08.14 樓市先兆：廈門房價率先下跌並不意外

​樓市先兆：廈門房價率先下跌並不意外

胡文

先看基本情況。

《廈門市2017年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年地區生產總值（GDP）4351.18億元，比上年增長7.6%。其中，第一產業增加值23.23億元，增長2.1%；第二產業增加值1815.92億元，增長7.2%；第三產業增加值2512.03億元，增長7.9%。三次產業結構為0.5∶41.7∶57.8。按常住人口計算，人均地區生產總值109740元，增長5.5%，摺合16253美元。其中，思明區地區生產總值1321.86億元，比上年增長7.8%；湖里區954.07億元，增長8.7%。

全市實現公共財政預算總收入1187.29億元，比上年增長9.6%，其中地方級財政收入696.78億元，增長11.0%。在地方級財政收入中，實現稅收收入563.43億元，增長10.9%，其中增值稅183.32億元，下降1.9%；企業所得稅112.61億元，增長11.2%;個人所得稅53.66億元，增長31.2%；土地增值稅94.82億元，增長24.1%。

全年財政支出811.89億元，增長7.0%。其中教育支出126.52億元，增長16.0%；科學技術支出23.41億元，增長10.0%；城鄉社區事務支出185.58億元，增長31.5%；社會保障和就業支出57.53億元，增長17.3%；醫療衛生與計劃生育支出54.50億元，增長9.6%。

全年實現規模以上工業增加值1437.16億元，增長8.1%，佔全市地區生產總值的33.0%。

固定資產投資（不含農戶）2381.46億元，比上年增長10.3%。房地產開發投資879.86億元，增長14.9%，佔固定資產投資（不含農戶）的36.9%。全市商品房施工面積4287.70萬平方米，下降0.6%；商品房新開工面積605.41萬平方米，增長10.4%。

全年接待國內外遊客7830.52萬人次，比上年增長15.7%，旅遊總收入1168.52億元，增長20.7%。其中接待入境遊客386.32萬人次，增長8.0%，入境過夜遊客249.33萬人次，增長9.1%，旅遊創匯32.21億美元，增長16.3%。接待國內遊客7444.20萬人次，增長16.1%，過夜國內遊客3314.09萬人次，增長15.5%，國內旅遊收入951.09億元，增長20.7%

至年末，中外資金融機構本外幣各項存款餘額10598.32億元，比上年末增長8.3%;中資金融機構人民幣各項存款餘額9882.31億元，增長9.1%，其中住戶存款餘額2292.06億元，增長5.5%；非金融企業存款餘額3586.57億元，增長0.3%。至年末，中外資金融機構本外幣各項貸款餘額9742.30億元，增長13.1%；中資金融機構人民幣各項貸款餘額8763.09億元，增長14.4%，其中短期貸款餘額2845.25億元，增長31.1%；中長期貸款餘額5666.20億元，增長14.2%。

全市常住人口401萬人，其中戶籍人口231.03萬人。在戶籍人口中，城鎮人口196.89萬人，其中思明、湖裡兩區合計109.86萬人，佔55.8%。全市小學298所，學年初招生數5.57萬人，在校學生數31.05萬人。

全體居民人均可支配收入46630元，比上年增長8.1%。其中人均工資性收入32913元，增長8.2%；人均經營淨收入4349元，增長3.0%；人均財產淨收入5253元，增長6.6%；人均轉移淨收入4114元，增長14.9%。全體居民人均生活消費支出30356元，增長3.9%。

城鎮居民人均可支配收入50019元，比上年增長8.1%。其中人均工資性收入35426元，增長8.3%；人均經營淨收入4278元，增長2.3%；人均財產淨收入5819元，增長6.5%；人均轉移淨收入4495元，增長14.9%。城鎮居民人均生活消費支出32009元，增長3.7%。

總體看來，廈門是福建最為耀眼的城市，尤其是金磚峰會的召開，廈門備受矚目。但就經濟規模來說，與其城市地位有明顯落差，與省會福州（7104億元）相比，僅為其61.2%。與福建經濟第一大市泉州（7548億元）相比，也僅為其57.6%。且經濟高度集中於島內的思明和湖裡兩區，其生產總值和人口，分別佔到全市的52.3%和55.8%。經濟規模反映在地方財力上，僅為700億元的規模，屬於中等偏下。

從住戶存款餘額增速與中長期中長期貸款餘額增速來看，在2017年，廈門居民家庭加槓桿的情況十分明顯。這與相鄰泉州的對比十分強烈。儘管泉州GDP遠高於廈門，但廈門金融機構本外幣各項存款餘額又遠高於泉州，泉州該數據為6891.80億元，僅為廈門的65%。在泉州的人民幣存款中，住戶存款餘額3511.56億元，比上年末增長6.6%；其中住房貸款餘額1134.6億元，當年新增265.15億元。泉州住房貸款餘額在當年暴增30%的情況下，也只有廈門貸款規模的五分之一。也就是說，泉州產生的的大量財富，其實儲存在廈門，這些資金在房價上漲時，成為廈門樓市的一大推手。當然，在房價下跌時，也會迅速抽離。

再看廈門樓市交易情況。

根據廈門市國土資源和房產管理局與統計局編撰的《廈門房地產市場》2017年第四期報告，在新建住宅方面，2017年廈門批准商品住宅預售面積為145.7%，同比下降8%；商品住宅銷售152.2萬平方米，同比下降51%，其中島內佔16%，島外佔84%。

在二手房方面，廈門當年成交28060套，同比下降49%，交易面積287.5萬平方米，同比下降48%。其中島內161.9萬平方米，佔56%，島外交易125.6萬平方米，佔44%。

與新房銷售的對比可見，在過去一年，在廈門島內的存量房的炒作是十分明顯的。而量在價先，廈門新房和二手房成交量同步同幅度的大跌已經預示了廈門樓市的調整難以避免。

值得注意的是，在新房市場，在全國十大重點城市的對比中，廈門成交量的跌幅是最大的，而在這十大城市中，廈門的經濟規模又是最小的。從這一角度看，廈門樓市率先調整並不意外。