社区商业的价值是人的价值、人的需求价值，这一论断已成为行业共识。找到了社区商业的核心价值，接下来，如何通过金融创新来驱动，甚至是生存下来，已成为行业重点探讨的问题。在2019年的第九届社区商业行业年会上，这一问题仍在被寻求破局。
圆桌论坛主题：社区商业的价值驱动与金融创新
嘉宾：
主持人 戚东 上海瑞商联城商业投资管理有限公司 副总经理
李明峰 上海万街商业投资有限公司 总经理
沙 东 浙江北大资源 副总裁
刘兴国 北京匠心工坊 创始人
孙孝葵 澳洲CCIA康养控股公司联合创始人
方 静 浙江崇德善业公益基金会理事长
主持人 戚东：社区商业的价值到底是什么？社区商业的金融创新怎么来理解？
今天很有幸邀请到在座五位大咖一起给大家分享一下《社区商业的价值驱动与金融创新》，很烧脑的一个话题。
我上次参加了中国社商委在南京的论坛，发现大家对于社区商业的求知欲望都很强，三人行必有我师，他山之石可以攻玉，今天大家可以畅所欲言，也可以借这个机会介绍一下你们的成功经验。主题是价值驱动，首先想想社区商业的价值到底是什么？其次，社区商业的金融创新怎么来理解？
浙江崇德善业公益基金会理事长
方 静 ：金融创新必然是基于新公益，基于区块链技术
我来自杭州，是一名律师，我是浙江方仁律师事务所的创始人，前年成立浙江崇德善业公益基金会。基金会在社区商业方面，跟律师、金融结合的过程中，做了一些探索。
我觉得社区商业最大的价值，除了便民、利民以外，还是要给老百姓带来幸福，每时每刻的幸福与宁静。让他们感觉到心理的无限满足与安心，所以这些年在中国社商委的指导下，本来我自己就是律师，所以我们研发律政管家。
我们都知道，如果你被诉讼缠身或者在生活中碰到各种很矛盾，没有办法解决的时候，其实法律就是道德的底线。当生活被法律底线触及，是没有办法谈到瓶颈的。现在中国有抑郁症状的人群已经非常之多，就在日前，浙江省专门就精神卫生出台了一系列的法规。现在人民网、新华网每天都要发一些心灵鸡汤的内容。
目前人们对律师的需求并不仅仅是咨询一下法律问题，而是全方位的。其中包括遗产怎么处理，资金怎么处理。还有现在的P2P暴雷，还有很多的问题，特别是年龄大了会更容易被欺骗。在我们中国，人们的法律意识是比较淡薄的，不到万不得已不舍得花钱请律师。
在人们的眼里，律师也是一个比较高大上的职业。所以未来律政管家还是要深入到社区当中，普及一些法律的知识，全方位的服务。其实不只是法律问题，有婚姻关系，有政府的关系，所以我把这个称为律政管家。管家就是全方面的帮助他、管理他，然后协助他、支持他。让他每一刻都可以幸福的活在当下，我想这才是社区商业，可以上升到很高的层面。
关于金融创新，我是律师，做什么事情先回溯到国家的法律。商务部、民政部，之前在文件中已经给社区商业定性为准公益项目，所以今天来谈社区商业的金融创新，肯定离不开公益。现在的公益就是新公益，新公益是什么概念呢？我们大家共同受益。在这个过程当中，社区商业如何进行金融创新？我觉得离不开新技术——区块链技术。
区块链技术就是去中心化，让人们共同参与。大家说区块链太复杂了。我总结了一下，其实区块链就是打麻将，大家达成共识，我的游戏规则是什么，然后大家就开始玩了。到最后的结果，谁赢了，谁输了，大家都没有异议，这就是区块链，就是这么简单。
金融创新，我认为必然是基于新公益，必然是基于区块链技术，必然是基于爱心的时间银行而产生的金融创新。
澳洲CCIA康养控股公司 联合创始人
孙孝葵：社区商业的金融创新是一个伪命题
我来自澳洲CCIA康养控股公司，最早从事地产，从事商业地产，现在从事康养。我认为社区商业的价值，最重要的是人的价值。社区商业首先要满足人的需求，人的需求是多方面的，它有物质层面的，有精神层面的。社区商业的核心价值来讲，相信是根据目前社会的发展所需去满足，我们社区商业人的需求价值，应该是它的核心价值。
关于社区商业的金融创新，我认为这是一个伪命题。因为十年之前大家都在谈REITs，为什么到现在为止REITs没有推行下去，什么原因？我认为是国家的税收政策，税收如果不解决话就没有办法去解决REITs在中国的实现。为什么在国外会有？因为国外所有房产地产都是永久产权，我们中国商业地产只有40年使用权，住宅只有70年使用权。在这两种只是长期租赁的条件下，没有办法真正去实现REITs。
