區域拓荒者！來自鄭州樓市
00:00
12:25
△此音頻大小為17.9MB
每個城市都有那麼幾個新區，每個新區都有那麼幾個大盤，這些遠郊大盤，我們稱之為城市新區的拓荒者。拓荒者不好做，做得好了，整個區域就活起來了。做得不好了，整個區域就跟著遭殃。
一個成功的拓荒者，最重要的是什麼？是品牌嗎？是產品嗎？是營銷嗎？都不是！
今天，我想通過幾個典型且不可複製的案例，來講講區域拓荒者的那些事兒。
1
從綠城烏鎮雅園和萬科良渚文化村說起。
這兩個項目，是當之無愧的做的很成功的拓荒者。
>>>>我想先說說綠城的烏鎮雅園
2014年5月，宋衛平宣稱要投身中國的養老產業，做出最好的養老地產，烏鎮雅園就是“宋氏養老”的第一個產品。
綠城烏鎮雅園在浙江省桐鄉市烏鎮。
從上面這張位置圖上可以看出，烏鎮處在幾大城市的中心位置。距離桐鄉市13公里的路程，距離上海110公里，距離杭州60公里，實實在在的遠郊。
處在這樣的位置，綠城是怎麼做的呢？
先看一張烏鎮雅園的整體規劃圖▼
通過這張圖，我們發現，雅園真正意義上的可售物業只佔了40%不到的比重，而絕大多數的土地都用來做各項配套，並且實實在在地落地，讓一切美好的願景不是隻停留在紙上！
雅園有六大板塊，最核心的要數以頤樂學院和雅達國際康復醫院為主的養老設施配套。
頤樂學院，是雅園關於養老邏輯最大的創新，解決了“有人陪、有人玩兒”的問題。主打的是學院式養老，就是讓老人重回學生時代，用同學這種社會關係，重新塑造屬於他們自己的社交圈。
重要的是，頤樂學院在住宅交房之前就已經建好，並且投入運營。
頤樂學院的整體規劃圖▼
頤樂學院5月份的授課表▼
正在學習插花的老人們▼
同時，還有醫療配套，從德國引進的雅達國際康復醫院，為老業主建立健康檔案，做到早管理、早發現、早治療，解決“有人養，有人護”的問題。
頤樂學院和雅達醫院的落地，實實在在解決了老人面臨最多的孤獨和健康問題。
>>>>下面再簡單說說萬科的良渚文化村
良渚文化村是杭州西湖直線距離16公里外的一個萬畝大盤，總佔地有12000畝。
良渚文化村的整體規劃圖▼
如果將這萬畝土地拆開來看，結果是這樣的：
山地佔了5200多畝；
旅遊用地佔了1200多畝；
公共建設用地佔了680畝；
最後房產用地只剩下3400多畝。
2000年的時候，杭州南都地產拿下了整個地塊，開始開發，持續開發了6年之後，南都整體被萬科收了，於是這12000畝的巨無霸樓盤，整體歸屬到了萬科旗下。
其實，萬科剛接手時，經過南都6年的開發，已經有大批業主交房。但問題是，根本沒辦法住啊。和很多遠郊大盤一樣，南都也是走“住宅先行”的路子。這種“掛羊頭賣狗肉”，只知道賣房，卻不做任何生活配套的遠郊大盤，毫不客氣地說，都是騙子。
後來，萬科一切從0開始，邊做邊探索，將這裡的整個居住空間分成7個自然村落，供人居住，組織發起《文明公約》，剩下的就是大量的公園和村民公共區域。
通過一大批城鎮級配套實實在在的落地，比如良渚文化博物院、良渚君瀾度假酒店、良渚文化藝術中心、玉鳥流蘇創意產業園、安吉路良渚實驗學校、萬科學習中心、萬科假日營地、良渚國際藝術學院、養老社區隨園嘉樹等等，才盤活了這個項目。
進而，中國地產圈“四大神盤”之一的萬科良渚文化村誕生了！入住率超過60%，放眼當前，又有哪個遠郊盤能達到這個數值！
2
現在，你有沒有發現這兩個項目的共同之處？
沒錯，配套，實實在在能落地的配套！配套一定是區域拓荒者的重心！
比如我們想到綠城烏鎮雅園，就想到頤樂學院和雅達醫院，想到萬科良渚文化村就想到隨園嘉樹……一個拓荒者一定要有配套，只有配套做好了，才能有最強勁的吸引力。
現在很多人去買遠郊大盤，對前期的承諾都是有預期的。整個新區就你一個孤零零的項目，自然會把所有的希望全部寄託在你項目的身上。如果一個項目的價值是100塊，一般項目可能50塊買樓盤本身，50塊買配套。但對於一個遠郊大盤，可能90塊都是為了配套。
區域拓荒者的價值不是房子本身，而是配套，是配套帶來的資源和便利！
而另一方面，因為所有的東西都是白紙，這些配套的前期建設費用，初期運營費用巨大，需要精細化的招商運營能力，而且還是一個細水長流的漫長過程。
項目在前期往往難以持平，甚至很可能出現極大虧損。投入大，週期長，收益慢，對開發商的資金要求非常高，這是區域拓荒者在利益核算時的關鍵矛盾。
這時，就需要一個有膽量，有魄力，有責任感的開發商。敢於嘗試新區域，敢於嘗試新東西，敢拼敢懟敢幹，敢承諾，能兌現，執行力強！
區域拓荒者其實考量的並不是你產品做得有多好，關鍵是看執行力，你當初承諾的那些東西能不能兌現?！
3
我們回到鄭州，放眼整個鄭州，有哪個開發商哪個項目和烏鎮雅園、萬科良渚像呢？你可能會想到雁鳴湖，可能會想到洞林湖新田城，可能會想到思念果嶺，可能會想到銀基國際旅遊度假區……
