韓聖劍
天津除了市內六區外，將東麗、津南、北辰、西青劃分為了新四區。東麗和西青是最早開發的兩個區域，東麗區連接河東和濱海，西青區聯繫河西和南開，這兩個區域是最早開發的區域，也就目前售價較高的區域。但是無論是地鐵或者配套東麗都不如西青區完善，所以西青是目前售價最高的新四區，其次是東麗。津南連接河西，但是大部分在售的項目都是在距離河西很遠的鹹水沽等地，距離市區很遠且地鐵配套很不完善，入住率很低，將來出售二手房客戶量也不多，銷售週期會比較長。北辰區連接紅橋、河北、西青，有西北快速，去河西和平南開也僅有半小時車程，而是最後被開發的區域，地鐵1/5號線已經全部開通，配套也很成熟，價格卻很便宜，東麗西青高層的價格都已經遠遠超過了北辰洋房的價格。像招商、遠洋、金茂、金科、金輝、綠地、星河等開發商都雲集於此地，是目前為止，無論從生活配套、教育配套、交通配套、醫療配套、品牌地產、戶型、價格來講最值得自主或者投資的價值窪地。
18凡人
2019年武清市場十分活躍。有數據顯示，2019年武清區的房價走勢：新房均價16278元/㎡，二手房17024元/㎡。
在2019年小陽春期間，武清新房連續兩個月成交量超過17萬平米，相較去年同期整整提升了90%。同期，武清一個區的成交量，是天津整個市內六區的將近兩倍！
另據中指院數據。2019年下半年，武清新房成交量連漲三個月。8月，成交14.59萬平米；9月，14.93萬平米；11月，達到了27.73萬平米。甚至超過了巨無霸濱海新區，位居全市第一。
中指研究院數據表明：在11月全市成交套數TOP10裡面，武清就佔了8席。
武清區前11月就賣出了約167萬平米，以11月的成交量預估12月份，武清區今年的成交量能近200萬平米。僅次於濱海，位居全市第二。成交量比去年大漲了79.6%。
而現在就整個天津而言，整體房價穩定在1萬5以上。前年，15812元/平米，去年，15679元/平米，2019年估計會比去年略高一些。從而推測2020年房價走勢，我們給出的結論是：穩中有升。武清在天津所處的位置顯然要高於平均線，武清的平均價也是包括了城區加各個鄉鎮的平均，如果單算城區的的話，將會更高一些。需要注意的是，2019年天津整體成交量起穩。2017年，成交量多的時候，月成交近180萬平；少的時候60萬平。2018年，多的月份，成交近170萬平，少的時候只有30萬平。
2019年武清成交量幹得漂亮！在此提醒大家：量是價的先行指標，量在價先；先見天量後見天價，天量天價。所以，現在武清的房價已經跟環城一個量級，比津南還貴。把武清的數據放在新五區去比量，對於其他新四區而言顯失公平，武清更應該放在環城四區的區間考量，別說環城四區，就是市內六區，我們也不怕。而且，武清的房子還得搶，開發商的銷售條件及其苛刻，排卡、驗資、綁定車位、APP搶號、半夜開盤……彷彿福利分房一般。
2019年是開發商、購房者、市場三者博弈頗為焦灼的一年。天津這一年的房地產歷經幾次小波動：3月份的小陽春，8月份的降價潮，9月份的政策微調，11月份的渠道佣金調整。2019年，這一年可以說是對武清價值考驗的一年，武清房地產市場歷經考驗，大浪淘沙，終究依然挺立潮頭。我們可以說在2019年武清房地產經歷了一次完美的壓力測試，未來前景一片光明，無可擔憂。2019年武清最活躍的片區依然是南湖片區、中央水城以及商務區。龍灣城片區，因為今年鮮有新盤入市，略顯低調。具體的表現，2019年春天的時候，在通武廊消息面的配合下，武清房地產市場走出了一波小陽春行情，當時無論是一手房還是二手房量價齊漲；年中以後受房地產市場大環境的影響，武清房地產市場略顯疲態；但是令人欣喜的是，在2019年後期，以融創為首的房地產開發商所掀起的降價潮並沒有波及到武清區域，武清各樓盤價格穩定，包括融創在武清的項目，也沒有追隨融創降價的策略。