首先国家从税收方面能不能给予支持？从国家40年使用权方面，能给予什么样的承诺？都决定着中国能不能走向REITs，能够真正在市场上的推广，所以我认为这是一个伪命题。
就是说中国商业的金融创新有没有？我认为目前是没有的。我们作为商业地产如何靠自己的能力走下去？就是要有自己的盈利模式，需要根据社区的需求去创新你自己的盈利模式，这是最重要的。
比如说康养，它是未来的大趋势，今后中国60岁以上老年人要达到2.4亿，这么庞大的人口养老问题，如何能够解决好养老问题，能够在社区里面开拓新的养老模式，能够让每一个老年人非常开心的生活，健康的生活，能够先预防，而不是去医院。能够把康养结合，走出来一条自己创新的模式，那才是不依靠投资人，不依靠金融手段。
其实现在中国金融手段都是非常有限的，大家谈投资人，其实投资人进到你的项目未必是真的给你锦上添花，他也不会雪中送炭，所以只能靠自己。如果投资人进来看好你的项目，只能说锦上添花，但不能雪中送炭。
为什么我们投资康养？就是因为“世界看中国，中国看康养。”
北京匠心工坊 创始人
刘兴国：社区商业的价值就是满足人们的需求
匠心工坊做得是社区的便民服务，一个二三十平米的空间，里面做洗衣、改衣、修手表、修手机、绣鞋、配钥匙等等，叫做洗染维修的业态。2017年第一家门店开业，到现在做了将近100家，目前均是直营。
我认为，社区商业的价值就是满足人们的需求。从广义上来讲分几个层面，一个层面是社区居民的需求。洗护修补这些项目，有些人是没有时间做，有些人是不会做，有些人是懒得做，有些人是想做没有工具，有些人是做不好，这就是一种需求，这是最原始的刚需。
此外，随着人们的生活水平不断提高，大家对品质有了需求。原本洗护修补，包括配钥匙都是街边摊，有一种天然的不信任感，所以就要求社区商业的提供者要提高品质，这也是一种消费需求。
第二个层面是来自于政府，城市的升级改造就需要提高商业的品质化，像北京市政府要求建设15分钟社区商圈，要求连锁化，品质化，这些都要求我们商业提供者把自己的商业打造成符合现代需求的商业。
第三个层面是来自于市场环境，随着城市的改造，店铺数量锐减，房租慢慢提升以及用工成本上升，原本一家洗衣店或者一家裁缝店，它的单品类服务收入是有限的。同样30平米的小店，只做单品的话就没办法经营下去。
那么我们把这些单品服务放在一个店，就能拉平淡旺季，这样对门店经营或者市场来说也可以让企业或者市场有一个平衡的作用，让经营者能够经营下去，这是对于市场的需求。
对于企业来说，除了刚才说经营可以分摊人工，分摊房租之外，社区商业是一个微利的行业，匠心工坊做了两年多，最早开的店都是赚钱的。因为除了分摊房租之外，公司把它做成了一个平台。个体夫妻店很难搭载很多东西，但是作为公司化的运营方式，可以搭载家政、上门保洁、清洗家电、维修家电等业态。线上的“到家服务”缺少一种线下体验店，而我们就在社区旁边，跟顾客面对面的交流，建立了一个强关系，这也是经营者盈利的一种需求。
回到最初的问题，社区商业的本质或者社区商业的核心价值实际上就是需求，是居民的需求，社会的需求，政府的需求以及市场本身的需求，还有企业者自身生存的需求。
我们要想迅速开店也需要资金的支持，除了拿来融资之外，现在我们尝试一种新的方式，即内部融资，因为我们选店是严选，基本六个月或者七个月左右就能盈亏持平，通常是开一家店，比如前期投入15万，任何人都可以去投，从第三个月开始起，每个月偿还1.5万，连续偿还10个月或者偿还12个月，投资回报率比银行高很多。这种方式有两个好处，第一个是解决了资金的问题。第二个是能够保证用自身的收入偿还。
浙江北大资源 副总裁
沙 东：社区商业核心点是社区服务的桥梁
浙江北大资源是纯开发商，今天在座五位甲方色彩更浓一些，北大资源是做住宅、写字楼、购物中心，是一个多类型的开发商，我们进入社区商业也是上一轮嘉宾说的，开发商也是被逼无奈进入到社区商业。
我们觉得社区商业跟我们说的商业，最大的区别是前面有社区两个字。
第一，我理解的核心点是社区服务的桥梁，现在谈到商业，先看购物中心的冲击。它的体量大，而且同质化严重。然而社区商业原来是从连接商铺销售型的物业延伸过来的，跟购物中心的人群不一样，是2-3公里内相对固定居民的高质量的消费需求。
第二，社区商业的结合点是把社区的政务跟社区商业进行结合，体现社区居民的消费需求，这样可以更多的增加消费者频次和黏性程度。要兼顾几者的利益。一个是消费者，一个是商户，一个是政务，一个是开发商或者业主。在这之中一定要求得平衡，所以我们说的商业核心点是服务的桥梁。
