韩圣剑
天津除了市内六区外，将东丽、津南、北辰、西青划分为了新四区。东丽和西青是最早开发的两个区域，东丽区连接河东和滨海，西青区联系河西和南开，这两个区域是最早开发的区域，也就目前售价较高的区域。但是无论是地铁或者配套东丽都不如西青区完善，所以西青是目前售价最高的新四区，其次是东丽。津南连接河西，但是大部分在售的项目都是在距离河西很远的咸水沽等地，距离市区很远且地铁配套很不完善，入住率很低，将来出售二手房客户量也不多，销售周期会比较长。北辰区连接红桥、河北、西青，有西北快速，去河西和平南开也仅有半小时车程，而是最后被开发的区域，地铁1/5号线已经全部开通，配套也很成熟，价格却很便宜，东丽西青高层的价格都已经远远超过了北辰洋房的价格。像招商、远洋、金茂、金科、金辉、绿地、星河等开发商都云集于此地，是目前为止，无论从生活配套、教育配套、交通配套、医疗配套、品牌地产、户型、价格来讲最值得自主或者投资的价值洼地。
18凡人
2019年武清市场十分活跃。有数据显示，2019年武清区的房价走势：新房均价16278元/㎡，二手房17024元/㎡。
在2019年小阳春期间，武清新房连续两个月成交量超过17万平米，相较去年同期整整提升了90%。同期，武清一个区的成交量，是天津整个市内六区的将近两倍！
另据中指院数据。2019年下半年，武清新房成交量连涨三个月。8月，成交14.59万平米；9月，14.93万平米；11月，达到了27.73万平米。甚至超过了巨无霸滨海新区，位居全市第一。
中指研究院数据表明：在11月全市成交套数TOP10里面，武清就占了8席。
武清区前11月就卖出了约167万平米，以11月的成交量预估12月份，武清区今年的成交量能近200万平米。仅次于滨海，位居全市第二。成交量比去年大涨了79.6%。
而现在就整个天津而言，整体房价稳定在1万5以上。前年，15812元/平米，去年，15679元/平米，2019年估计会比去年略高一些。从而推测2020年房价走势，我们给出的结论是：稳中有升。武清在天津所处的位置显然要高于平均线，武清的平均价也是包括了城区加各个乡镇的平均，如果单算城区的的话，将会更高一些。需要注意的是，2019年天津整体成交量起稳。2017年，成交量多的时候，月成交近180万平；少的时候60万平。2018年，多的月份，成交近170万平，少的时候只有30万平。
2019年武清成交量干得漂亮！在此提醒大家：量是价的先行指标，量在价先；先见天量后见天价，天量天价。所以，现在武清的房价已经跟环城一个量级，比津南还贵。把武清的数据放在新五区去比量，对于其他新四区而言显失公平，武清更应该放在环城四区的区间考量，别说环城四区，就是市内六区，我们也不怕。而且，武清的房子还得抢，开发商的销售条件及其苛刻，排卡、验资、绑定车位、APP抢号、半夜开盘……仿佛福利分房一般。
2019年是开发商、购房者、市场三者博弈颇为焦灼的一年。天津这一年的房地产历经几次小波动：3月份的小阳春，8月份的降价潮，9月份的政策微调，11月份的渠道佣金调整。2019年，这一年可以说是对武清价值考验的一年，武清房地产市场历经考验，大浪淘沙，终究依然挺立潮头。我们可以说在2019年武清房地产经历了一次完美的压力测试，未来前景一片光明，无可担忧。2019年武清最活跃的片区依然是南湖片区、中央水城以及商务区。龙湾城片区，因为今年鲜有新盘入市，略显低调。具体的表现，2019年春天的时候，在通武廊消息面的配合下，武清房地产市场走出了一波小阳春行情，当时无论是一手房还是二手房量价齐涨；年中以后受房地产市场大环境的影响，武清房地产市场略显疲态；但是令人欣喜的是，在2019年后期，以融创为首的房地产开发商所掀起的降价潮并没有波及到武清区域，武清各楼盘价格稳定，包括融创在武清的项目，也没有追随融创降价的策略。所以，我们综合判断，武清房地产市场迎来了市场、政策的双底部运行；另外，我们判断，目前，武清土地挂拍市场，也处于底部价格区间运行。综上所述，我们认为未来的一年，武清房地产市场（武清城区范围内）不用担心出现大规模大幅度的降价潮，总体趋势，稳中有升。至于非武清城区的项目建议购房者，慎重考虑。以现在的市场状况考虑，选择什么区域、以及那个项目对购房者的甄别能力提出了很高的要求。武清市场火的只是城区。武清三大片区：南湖、中央水城、商务区等成为武清城区的销量担当。气质这一块，三大片区各有各的出彩之处。
在天津市其他板块低迷的时候，武清可谓所向披靡、领军前进。武清早已成为天津房地产市场的一艘旗舰！