所以，我們綜合判斷，武清房地產市場迎來了市場、政策的雙底部運行；另外，我們判斷，目前，武清土地掛拍市場，也處於底部價格區間運行。綜上所述，我們認為未來的一年，武清房地產市場（武清城區範圍內）不用擔心出現大規模大幅度的降價潮，總體趨勢，穩中有升。至於非武清城區的項目建議購房者，慎重考慮。以現在的市場狀況考慮，選擇什麼區域、以及那個項目對購房者的甄別能力提出了很高的要求。武清市場火的只是城區。武清三大片區：南湖、中央水城、商務區等成為武清城區的銷量擔當。氣質這一塊，三大片區各有各的出彩之處。
在天津市其他板塊低迷的時候，武清可謂所向披靡、領軍前進。武清早已成為天津房地產市場的一艘旗艦！
為什麼是武清？
區位優勢，地處京津之間，完美的黃金分割點。
交通優勢，城際高鐵10到20分鐘，實現京津通勤。公路交通同樣發達。
教育優勢，坐享天津教育政策，低高考競爭壓力。擁有一批以楊村一中為代表的重點學校，師資力量雄厚。
人文優勢，武清屬於北京文化圈覆蓋範圍，外阜人根本聽不出武清人說話和北京人說話之間的差別，歷史上武清屬於北京通州下轄縣。武清人彬彬有禮，稱呼別人從來都用您，不用你。
產業優勢，武清擁有國家級經濟技術開發區，武清全年GDP高達千億。
環境優勢，武清環境優美，來過武清的人都有口皆碑，整潔的城區，豪華的小區，相比市區的老破小小區至少領先40年。特別是創城以來，不僅市容提升，市民素質也有顯著提升。
戰略優勢，地處京津冀協同發展核心地帶，是京津發展主軸上重要節點，是北京規劃的核心發展區域，同時也是天津內部武清中心城區濱海新區發展軸上的重要節點。
現在樓市大體上只剩下剛需客群，改善的人群大多數也在觀望，投資人，現在還沒有出手。所以，目前市場最好賣的是剛需盤，以天津為例，落戶、婚房、貨幣安置都屬於剛需範疇。其中，以落戶剛需最為突出。現在房市平淡，但不代表你的觀望是對的。有些人也觀望不起，明年結婚了，不買房不行；外阜落戶人群的孩子該上學了，不買不行；貨幣安置了，同樣需要買房。這些就是支持市場的因素。武清市場大部分樓盤集中在120萬到160萬之間，這個區間可以簡單粗暴的理解為剛需數字，200多萬300多萬的洋房、甚至幾百萬的別墅也有，這個區間顯然是改善奢華型的。小武哥關注更多的是性價比高的剛需盤，因為這關乎大多數購房者的目標。現在的大多數人的購買力也是集中在這一區間。
天津日報
展望2020年天津房地產市場走勢，市住房城鄉建設委相關負責人表示，我市將堅決貫徹落實中央經濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的房地產市場長效管理調控機制。一方面，用足用好用準政策工具，既保持房地產市場宏觀政策的連續性和穩定性，又突出微觀政策的靈活性，從土地、金融、財稅、交易管理等方面綜合施策，加強預調微調，保持房地產市場運行在合理區間。另一方面，以支持居民剛性和改善型居住需求為主要政策取向，針對不同區域、不同群體等優化政策設計，不斷提高房地產市場調控的針對性、有效性和精準度，確保市場長期保持平穩健康發展，更好滿足人民群眾對美好居住生活的嚮往，讓全體市民住有所居、安居宜居。
樓市漲跌本來屬於市場正常現象，幻想暴漲、暴跌都不太現實。對於我們購房者來說，需要根據自身情況來定到底要不要買房。有條件的剛需者找到有適合自己居住的房產就應該出手。
