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个人经验:平时收集物业公司未按物业服务合同履行的证据，在取证方面，建议业主采取投诉的方式（例如:www.sys12345.com或www.mxwz.com），让政府部门负责调查回复，这些证据留好，等物业起诉你的时候，反诉物业公司。

至于为啥采取投诉的方式，因为业主自己收集证据费心费力，而且在庭审的时候还有可能因为种种原因造成证据不被采信，但通过投诉的方式后，因为是政府部门实地调查的，且在政府的投诉记录中可查，也就保证了证据的可信性。

消费维权志愿者

业主该如何维权？

在网上查了一下，自2012年10月24日起，沈阳市放开了住宅小区物业管理收费价格的审批，也就是说，自那以后的住宅小区实行的小区物业管理收费标准全是市场议价，由开发公司和物业公司商定新建小区的物业管理收费标准。

那么这些300余户业主怎么维权呢？

在现实条件下，收到律师函的业主，可以先考虑律师函中的说法即开出的商议条件。一般情况下，如果在起诉前和解，物业公司会主动给予些折扣，如果业主觉得能接受，那应与物业公司指定人联系，尽快缴纳欠费。以便物业公司尽快撒诉。

如果业主对于物业公司坚决不妥协的态度，那就应收集物业管理方擅自降低服务标准的证据，包括现场的照片，物业管理方人员对话的录音记录材料，可以在法庭答辩时，充分的展示，尽量争取维护自身的权益。

一旦正式开庭，此案判罚的依据除了相关的法律法规外，法院还依据一个高院的司法解释(下图)。这类官司判决无悬念，一般是从简易判决，最终的结果是，双方皆有过错，物业管理方降低服务标准为属有情可原，如果被告举证充分，根据公平原则，法院会判被告业主需缴纳物业费，但是可以争取20%一30%的折扣。

如果被告业主举证不充分，物业公司又很强势的话，有可能会被判全额缴纳物业费，还包括合同中约定的违约金，以及本次诉讼费用。

如果法院判决下来，建议业主无需再上诉，积极给付判决所要求的费用。一旦判决生效后仍拒不支付欠费，有可能被告被法院列入社会信用黑名单，

那你可有大麻烦了！

老包有时不在线

这是一个埋有地雷的问题，弄不好就会上当了。

我看前面的回答基本上都是对物业的一片挞伐之声。

很多人一看到300多户就觉得数字大，其实这仅是个绝对数。那相对数是多少呢？

题主在描述中的字数也不少，可为什么不说一下小区总共多少户呢？还有题主描述的多是笼统模糊的概念“小区脏乱差无人管，树木枯萎长虫不打药，道路破损严重，”有数字指标吗？标准是谁说了算？

先说比例。如果该小区有3000住户，那么300户也仅是10%。如果是6000住户呢，那欠费的就是5%，这是什么概念呢？

反过来说，如果小区仅有500户，那300户就是60%了。既然这么大的比例不满意物业公司，这些人完全可以达到投票解聘物业公司了呢，那他们为什么却要一直欠着费用呢？

再有一点，一般物业公司是不会轻易把欠费业主起诉到法庭上呢，因为得不偿失。绝大多数情况下都是催收，上门收取。是催收了多次后，欠了多年后，物业公司才会选择向法院起诉的。因为如今的法院对业主欠费，物业公司是不能集体立案的，须每户单独立案（至少云南是这样，不知道沈阳是怎样的），这样物业公司每起诉一家都要在法院立一起案件，律师出庭一次，事实上如果仅从经济收益来说，追诉回来的物业费还不足以支付律师费及投入成本的。因此，物业公司起诉欠费业主，是迫不得已的最后一步了。

我是高层小区的业委会主任，我要说的是，在这样的背景下，被起诉的业主基本上是对小区事务冷漠的，不关心小区事务建设的群体。如果站在小区的整体来看，假如这个群体占的是大部分比例，他们真正的想维权，不仅是维自己个体的，也维小区全体的，那他们为什么不将这些时间和精力抽出来，组织召开业主大会，成立业委会，对物业公司进行严格而有效的监督管理呢？恐怕这才是根本之道吧。如果该小区是一个大型小区，即使是300户，但占的比例仍是少数，那么这些人不是成了寄生在交费业主身上的寄生虫了吗？由于他们的欠费导致小区的恶性循环，那不是严重侵害了交费业主的权益了吗？

因此，还是那句话，要想维权，得先赋权，花点时间和精力，把小区的“政权”——业主委员会组织起来了，小区的“政权”都没有，能怎样维权，维什么权？即使能维了，维得了一时，能维得了一世吗？

锐眼说小区

业主缴纳物业费，享受物业公司提供物业服务，这是天经地义的事。

如果物业公司没有履行对应的服务，业主有权利通过业主委员会重新招标新物业公司。

如果业主不交物业费的理由是物业不作为，没有尽到物业应该做的服务，需要业主留取证据。有证据证明才可以不交物业费，同时需要招标新物业，而不是就此一直将事情停留在僵持阶段。