为什么是武清？
区位优势，地处京津之间，完美的黄金分割点。
交通优势，城际高铁10到20分钟，实现京津通勤。公路交通同样发达。
教育优势，坐享天津教育政策，低高考竞争压力。拥有一批以杨村一中为代表的重点学校，师资力量雄厚。
人文优势，武清属于北京文化圈覆盖范围，外阜人根本听不出武清人说话和北京人说话之间的差别，历史上武清属于北京通州下辖县。武清人彬彬有礼，称呼别人从来都用您，不用你。
产业优势，武清拥有国家级经济技术开发区，武清全年GDP高达千亿。
环境优势，武清环境优美，来过武清的人都有口皆碑，整洁的城区，豪华的小区，相比市区的老破小小区至少领先40年。特别是创城以来，不仅市容提升，市民素质也有显著提升。
战略优势，地处京津冀协同发展核心地带，是京津发展主轴上重要节点，是北京规划的核心发展区域，同时也是天津内部武清中心城区滨海新区发展轴上的重要节点。
现在楼市大体上只剩下刚需客群，改善的人群大多数也在观望，投资人，现在还没有出手。所以，目前市场最好卖的是刚需盘，以天津为例，落户、婚房、货币安置都属于刚需范畴。其中，以落户刚需最为突出。现在房市平淡，但不代表你的观望是对的。有些人也观望不起，明年结婚了，不买房不行；外阜落户人群的孩子该上学了，不买不行；货币安置了，同样需要买房。这些就是支持市场的因素。武清市场大部分楼盘集中在120万到160万之间，这个区间可以简单粗暴的理解为刚需数字，200多万300多万的洋房、甚至几百万的别墅也有，这个区间显然是改善奢华型的。小武哥关注更多的是性价比高的刚需盘，因为这关乎大多数购房者的目标。现在的大多数人的购买力也是集中在这一区间。
天津日报
展望2020年天津房地产市场走势，市住房城乡建设委相关负责人表示，我市将坚决贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的房地产市场长效管理调控机制。一方面，用足用好用准政策工具，既保持房地产市场宏观政策的连续性和稳定性，又突出微观政策的灵活性，从土地、金融、财税、交易管理等方面综合施策，加强预调微调，保持房地产市场运行在合理区间。另一方面，以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向，针对不同区域、不同群体等优化政策设计，不断提高房地产市场调控的针对性、有效性和精准度，确保市场长期保持平稳健康发展，更好满足人民群众对美好居住生活的向往，让全体市民住有所居、安居宜居。
楼市涨跌本来属于市场正常现象，幻想暴涨、暴跌都不太现实。对于我们购房者来说，需要根据自身情况来定到底要不要买房。有条件的刚需者找到有适合自己居住的房产就应该出手。
房价，受政策面的影响最大。房子是一种民生产品（京津大视野理解：房住不炒，就是想让房地产回归民生的初心。），房地产发展也关系金融和经济安全，所以，楼市也是一种政策市。一般像货币政策、信贷政策，包括买卖政策。比如说房贷七折没有了，甚至还要上浮，肯定是有影响的。限买或限售，尤其是现在很多城市限售，一下把这个城市的流动性就扎住了。
土地供给与城市规划是影响房价的重要因素。将要释放出多少土地来，这是很关键的，土地供应出来了，就会有相应量的房子面市。为什么中心城区的房价高，是因为中心城区可以出让的土地日益减少了。为什么新兴城区房价起步阶段处于低谷？一则是建设初期配套不齐全等因素，更主要的是土地供应量大，开发商选择空间大。同样地，当新兴城区土地供应衰竭的时候，就是该区域价格凸显的时候。有人买房爱追高，追求市中心配套完善的房源，包括“老破小”等。有人买房爱抄底，流派不同而已，没有对错之分。追高派可以选择中心城区，抄底派可以选择新兴城区。武清这样新兴城区概念板块，以南湖、中央水城、龙湾城、商务区为主要代表。现在中央水城、龙湾城的小区域配套已经处于成熟阶段，街区初具规模；南湖、商务区片区正处在日益完善之中，未来可期。
国家政策调控一直持续。央行在11月16日发布的2019年第三季度货币政策执行报告中，删除了“房住不炒”表述，仅强调“因城施策”和长效机制，在坊间一时间被理解为国家要放松楼市调控了。实际上并非如此，因城施策和长效机制更具长远。而且，在11月25日央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中重申“房住不炒”。在11月27日，央媒经济参考报发表题为《房住不炒因城施策仍是地产调控主基调》的评论文章，也与央行报告对房地产定位形成了呼应。房住不炒仅是因城施策和长效机制的一个组成部分。因为各城市楼市基础不一，要维持楼市长期稳定，就必须有针对性，“大起大落”都不符合国家对楼市的政策初衷，大跌不允许，炒房推高市场的行为也自然被排除在外。未来楼市调控政策是“防大涨和防大跌”的双向调控。购房后不必担心自己的财产会缩水。