房價，受政策面的影響最大。房子是一種民生產品（京津大視野理解：房住不炒，就是想讓房地產迴歸民生的初心。），房地產發展也關係金融和經濟安全，所以，樓市也是一種政策市。一般像貨幣政策、信貸政策，包括買賣政策。比如說房貸七折沒有了，甚至還要上浮，肯定是有影響的。限買或限售，尤其是現在很多城市限售，一下把這個城市的流動性就扎住了。
土地供給與城市規劃是影響房價的重要因素。將要釋放出多少土地來，這是很關鍵的，土地供應出來了，就會有相應量的房子面市。為什麼中心城區的房價高，是因為中心城區可以出讓的土地日益減少了。為什麼新興城區房價起步階段處於低谷？一則是建設初期配套不齊全等因素，更主要的是土地供應量大，開發商選擇空間大。同樣地，當新興城區土地供應衰竭的時候，就是該區域價格凸顯的時候。有人買房愛追高，追求市中心配套完善的房源，包括“老破小”等。有人買房愛抄底，流派不同而已，沒有對錯之分。追高派可以選擇中心城區，抄底派可以選擇新興城區。武清這樣新興城區概念板塊，以南湖、中央水城、龍灣城、商務區為主要代表。現在中央水城、龍灣城的小區域配套已經處於成熟階段，街區初具規模；南湖、商務區片區正處在日益完善之中，未來可期。
國家政策調控一直持續。央行在11月16日發佈的2019年第三季度貨幣政策執行報告中，刪除了“房住不炒”表述，僅強調“因城施策”和長效機制，在坊間一時間被理解為國家要放鬆樓市調控了。實際上並非如此，因城施策和長效機制更具長遠。而且，在11月25日央行發佈的《中國金融穩定報告（2019）》中重申“房住不炒”。在11月27日，央媒經濟參考報發表題為《房住不炒因城施策仍是地產調控主基調》的評論文章，也與央行報告對房地產定位形成了呼應。房住不炒僅是因城施策和長效機制的一個組成部分。因為各城市樓市基礎不一，要維持樓市長期穩定，就必須有針對性，“大起大落”都不符合國家對樓市的政策初衷，大跌不允許，炒房推高市場的行為也自然被排除在外。未來樓市調控政策是“防大漲和防大跌”的雙向調控。購房後不必擔心自己的財產會縮水。
支持合理住房需求。在樓市火熱期，調控政策“一刀切”，主要目的是讓樓市能夠快速降溫。當樓市迴歸平穩後，微調有利於有實際住房需求的群體應是一種趨勢。比如，近期南京、天津、三亞和成都等城市，均局部放開了針對“人才”的限購政策，這些獲得購房資格的人大都以在當地就業、生活居多，屬於剛需群體，從這個角度講，政策上是支持合理住房需求的。
房貸利率仍舊居於高位。全國首套房貸平均利率為5.52%，二套房5.84%，處於本輪歷史高位。
人口淨流入，尤其是中青年人，這些剛需買房的人口淨流入，是房價穩定的支撐。目前天津的戶籍政策是寬鬆的，海河英才計劃為各地有為青年加盟天津提供了有力政策支撐。天津領導曾有武清“要把海河英才行動計劃的政策用好用足，形成典型案例、加大宣傳引導，吸引更多戰略性新興產業領軍企業來津投資興業。”的強調。武清的地理特點決定了其能夠吸引在京工作的外阜人員前來落戶，繼而購房。人口支撐這個關鍵因素，武清得天時地利人和也。不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。未來很長的時間內，京津冀城市圈仍將是人口加速流入的狀態。作為京津冀城市圈主要區域之一，武清為搶佔發展先機，在承接首都資源中發揮“橋頭堡”作用，搭建了“一區五園”產業平臺，形成了以武清開發區為龍頭、以總部經濟、電子商務和現代物流、商貿旅遊為重點的現代服務業。產業的發展，讓武清吸引了大量外來人口。
自去年5月實施以來，“海河英才”行動計劃累計引進各類人才落戶達到21.1萬人，平均年齡32.3歲，本科以上學歷佔到75.3%。
一年半，20多萬的高素質人才進量，在中國大小城市人才流入榜上，絕對算得上第一陣營，也足以證明天津對外界的年輕人，是有足夠魅力的。32歲是準購房年齡，20多萬英才直接將天津房價抬升了一個段位，在這其中，樓市最火熱的地方莫過於天津的武清區。