其實，最典型的應該是普羅旺世，是信和這個開發商。
2003年，信和最早進北區，開始在國基路開發它的第一個項目普羅旺世。那時候，周邊還全是小產權房，城中村，破舊不堪。信和引入的一八聯合國際學校，應該是當時一所很有名的私校。
經過十幾年的發展，普羅旺世的自有配套體系，不管是景觀維護，商業後期運營等都如預期一樣，一步一步成熟發展，落地不錯，口碑也可以。現在的普羅旺世是整個區域的標杆，二手房能賣到2萬多，區域二手房價格最高。
儘管普羅旺世已經是個很成功的案例，但在信和看來，仍有不足。一是沒能保持社區的完整性，二是社區人文理念體現不夠。
於是，在信和率先挺近北龍湖開發龍之夢之後，2013年，信和成為綠博的拓荒者，開始全力打造理想國。理想國佔地6000畝，幾乎是1600畝的普羅旺世的4倍大。
作為區域拓荒者，這就需要理想國更強調自身的優勢，自成體系，通過各種各樣的自有附加值去引爆。可貴的是，這個拓荒者非常合格，前幾年完全是純投入，一個字，就是幹！
如果你去過理想國並體驗過一次，相信很難不被打動。因為你能看到開發商信和在一點一點用心做的事情。
這片土地被S223省道分割為2，在項目還不屬於他們的時候，花3億多建造了一條彩虹地下隧道。讓人一看就知道，哦，我到理想國了。彩虹隧道上建了藝術文化中心，有小人國兒童中心，稻草人食堂，下午茶室，小禮堂等等。
▼這座藝術文化中心乍一看還以為是《幕後玩家》裡的那棟別墅
▼兒童中心，後期為業主開放
▼專屬農場供給稻草人業主食堂
除了藝術中心，項目中軸線上還建了南北公園。北公園是一個親子型中央公園，娛樂設施很豐富，已經建好。南公園是一個運動型公園。
此外，理想國還定期為孩子們舉辦了兒童戲劇節，榮寶齋書畫展，理想音樂季等等的活動。
這是我看到的理想國在社區完整性和社區文化氛圍方面做的第一個努力。
▼北公園一角
我看到的第二個努力是，河南中醫藥大學第一附屬醫院的引進。
這個新院區在理想國的西南角，已經在2017年4月份奠基，預計4年內投入使用。理想國會結合中醫院建立老年俱樂部，為業主設立健康檔案，醫養結合。
我看到的第三個努力是教育方面的創新。除了再次引入一八聯合，理想國的教育還有另外一條線，就是15年制的國際雙語學校，直接覆蓋幼兒園到高中。
我看到的第四個努力是商業的完整性。
首先引入杉杉奧特萊斯，並且提早開業，這在整個鄭州都是首例。奧特萊斯更多的是滿足對品牌的需求，為了能第一時間滿足日常所需，在每個組團周圍，還有小型的富娛商業。
▼下面這張就是理想國的整體規劃，僅供參考
上面這些能造福整個區域的大配套，可都不是停留在沙盤上的規劃，有的已經實現，有的正在完善，這就是價值兌現的過程。
說到這裡，我想起了以前去長三角考察時看過的一個讓我很感動的項目。開發商在自己項目旁邊打造了一個幾十萬方的大公園。這個公園並不屬於開發商，卻由開發商親自打造，這是一個開發商願意為自己項目所做的事，同時也是為這個城市所做的事！
而鄭州進駐了這麼多一線房企，可我卻從沒有在他們身上體會過這種感動，這次在理想國真正嚐到了。
普羅旺世從鄭州最早的城改，到鄭州地王窩最早的入駐，再到大鄭東最早的理想國的開發，似乎永遠走在最前端，就衝著這份敢為天下先，敢想敢幹的開拓精神，就值得為他點贊，鼓掌！這種精神才是一個真正的區域拓荒者應該具備的！
4
那有沒有失敗的案例？多了去了，利海就是最典型的一個例子。
曾經的雁鳴湖自然條件異常豐厚，最有條件成為鄭州的後花園，被寄予厚望。利海是這片區域最早的拓荒者。
然而，利海雁鳴湖壹號的夭折，意味著利海的拓荒以失敗告終。土地的變性，區域的配套，不是修幾條路，搭個空架子就能實現的，承諾的配套始終停留在紙上，這是雁鳴湖之殤，也是利海之殤！
結果的一地雞毛讓整個雁鳴湖區域非常失望，讓整個鄭州都非常失望，也讓這裡成了很多人的傷心地！
區域拓荒者做得不好，整個區域就跟著遭殃。如今的雁鳴湖一直半死不活，在市場上屬於遊離狀態，區域熱度低，前景堪憂。
▼利海雁鳴湖壹號，爛尾遺蹟
5
沒有配套就沒有人，沒有人配套就不來，來了也活不下去，於是，配套和人成了死循環。
無數區域拓荒者就這麼在死循環的困局中淪為紙上規劃，夢中泡影，難以維持現金流，半死不活甚至是逐漸死去。
所以，區域拓荒者不好做，因為它們不僅要承擔賣房的重任，還要對整個區域負責。
拓荒者考量的並不是你的品牌有多棒，產品有多好，營銷有多牛，關鍵是要有膽量，有魄力，有信用，有責任感，對腳下這片土地充滿敬畏，對生活的這座城市充滿尊重！
就像綠城烏鎮雅園，萬科良渚文化村，甚至是鄭州的普羅理想國，而這樣的拓荒者，誰，會是下一個？
鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。
閱讀更多 米宅 的文章