关于金融创新，从我们自己的项目来说，现在已经面临了这个问题。因为项目拿地时，土地出让合同当中规定5年自持，5年之后才可以销售，一共1.5万平方米。我们之前也考虑过整售，也考虑过包租销售。但我们是国有控股企业，只有大证，小证5年之后才可以分割。
在杭州未来科技城片区，我们在阿里巴巴旁边有很多土地，当时为了吸引产业进去，其它企业都可以去包租销售，包括酒店、公寓、写字楼，但北大资源不能这么做，最后我们就发了信托，每年财务的费用是8%。发了信托之后，抵押给信托，才开始做自持、招商运营。
这时候就出现问题，我们知道北上广深，包括杭州这种准一线城市的租售比完全不合理，回报率极其低。因为租金不可能覆盖，连财务费用都不够。但很多开发公司做的就是代租销售，从售价当中折算商户或者业主的租金收入贴补，这种做法较多。
说到REITs，我们在杭州的项目有一个酒店、有一个购物中心，发了两个产品，发了REITs。因为公司自身的资源优势，除了地产方面，还有基金、信托、保险、证券，所以是一个全金融牌照的公司。但是在做REITs的时候有一个比较大的问题就是估值问题。在做运营收入的时候，又会发现在招商当中遇到一个最大的问题，就是想找一些好品牌，定位新颖的新业态过来，但不仅要求租金要低，还要贴装补。如果引进一些比较Low的品牌，我们的品牌商用价值就下降，这是做商业比较头疼的问题。
上海万街商业投资有限公司 总经理
李明峰：应看到社区商业的中长线价值
我是致力于让社区生活更美好的万街人李明峰，万街的联合创始人。万街商业主要还是专注在做社区商业，从投资到招商、运营、交易、物业管理，是集成服务。目前大概进入了全国22个城市，72个项目在运作。
谈社区商业的价值，既有它的商业价值，也有它作为政府政务的服务价值，当然也会有作为居民从居住角度情感文化记忆的价值。
从商业的价值来讲，因为我们对于人的划分，粗浅一点可以有两种维度的划分。在一个职场里面有职业身份，回到家里，就是一个社区的人。
实际上我们有一半的属性是社区人，那么社区商业在这里面承载的点就是如何为这些社区人提供基础的刚需或者相对基础的消费服务。
另外，现在有一轮城市化的进程，我们小的时候是生活在不管是弄堂，还是大院，这种承载了很多的童年的记忆，所以这是社区对人的核心价值。但是我们从商业的角度或者地产的角度，早期对于社区商业的价值认知比较浅。对于社区商业的价值还停留在短期之内希望变现的考虑，还是着眼于短期的价值，没有看到，可能随着整个城市的更新，城市生活的升级所带来的中长线的价值。如果有中长线价值的考虑，那么这里面就会跟金融或者现在讲的产品运营有强相关的关系。
比如现在乐坊做的产品，我认为它是用产品内容驱动社区商业的价值。从地产的层面来讲，这就是一个中长线的核心价值，既可以享受地块短期内的租金回报，而且长期资产增值有可能在这里被发掘出来。
从创新角度来讲，有些属于微创新，有些属于颠覆式创新。如果在社区商业里面讲金融创新，颠覆式创新，可能就不局限于社区商业，可能商业地产本身的金融创新，大家比较期待的还是来自于REITs的推进，如果这件事情能够更好的推进，可能就会把我们过去比较短线的价值变现，变成从长期来讲一个非常好的商业的资产增值的逻辑，这个我理解为是比较颠覆式或者开创式的创新。
这个内容其实光靠一家企业或者一个行业还是不够，需要政策上面的支持。目前也有很多尝试，但是还没有看到很多突破性的事情。我也跟业内伙伴交流，他们认为最近两三年内很快就会推出REITs，这个时候对于社区商业金融创新就会有一个比较大的突破。
在REITs没有到来之前，我们也做过小的尝试。在去年和上市公司一起成立了资产管理平台，主要集中在社区商业里面的投资并购，其实是做了一些金融方面的微创新或者微调整，主要是集中在包销类基金和包租类基金。
因为是跟上市公司合作，所以对于投资回报率和收回的成本预期能够达到三年半到四年，甚至有部分可以接受五年，这样就可以完成相关包租类项目的开拓。
如果社区商业里面有比较好的资产，尤其是一两万方以下的，甚至是一万方以下比较小型体量的资产，都有非常大的机会。
中国社区商业网记者 鞠晓波/文
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