補充一個觀點，雖然我們在這裡討論了“海河英才”計劃，但是天津人才新政的意義與其作為遠遠大於其對於房地產的影響。
房子供給和人口淨流入，這就是一個市場的買賣關係。如果房子少人口多，房價當然要漲；如果很多人口還往外流出，那房價大概率還要往下走一走。所以現在很多北方城市，尤其是一些北邊的城市，未來可能就會遇到人口持續流出這樣的情況。人口淨流出的城市，肯定不要買入。
城市的發展潛力是房價穩定的支撐。城市的人口狀況、GDP、本外幣存款量、財政收入的增長情況如何？從以往的數據來看，武清GDP排名處於天津第一軍團，排名第一的是濱海新區，我們在第二和第三之間上下浮動。武清具有的優良企業經營環境以及新經濟為主的城市的產業結構，這是吸引投資和人才的重要基礎。房地產於地方經濟而言是什麼？四個字：支柱產業！ 地方政府60%的增收和房地產有關，銀行60%的貸款和資產與房地產有關，GDP60%與房地產相關聯。 具體到武清，我們的產業結構非常健康。房地產業所佔百分比僅僅為21%，科學研究高達61%，這從一個側面說明，武清的發展不是單純依賴房地產的，對於購房者而言，在武清買房是安全的。而與武清臨近的某區房地產業所佔比高達58%。
關於限購限貸限賣等政策的思考：
第一：越是限制的東西越是證明稀缺，越稀缺的資源越沒有跌價的可能。
第二：沒有機會創造機會也要買，為什麼呢？ 通貨膨脹的速度，一定比房價跑得快，特別是一二線城市，更是如此；若是居住，剛需越早買越好。既然是居住，你就不要管他漲了跌了，又不是股票，房子是用來住的，買完房的心態應該是如如不動。問問身邊的朋友，5年前，10年前買房的人，現在還款壓力，是不是和沒有那麼回事一樣？
第三：回憶一下的房價歷程，是不是覺得不堪回首？
曾經有一套房子賣90萬，你嫌貴了，2年後180萬，你來買了，說怕再漲。
曾經有一套房子因為價差3萬，你心理不平衡不買了，2年後房子漲價40多萬。
曾經你看房子時挑三揀四，結果房子一漲再漲，幾年下來都沒找到滿意的房子。
曾經當銷售介紹房子給你時，你老是談到馬上要出臺政策打壓房價了。 政策不是猜出來的，即使出來了最後也是你買單。為什麼是你買單？限購了，你沒資格買了，利率漲了，首付漲了。
曾經你經常研究中國經濟！說中國房價太高，以後肯定大降，可是一年過一年房價總體長期走勢越變越高。
曾經有一份真摯的愛情擺在我的面前，我沒有好好珍惜，等到失去時，才感到後悔，如果老天能夠再給我一次機會，我會對那個女孩說，我們一起買房吧，如果非要在這個數量上加個上限的話，我希望是一萬套。
曾經讓你顧慮太多，買房實際也沒有那麼麻煩，量力而行，房地產始終是最保值的投資，別因為一些曾經，錯過的機會就再找不回來了。未來買房門檻只會越來越高。 錯過了紫霞仙子，別再錯過白晶晶了。
現在的武清房價形成，大體上是經歷了2015年至2017年的持續走高，在政策面的干預下，開始轉低、平穩的一個過程。2014年的武清，由於藍印政策取消，大家對未來房價走勢極其悲觀，樓盤打折頻現，當時的房子4000塊錢的比比皆是。我當時堅定的看好未來房市的高走。2015年並沒有暴漲，走勢平穩但逐月走高。2016年迎來暴漲行情，2016年10月天津出臺第一次限購。對於高速前衝的房價，第一次限購只能是點剎，2016年的第四季度，房價稍有平穩，2017年後，又迎來報復式上漲。當時投資投機的買家猶如蓄水池裡的洪水，必須宣洩，猶如籠中困獸，必須釋放。這個時候很像股市牛市的末端，快到頂部的時候出現一次調整，而市場上的情緒共識沒有完成宣洩，勢必會造成市場做多力量的重新凝結，再次發起進攻，將房價向上推上了一個新的高度，而這個新高，迎來的是國家調控。在限購政策出臺之後，短期內迅速攀升，這直接導致了第二輪嚴格政策的出臺！
