08.14 楼市先兆：厦门房价率先下跌并不意外

​楼市先兆：厦门房价率先下跌并不意外

胡文

先看基本情况。

《厦门市2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年地区生产总值（GDP）4351.18亿元，比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值23.23亿元，增长2.1%；第二产业增加值1815.92亿元，增长7.2%；第三产业增加值2512.03亿元，增长7.9%。三次产业结构为0.5∶41.7∶57.8。按常住人口计算，人均地区生产总值109740元，增长5.5%，折合16253美元。其中，思明区地区生产总值1321.86亿元，比上年增长7.8%；湖里区954.07亿元，增长8.7%。

全市实现公共财政预算总收入1187.29亿元，比上年增长9.6%，其中地方级财政收入696.78亿元，增长11.0%。在地方级财政收入中，实现税收收入563.43亿元，增长10.9%，其中增值税183.32亿元，下降1.9%；企业所得税112.61亿元，增长11.2%;个人所得税53.66亿元，增长31.2%；土地增值税94.82亿元，增长24.1%。

全年财政支出811.89亿元，增长7.0%。其中教育支出126.52亿元，增长16.0%；科学技术支出23.41亿元，增长10.0%；城乡社区事务支出185.58亿元，增长31.5%；社会保障和就业支出57.53亿元，增长17.3%；医疗卫生与计划生育支出54.50亿元，增长9.6%。

全年实现规模以上工业增加值1437.16亿元，增长8.1%，占全市地区生产总值的33.0%。

固定资产投资（不含农户）2381.46亿元，比上年增长10.3%。房地产开发投资879.86亿元，增长14.9%，占固定资产投资（不含农户）的36.9%。全市商品房施工面积4287.70万平方米，下降0.6%；商品房新开工面积605.41万平方米，增长10.4%。

全年接待国内外游客7830.52万人次，比上年增长15.7%，旅游总收入1168.52亿元，增长20.7%。其中接待入境游客386.32万人次，增长8.0%，入境过夜游客249.33万人次，增长9.1%，旅游创汇32.21亿美元，增长16.3%。接待国内游客7444.20万人次，增长16.1%，过夜国内游客3314.09万人次，增长15.5%，国内旅游收入951.09亿元，增长20.7%

至年末，中外资金融机构本外币各项存款余额10598.32亿元，比上年末增长8.3%;中资金融机构人民币各项存款余额9882.31亿元，增长9.1%，其中住户存款余额2292.06亿元，增长5.5%；非金融企业存款余额3586.57亿元，增长0.3%。至年末，中外资金融机构本外币各项贷款余额9742.30亿元，增长13.1%；中资金融机构人民币各项贷款余额8763.09亿元，增长14.4%，其中短期贷款余额2845.25亿元，增长31.1%；中长期贷款余额5666.20亿元，增长14.2%。

全市常住人口401万人，其中户籍人口231.03万人。在户籍人口中，城镇人口196.89万人，其中思明、湖里两区合计109.86万人，占55.8%。全市小学298所，学年初招生数5.57万人，在校学生数31.05万人。

全体居民人均可支配收入46630元，比上年增长8.1%。其中人均工资性收入32913元，增长8.2%；人均经营净收入4349元，增长3.0%；人均财产净收入5253元，增长6.6%；人均转移净收入4114元，增长14.9%。全体居民人均生活消费支出30356元，增长3.9%。

城镇居民人均可支配收入50019元，比上年增长8.1%。其中人均工资性收入35426元，增长8.3%；人均经营净收入4278元，增长2.3%；人均财产净收入5819元，增长6.5%；人均转移净收入4495元，增长14.9%。城镇居民人均生活消费支出32009元，增长3.7%。

总体看来，厦门是福建最为耀眼的城市，尤其是金砖峰会的召开，厦门备受瞩目。但就经济规模来说，与其城市地位有明显落差，与省会福州（7104亿元）相比，仅为其61.2%。与福建经济第一大市泉州（7548亿元）相比，也仅为其57.6%。且经济高度集中于岛内的思明和湖里两区，其生产总值和人口，分别占到全市的52.3%和55.8%。经济规模反映在地方财力上，仅为700亿元的规模，属于中等偏下。

从住户存款余额增速与中长期中长期贷款余额增速来看，在2017年，厦门居民家庭加杠杆的情况十分明显。这与相邻泉州的对比十分强烈。尽管泉州GDP远高于厦门，但厦门金融机构本外币各项存款余额又远高于泉州，泉州该数据为6891.80亿元，仅为厦门的65%。在泉州的人民币存款中，住户存款余额3511.56亿元，比上年末增长6.6%；其中住房贷款余额1134.6亿元，当年新增265.15亿元。泉州住房贷款余额在当年暴增30%的情况下，也只有厦门贷款规模的五分之一。也就是说，泉州产生的的大量财富，其实储存在厦门，这些资金在房价上涨时，成为厦门楼市的一大推手。当然，在房价下跌时，也会迅速抽离。

再看厦门楼市交易情况。

根据厦门市国土资源和房产管理局与统计局编撰的《厦门房地产市场》2017年第四期报告，在新建住宅方面，2017年厦门批准商品住宅预售面积为145.7%，同比下降8%；商品住宅销售152.2万平方米，同比下降51%，其中岛内占16%，岛外占84%。

在二手房方面，厦门当年成交28060套，同比下降49%，交易面积287.5万平方米，同比下降48%。其中岛内161.9万平方米，占56%，岛外交易125.6万平方米，占44%。

与新房销售的对比可见，在过去一年，在厦门岛内的存量房的炒作是十分明显的。而量在价先，厦门新房和二手房成交量同步同幅度的大跌已经预示了厦门楼市的调整难以避免。

值得注意的是，在新房市场，在全国十大重点城市的对比中，厦门成交量的跌幅是最大的，而在这十大城市中，厦门的经济规模又是最小的。从这一角度看，厦门楼市率先调整并不意外。