再说物业起诉业主，如果物业干活了 ，做到了物业费对应标准的服务，而业主不交钱，起诉是对的，而且必赢。

最后业主交钱物业不干活，业主不交钱物业起诉是无理由的。其实业主都是希望有个好物业的。

大洋哥

1,如果有物业服务合同，没有硬性的物业服务严重问题，业主败诉的可能性大。

2,业主应组织成立业主大会和选举成立业主委员会,监督和管理物业公司服务。才是长久之计。

3,业主有参与管理小区物业的义务，此种现象出现，表明业主都在放弃履行自己义务，这是必然结果。

刘海川律师v业主大会

这种情况下你可以拒交物业费！ 2013年6月起实施，搜索沈阳网可查看原文。 小区选聘物业公司必须公开招投标 http://www.syd.com.cn 来源：沈阳网 沈阳网讯(记者彭跃东)6月27日，在沈河区多福社区举办的沈阳市政务公开走进社区政策咨询活动上，市房产局宣布，今后无论是新小区，还是老旧小区，必须采取公开招投标方式选聘物业服务企业，否则合同无效，业主有权拒交物业费。 　　此规定一经宣布，立刻引一些小区业主委员会负责人的质疑：好像国家和其他城市没有这方面的强制规定。 　问题一 　　沈阳为什么要做这样的规定？ 　　市房产局物业处负责人解释说，国家和其他城市确实没有这样的强制规定，但沈阳市做这样的规定也是符合国家法律规定的。《中华人民共和国招投标法》第一条规定：“为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，制定本法。” 　　物业管理具有准公共服务性质。建立强制公开招投标制度，保护的是社会公共利益，以及业主和物业服务企业双方的合法权益，完全符合国家招投标法的立法目的。 　　过去，经常发生业主委员会成员与不法物业企业内外勾结的问题。现在，做了这样一个规定，目的主要是防止业主委员会拿公众利益搞暗箱操作。而且，市房产局对于二手楼盘物业招投标给予很多政策支持，比如免费使用评委，免费使用场地，缓交代理费等。 　问题二 　　业委会不按规定操作怎么办？ 　　市房产局物业处负责人明确表示，业主委员会不经过公开招标就与物业公司签订物业服务合同的，合同无效，业主有权拒交物业费。 　　另据介绍，老旧小区引进物业服务企业，也需要公开招投标。具体程序是：老旧住宅区业主召开业主大会，表决确定选聘标准，即拟选聘的物业企业资质的资质等级、信用情况、物业服务合同期限、物业服务事项和质量标准、物业服务收费标准、物业服务履约保证金等；由业主大会或居民委员会作为招标人至物业所在地的区、县(市)房产管理部门办理物业服务招标备案；区、县(市)房产管理部门在7日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执；招标人持区、县(市)房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理公告业务；招标公告期满后，由招标人于开标当日在市房产局设立的专家库中随机确定评标专家，组成评标委员会，并由招标人代表书面签字确认；经评标委员会评审，排名第一的投标人为中标人。

yuopoiuyui

问题的关键是所签字的合同是不是合法。首先按《物业管理条例》规定：该小区是否是真正民主选举小区业主委员会，该物业公司是否是由合法业主委员会公开竞骋而来，二者所签合同有无违法等。假如物业公司还是开发商，并非是由合法业主委员会竞骋等，那样的合同即使业主有签字也是无效合同。

道与理521

我家楼道里，电动车，自行车，童车，老人买菜的手推车，酸菜缸，花盆，全都有，我物业费一分不欠，但是物业又给了我们业主什么？夏天园区的草不除，防虫药也不喷……

穿着Gucci偷白菜

物业和业主之间的纠纷，解决最好的办法就是取消物业管理。小区应该开放，一切管理包括卫生，设施，绿化等等都交给地方政府部门街道办事处和居委会。好处是，社会从此没有了物业和业主之间永无休止的纠纷，加强了政府部门和老百姓之间沟通，很多国家都是社区管理居民，不必要设立物业管理这个中介部门，对社区局委会加大人员配备。看看现在没有物业管理的老旧社区，没有围墙圈着交通顺畅，车位充足，绿化好卫生好，没有了和物业之间不必要的矛盾，邻里之间互相爱沟通和谐，不像有物业管理的封闭小区，大家之间互相冷漠 还要受物业的管制，进门出门还要刷卡，出入车辆一车一杆的耐心等待，设施出了问题互相扯皮等等。取消物业利国利民，让社区管理会让百姓真正感受到政府的温暖，尤其那些孤寡老人在社区直接管理下 ，会得到很多帮助。老百姓辛苦卖了房子，本来就是高兴的事， 还要受物业的条条框框管制，出了问题很烦心，遇到正规的物业管理还好些，遇到不讲理的物业管理只能惹气，忍气不然你又能把物业怎么样呢？支持取消物业 由社区管理。

君子兰看天下

题主注意了，物业公司才用的方法是起诉，使用法律的框架来解决问题，这感觉是物业在维权，当然，业主也可以使用法律来维护权益，那就都打官司吧，起码要相信法律是公平的，法庭的判决是公正的，有何须维权呢？

一句话，物业起诉，业主应诉胜诉就行了，一切都在法律的框架解决，依法办事就好了。

關鍵字: 房产 起诉 业主