此時天津出臺2017年4月的限購。這次限購，現在以歷史的回顧的眼光來看，這才是房價的真正的拐點。2017年、2018年、2019年這三年的走勢就是走低、見底、調整的一個過程。我們的判斷是：走低、見底過程已經完畢，現在處於價格平穩期。
上圖是武清某具有典型樣板意義的小區2008年至2020年房價走勢年k線圖。這個圖基本上能代表武清房價的一個走勢。這兩顆陽線，與2017的陰線比較稱為抵擋陽線，這種抵擋陽線越多，代表走勢平穩，有上漲的意願。該小區歷史上，曾有5年橫盤；若以此比較，那麼2019年也是第三年保持近似的狀態了。如果從2016年調控開始算，今年是調控的第四年，如果從2017年的調控開始算，今年是調控的第三年。具體哪一年可以走高，我不敢輕言，但距離走高的時間窗口，越來越近了。京津大視野的觀點是未來天津房市，會維持目前現狀，不會出現暴漲暴跌，微幅漲跌，局部區域調整屬於正常。
中共中央政治局常委、國務院副總理韓正17日在住房城鄉建設部召開座談會。
韓正強調，當前房地產市場總體平穩，成績來之不易。保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責任，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制，做好重點區域房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。要完善住房保障體系，進一步加強城市困難群眾住房保障工作，大力發展和規範住房租賃市場，著力解決新市民、年輕群體的住房困難。
建議密切關注政策面走向，包括銀行貸款政策是否寬鬆，限購限貸是否調整等因素。另外，就是觀察房地產商在房管局的備案價格，如果備案價格走高被許可。即使備案價格比實際銷售價格高，那麼也為房價進一步提升提供了必要的空間。同時，也為周圍的二手房進行了背書。穩定房價，才能穩定土地出讓的價格。房價下跌，開發商背。房價下跌，會不會導致地價下跌？然後怎樣？各地地方政府也不希望樓市跌。畢竟財政收入的大頭是土地出讓。
京津大視野
現在投資新房比較合適，北辰和津南的海河教育園吧。
北辰現在建設北部新區高鐵站，和規劃快速路和新外環，各大房產巨頭都在北辰有新樓盤，比如綠地、碧桂園、融創和遠洋和五礦等，現在永旺等設施也在緊鑼密鼓的建設中
海河教育園地處津南，但是由天津市政府直接管轄，是平行於市內六區的第七區，九年一貫制教育，南開小學直升南開中學，可參考市內六區優質高中，而四郊則不然
而北辰和海河教育園的新房價格也還可以接受，新房比較合適
叫我房哥
現在投資新房比較合適，北辰和津南的海河教育園吧。
北辰現在建設北部新區高鐵站，和規劃快速路和新外環，各大房產巨頭都在北辰有新樓盤，比如綠地、碧桂園、融創和遠洋和五礦等，現在永旺等設施也在緊鑼密鼓的建設中
海河教育園地處津南，但是由天津市政府直接管轄，是平行於市內六區的第七區，九年一貫制教育，南開小學直升南開中學，可參考市內六區優質高中，而四郊則不然
而北辰和海河教育園的新房價格也還可以接受，新房比較合適
羅布藏丹臻
北辰吧鐵東路板塊
俊169468016
津南最好，因為人多
土豪666088
天津經濟走向不明，現在不適合投資。
浮生幻象
天津沒法炒房，換個城市吧，掙錢快。
天津要等你孫子長大，房子也沒漲多少
楓林沙洲
首付50萬左右，可以考慮南站，不接受反駁
天津房產投資
我蘆臺買的，最主要是便宜！
