升，但克而瑞數據顯示，2019年上半年，172家上市房企的加權平均淨利率和淨利率中位數分別為14.0%、12.2%。
值得注意的是，億翰智庫數據顯示，截止2019年6月30日，綠城中國永續債存量為185.7億元，僅次於中國中鐵。截至2019年末，綠城中國的永續債進一步增長至212.29億元，其利息高達12.86億元，佔到2019年歸母淨利潤24.80億元的近一半。
柏文喜表示，雖然永續債對於降低企業負債率有明顯作用，但較高的財務成本，對綠城中國本來就偏低的淨利潤率空間是一種侵蝕。加上永續債利率跨期跳漲的機制，對於綠城的盈利能力更是構成一定壓力。
知名地產分析師嚴躍進對時間財經稱，綠城中國淨利潤率偏低，是因其做中高端產品較多，拿地和建安成本比較高，受限價政策的影響更大。
綠城中國董事會主席張亞東表示，“去年就曾說過，今年我們的利潤不會很好，意思是不會像大家想象中的那麼好，但是在管理層預期的範圍中。而2018年減值撥備17.35億元、2019年13.76億元，都是為了解決老問題。”
高盛3月24日發佈報告稱，下調綠城中國目標價8.5%，由11.8港元至10.8港元，維持“中性”評級。該行稱，綠城中國3年前收購的低利潤項目及資產減值的歷史負擔在短期內難以消除，而且也沒有快速或簡單的方法可以提升營運效率，故兩者對其盈利能力改善構成壓力。因此，公司盈利增長狀況仍遜於較強的同業，股本回報率也接近同業中最低。
張亞東還說，“在2018年業績會上，有人問我，‘最痛苦的是什麼’，我說，‘是改變不了過去’。綠城在2017年之前拿的地，2017年後開始限價，限價下，微虧的項目，會變成鉅虧，這是沒有辦法的事情，為了解決歷史遺留問題才進行的減值撥備。” 張亞東還表示，大部分問題已經得到解決，新出現的問題幾乎沒有。
實際上，在拿地方面，綠城中國似乎愈發激進。克而瑞統計數據顯示，2020年1-2月份，綠城新增土地價值312.8億元、貨值585.6億元，位居TOP100房企首位。
據億翰智庫統計，綠城中國2020年所拿地塊的平均溢價率為23%，地貨比約為0.7。在當前的限價環境下，其較高的拿地成本將對未來的盈利空間帶來一定壓力。舉例而言，綠城2020年2月18日在北京通州區所拿地塊溢價率高達49.78%，創兩年新高，可售住宅部分成交樓面價達30806元/平方米，而周邊平均房價約50000元/平方米，未來盈利空間有限。
美元債大跌
匯生國際融資總裁黃立衝曾公開表示，地產股股價的下跌與近期地產境外美元債暴跌息息相關。由於美元流動性危機，境外投資人拋售地產境外美元債回籠資金，從而會引發市場對地產公司償債能力與資金鍊的擔憂。
安信證券有研報顯示，美元地產債二級市場價格暴跌主要集中於BB+、BB、BB-、B+（標普評級）的“投機級”品種，3月初以來，因價格暴跌導致其收益率猛增，上述評級的美元地產債到期收益率平均上行431至740BP。從個券來看，恆大、中駿、正榮、綠城、龍光、佳兆業等收益率上行幅度最大，存續個券平均上行幅度均在700BP以上。
時間財經查閱發現，綠城中國的美元債Greentown8.125 02/08/99價格從約105跌至90，收益率從5.271%漲至14.162%，增長889BP。其Greentown10 12/28/99價格從最高點107.319，降至90.444，收益率從5.556%漲至16.389%，增幅達1083BP。
柏文喜稱，美元地產債二級市場價格普遍斷崖式下跌，將會影響此類美元債的後續發行和交易，必然會對房企運用此類融資工具帶來不利影響，甚至會觸發提前贖回的風險，加大房企的現金流壓力。
安信證券上述研報還顯示，2020年美元債到期金額靠前的房企也包括綠城中國，其一季度美元債發行量佔全年美元債到期金額的0%，全年尚有淨融資缺口78.2億元，是淨融資缺口最大的房企之一。
柏文喜認為，綠城中國2020年美元債到期金額靠前，淨融資缺口較大，自然會給公司帶來一定償債壓力。但是以綠城中國目前的體量，以及中交作為實際控制人的信用背書，化解這一壓力問題不大。
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