2017年北京购房新政策实施后，

作者：王晓华律师 北京浩天安理律师事务所合伙人，北京大学法学硕士。

2017年北京购房新政策

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下称317新政），规定：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下称324新政），规定：对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险，对离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，申请公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行，该通知另就贷款记录查询、首付款来源核查以及合理评估房屋价值等其他事项进行了规定。

2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下称326新政），公告指出，个人购买可售的商办类项目，需名下在京无住房和商办类房产记录的，并且需在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

一 北京购房新政后法院对当事人请求解除房屋买卖合同的态度

根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，原则上在317新政出台之前，合同已经订立，但因新政导致合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方均不构成违约，均有权行使合同解除权。若一方起诉解除房屋买卖合同，法院一般都会支持，但是一方举证证明对方有履约能力的除外。实务中，法院不仅在处理涉及“3.17新政”房屋纠纷案件中持上述观点，在处理涉及“324新政”、“326新政”房屋纠纷案件同样持上述观点。当然并不是北京所有的法院都会严格按照上述观点裁判，有的法院【1】也不完全按照该会议纪要的精神进行审理。以下为今年的典型案例：

1：张勇、北京华熙房地产经纪有限公司与欧阳凯房屋买卖合同纠纷案【（2017）京02民终9633号】

案例概述：该案买方欧阳凯因326新政出台，其不再具备购房资格，导致合同不能履行，欧阳凯起诉至法院要求解除合同，两审法院均支持了买方要求解除合同的诉请。

2：王晖与北京安信瑞德房地产经纪有限公司、中财高科投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2017）京03民终12877号】

案例概述：该案买方王晖不符合317新政第一条规定的“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”的条件，因此无法按照约定继续履行合同、办理过户，故王晖要求解除合同、返还购房款530万元，两审法院均支持了其诉请。

3：赵红华与袁庆海房屋买卖合同纠纷案【（2017）京0107民初11944号】

案例概述：法院查明317新政和324新政出台后上述房屋新政已造成原告无法支付相应首付款等房款，导致原告无继续履约能力，无法继续履行合同，合同目的无法实现。该相关房屋新政属不可归责双方当事人的事由，双方当事人均可要求解除合同。

二 因购房新政导致合同解除后，法院如何处理买方已交付的购房款和定金?

对于这个问题，目前北京各法院的裁判观点是：因317新政、324新政及326新政原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方以合同解除为由要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。以下为今年的典型案例：

1：刘思涵与龚宪房屋买卖合同纠纷案【（2017）京02民终11152号】

案例概述：本案买方龚宪未按合同约定时间支付剩余购房款，但因其不具备购房资格，合同事实上不能履行，两审法院均确认购房合同解除，且判决卖方刘思涵退还收取的定金50万元。

2：尹志平与左林子、颜悦房屋买卖合同纠纷案【（2017）京01民终7708号】

案例概述：本案系317新政导致买方左林子、颜悦履约能力下降，买方起诉解除购房合同。两审法院均认为，房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难；对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。

3：王亚飞与宋倩玥房屋买卖合同纠纷案【（2017）京01民终7912号】

案例概述：本案系326新政导致买方宋倩玥无法申请银行贷款，从而无法继续履行合同。法院认为，因宋倩玥对于新政策的出现无法预测，合同解除系不可归责于双方当事人的原因导致，故王亚飞并无占有宋倩玥定金的依据，其应当将定金退还宋倩玥。

三 因购房新政导致合同解除后，卖方的损失如何补偿？

因317新政、324新政及326新政导致房屋买卖合同解除，对卖房人因解除合同产生损失的，目前法院倾向于不支持赔偿损失的请求，除非能举证证明确实产生了巨大损失，法院采信后，一般倾向判决由购房人依据公平原则对卖房人进行合理补偿，比如下文的尹志平案。

尹志平与左林子、颜悦房屋买卖合同纠纷案【（2017）京01民终7708号】

案例概述：本案系317新政导致买方左林子、颜悦履约能力下降，买方起诉解除购房合同。二审法院认为，对卖房人因解除合同产生损失的，买卖双方应依公平原则分担，由购房人对卖房人进行合理补偿。

四 新政前已签订合同但未过户，法院是否支持过户登记的主张？

当事人在新政前起诉主张过户登记，且符合当时的购房条件，法院一般会支持该诉请；若当事人在起诉主张过户登记时不符合新政后的购房条件，即便买方和卖方在新政策出台前已经订立了房屋买卖合同，法院原则上也不支持该诉请。但是实务中还有种特殊情况，双方在新政策出台前已经签订了房屋买卖合同，且已经实际履行了合同大部分义务，庭审中双方均要求继续履行合同，即便新政出台后买方并不具备购房条件，有的法院【2】也支持买方的过户登记诉请。

注释

【1】 比如昌平区法院在‘李艳林、黄帅超与马家禄房屋买卖合同纠纷案【（2017）京0114民初8230号】’认为，326新政并未对黄帅超、李艳林的商住房买卖造成实质性影响，但鉴于黄帅超、李艳林缺乏履行能力，构成根本违约，故本院依法解除合同。昌平区法院在这个案例中并没有参考新政的因素，还是认定原告违约，无权自行解除合同，而是法院依法解除合同。

【2】 例如大兴区法院：郑豪杰与叶红云、王起房屋买卖合同纠纷案【（2017）京0115民初7709号】