支持合理住房需求。在楼市火热期，调控政策“一刀切”，主要目的是让楼市能够快速降温。当楼市回归平稳后，微调有利于有实际住房需求的群体应是一种趋势。比如，近期南京、天津、三亚和成都等城市，均局部放开了针对“人才”的限购政策，这些获得购房资格的人大都以在当地就业、生活居多，属于刚需群体，从这个角度讲，政策上是支持合理住房需求的。
房贷利率仍旧居于高位。全国首套房贷平均利率为5.52%，二套房5.84%，处于本轮历史高位。
人口净流入，尤其是中青年人，这些刚需买房的人口净流入，是房价稳定的支撑。目前天津的户籍政策是宽松的，海河英才计划为各地有为青年加盟天津提供了有力政策支撑。天津领导曾有武清“要把海河英才行动计划的政策用好用足，形成典型案例、加大宣传引导，吸引更多战略性新兴产业领军企业来津投资兴业。”的强调。武清的地理特点决定了其能够吸引在京工作的外阜人员前来落户，继而购房。人口支撑这个关键因素，武清得天时地利人和也。不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。未来很长的时间内，京津冀城市圈仍将是人口加速流入的状态。作为京津冀城市圈主要区域之一，武清为抢占发展先机，在承接首都资源中发挥“桥头堡”作用，搭建了“一区五园”产业平台，形成了以武清开发区为龙头、以总部经济、电子商务和现代物流、商贸旅游为重点的现代服务业。产业的发展，让武清吸引了大量外来人口。
自去年5月实施以来，“海河英才”行动计划累计引进各类人才落户达到21.1万人，平均年龄32.3岁，本科以上学历占到75.3%。
一年半，20多万的高素质人才进量，在中国大小城市人才流入榜上，绝对算得上第一阵营，也足以证明天津对外界的年轻人，是有足够魅力的。32岁是准购房年龄，20多万英才直接将天津房价抬升了一个段位，在这其中，楼市最火热的地方莫过于天津的武清区。
补充一个观点，虽然我们在这里讨论了“海河英才”计划，但是天津人才新政的意义与其作为远远大于其对于房地产的影响。
房子供给和人口净流入，这就是一个市场的买卖关系。如果房子少人口多，房价当然要涨；如果很多人口还往外流出，那房价大概率还要往下走一走。所以现在很多北方城市，尤其是一些北边的城市，未来可能就会遇到人口持续流出这样的情况。人口净流出的城市，肯定不要买入。
城市的发展潜力是房价稳定的支撑。城市的人口状况、GDP、本外币存款量、财政收入的增长情况如何？从以往的数据来看，武清GDP排名处于天津第一军团，排名第一的是滨海新区，我们在第二和第三之间上下浮动。武清具有的优良企业经营环境以及新经济为主的城市的产业结构，这是吸引投资和人才的重要基础。房地产于地方经济而言是什么？四个字：支柱产业！ 地方政府60%的增收和房地产有关，银行60%的贷款和资产与房地产有关，GDP60%与房地产相关联。 具体到武清，我们的产业结构非常健康。房地产业所占百分比仅仅为21%，科学研究高达61%，这从一个侧面说明，武清的发展不是单纯依赖房地产的，对于购房者而言，在武清买房是安全的。而与武清临近的某区房地产业所占比高达58%。
关于限购限贷限卖等政策的思考：
第一：越是限制的东西越是证明稀缺，越稀缺的资源越没有跌价的可能。
第二：没有机会创造机会也要买，为什么呢？ 通货膨胀的速度，一定比房价跑得快，特别是一二线城市，更是如此；若是居住，刚需越早买越好。既然是居住，你就不要管他涨了跌了，又不是股票，房子是用来住的，买完房的心态应该是如如不动。问问身边的朋友，5年前，10年前买房的人，现在还款压力，是不是和没有那么回事一样？
第三：回忆一下的房价历程，是不是觉得不堪回首？
曾经有一套房子卖90万，你嫌贵了，2年后180万，你来买了，说怕再涨。
曾经有一套房子因为价差3万，你心理不平衡不买了，2年后房子涨价40多万。
曾经你看房子时挑三拣四，结果房子一涨再涨，几年下来都没找到满意的房子。
曾经当销售介绍房子给你时，你老是谈到马上要出台政策打压房价了。 政策不是猜出来的，即使出来了最后也是你买单。为什么是你买单？限购了，你没资格买了，利率涨了，首付涨了。
曾经你经常研究中国经济！说中国房价太高，以后肯定大降，可是一年过一年房价总体长期走势越变越高。
曾经有一份真挚的爱情摆在我的面前，我没有好好珍惜，等到失去时，才感到后悔，如果老天能够再给我一次机会，我会对那个女孩说，我们一起买房吧，如果非要在这个数量上加个上限的话，我希望是一万套。
曾经让你顾虑太多，买房实际也没有那么麻烦，量力而行，房地产始终是最保值的投资，别因为一些曾经，错过的机会就再找不回来了。未来买房门槛只会越来越高。 错过了紫霞仙子，别再错过白晶晶了。
现在的武清房价形成，大体上是经历了2015年至2017年的持续走高，在政策面的干预下，开始转低、平稳的一个过程。2014年的武清，由于蓝印政策取消，大家对未来房价走势极其悲观，楼盘打折频现，当时的房子4000块钱的比比皆是。我当时坚定的看好未来房市的高走。2015年并没有暴涨，走势平稳但逐月走高。2016年迎来暴涨行情，2016年10月天津出台第一次限购。对于高速前冲的房价，第一次限购只能是点刹，2016年的第四季度，房价稍有平稳，2017年后，又迎来报复式上涨。当时投资投机的买家犹如蓄水池里的洪水，必须宣泄，犹如笼中困兽，必须释放。这个时候很像股市牛市的末端，快到顶部的时候出现一次调整，而市场上的情绪共识没有完成宣泄，势必会造成市场做多力量的重新凝结，再次发起进攻，将房价向上推上了一个新的高度，而这个新高，迎来的是国家调控。在限购政策出台之后，短期内迅速攀升，这直接导致了第二轮严格政策的出台！
此时天津出台2017年4月的限购。这次限购，现在以历史的回顾的眼光来看，这才是房价的真正的拐点。2017年、2018年、2019年这三年的走势就是走低、见底、调整的一个过程。我们的判断是：走低、见底过程已经完毕，现在处于价格平稳期。
上图是武清某具有典型样板意义的小区2008年至2020年房价走势年k线图。这个图基本上能代表武清房价的一个走势。这两颗阳线，与2017的阴线比较称为抵挡阳线，这种抵挡阳线越多，代表走势平稳，有上涨的意愿。该小区历史上，曾有5年横盘；若以此比较，那么2019年也是第三年保持近似的状态了。如果从2016年调控开始算，今年是调控的第四年，如果从2017年的调控开始算，今年是调控的第三年。具体哪一年可以走高，我不敢轻言，但距离走高的时间窗口，越来越近了。京津大视野的观点是未来天津房市，会维持目前现状，不会出现暴涨暴跌，微幅涨跌，局部区域调整属于正常。
中共中央政治局常委、国务院副总理韩正17日在住房城乡建设部召开座谈会。
韩正强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。
建议密切关注政策面走向，包括银行贷款政策是否宽松，限购限贷是否调整等因素。另外，就是观察房地产商在房管局的备案价格，如果备案价格走高被许可。即使备案价格比实际销售价格高，那么也为房价进一步提升提供了必要的空间。同时，也为周围的二手房进行了背书。稳定房价，才能稳定土地出让的价格。房价下跌，开发商背。房价下跌，会不会导致地价下跌？然后怎样？各地地方政府也不希望楼市跌。毕竟财政收入的大头是土地出让。
京津大视野
现在投资新房比较合适，北辰和津南的海河教育园吧。
北辰现在建设北部新区高铁站，和规划快速路和新外环，各大房产巨头都在北辰有新楼盘，比如绿地、碧桂园、融创和远洋和五矿等，现在永旺等设施也在紧锣密鼓的建设中
海河教育园地处津南，但是由天津市政府直接管辖，是平行于市内六区的第七区，九年一贯制教育，南开小学直升南开中学，可参考市内六区优质高中，而四郊则不然
而北辰和海河教育园的新房价格也还可以接受，新房比较合适
叫我房哥
现在投资新房比较合适，北辰和津南的海河教育园吧。
北辰现在建设北部新区高铁站，和规划快速路和新外环，各大房产巨头都在北辰有新楼盘，比如绿地、碧桂园、融创和远洋和五矿等，现在永旺等设施也在紧锣密鼓的建设中
海河教育园地处津南，但是由天津市政府直接管辖，是平行于市内六区的第七区，九年一贯制教育，南开小学直升南开中学，可参考市内六区优质高中，而四郊则不然
而北辰和海河教育园的新房价格也还可以接受，新房比较合适
罗布藏丹臻
北辰吧铁东路板块
俊169468016
津南最好，因为人多
土豪666088
天津经济走向不明，现在不适合投资。
浮生幻象
天津没法炒房，换个城市吧，挣钱快。
天津要等你孙子长大，房子也没涨多少
枫林沙洲
首付50万左右，可以考虑南站，不接受反驳
天津房产投资
我芦台买的，最主要是便宜！
