北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好
我们在北京通州有一个老破小，目前能卖340
燕郊燕京航城有一个两居，17年25000一平买的，估计现在都没人买，两套房共有240的贷款，手里有100的现金，想问怎么优化我们的房产？我们孩子四岁，过两年要上学，我在望京上班，老公在亦庄上班
回答：通州老破小卖掉。
燕郊多挂中介，不同价位，看市场反应行情，
通州我估计你有140的贷款，卖掉净得200，300万现金可以买一套700万左右房产。
买在望京，金台路，平乐园一带都可以。
如果现金能到400万，买到九龙山这一片更适合你们自住。
提问：北京，夫妻都有sfsd，我老婆名下有一套约900w总价房产（无贷款）。我目前手里现金50，月收入2-3万。我计划加入多军入门，纯投资考虑。岳父母看空并不支持。原计划私人借款+xyk凑250万首付上车。最近思考似乎应该用说服老婆用现有方产抵押，然后再购入新房。A.现有房产抵押500w全款入tty；B.现有全款抵押500w做首付sfsd攻1000万标的；C.继续私人借款凑250万首付入tty大面积。请房姐指点一下，应该如何配置？怎样兼顾收益与安全性？
回答：思考后的思路是对的，买房优先用低成本资金，大资金，现有闲置资金，900万净值房产是闲置的金矿。
如果要利益最大化，评估900万抵押预计得到500多万现金，可以直接首房首贷一套购买一套1000万上下的房产，因为金额大大概率有少量资金用不上产生剩余，这样对于你们起步操作比较简单稳妥。
剩余资金可以配置沈阳重庆的小标的，也可以留做未来月供。
同时可以在抵押前凭借净值房产下大额信用卡，补充财力办理信用贷备用，注意分开贷款人，按揭后看看能否办理装修贷。
不管是直接按揭还是全款再抵押再全款再抵押，你们的负债至少是500+500两笔，如何根据贷款能力分配负债，如何为以后准备更好的贷款资质，怎么为零散资金准留有余力，最后这些依然是牵一发动全身，提前全面检查一遍，才能有更详细适合落地的计划。
提问：请问房姐，十里河三环内弘善家园算不算洼地？
回答：最大回迁房社区，本身品质摆在那里，价格还不算便宜，不是洼地。
提问：房姐好！之前看你分享过天通苑，请问一下北京的回龙观如何呢？
回答：回龙观比天通苑贵，但是最近也跌了。更贵的原因在于1.楼盘本身品质2.回龙观离宇宙中心西二旗西北旺近3.地铁和快速路密度更高回龙观地处昌平，虽然远离市区，但北侧有北清创业园区，南边有西三旗，距离上地和西二旗仅有三四站地铁的距离，这些产业园里的程序员购买力强，需求大，而回龙观正好是以居住属性为主，大片土地用于建设住宅，体量大，承接了程序员的居住需求。但回龙观是产业稀少，产住分离现象明显，被称为“睡城”。回龙观的住宅以经济适用房为主，多从20世纪90年代末开始兴建，以“龙”字开头命名，均为6层板楼，居住密度小，南北通透的方正户型。八达岭高速东西两侧有部分商品房，带电梯的优势使其成为热捧的对象。2007年之后，回龙观又新增了一批品质较好的商品房，如紫金新干线、首开国风美唐等，户型、环境、物业较观内其他房子要好，相应价格偏高一些。出入回龙观的主要路口少而窄，出行不便。但地铁8号线、13号线环绕四周，加上将来的地铁19号线和首条封闭式自行车“高速路”，也许可以缓解如此巨大的交通压力。。回龙观西大街作为主要商业集中地，有北店时代广场、华联商厦，但规模较小。大多年轻人会选择去永旺国际购物中心购物。餐饮行业是带动回龙观商业发展的主力军，回龙观西大街自西向东一路都是各地特色美食。观内住户日常就医也十分方便，除了随处可见的社区服务站，还有积水潭医院回龙观分院、昌平中西医结合医院、京都儿童医院等综合医院，虽然医疗资源丰富，但整体医疗条件不及观外，有一部分人会穿越拥挤的人群奔赴老城区大型三甲综合医院。虽然回龙观交通拥堵，它的内部配套也不是那么尽如人意，但对众多程序员来说，能兼顾上班距离和生活质量，价格较低的回龙观，仍是一个不错的安家之所。
提问：您好，准备入职gwy，LP是老师，手上40万，昨天看了佛山非限购区的罗村。
A.看了孝德湖板块的`2014年力讯城筑`，离3号地铁700米，2021年底开通，148万91.4方，2楼南向，3房一厅一厨一卫，基本1.61一方，加上中介费1.5万，还有契税和满2增值税等。基本到了1.7万一方？楼主还有50贷款要我们帮忙赎楼。
B.佛山罗村万科城市之光看了一手楼，1.64一方，88.5方，3房2卫，2楼东南向，感觉便宜，规划中可能有一个地铁口在1公里内，2024年可能开通。
c.用4万买佛山户口，买佛山限购区，继续看二手房。
D.首房首贷都投资去重庆或者沈阳。
给个方向？
回答：可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。
买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。
从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。
把主场放在佛山，不是一个很好选择，限购限贷没有创造规模的优势，选筹目标划定，涨幅不可保持。
你要破限购，资金有100可以去深圳买3字头的次新，资金再少点，就去重庆50万一套，只有40万，很难选，沈阳可以买，你需要考虑能否接受城市的问题。
提问：燕郊，固安，秦皇岛各一套，西四环一套自住。
准备全部卖掉后在二环买个学区房（非投资，给孩子上学用），抵押后估计只够在五环外再买一个的首付。
个人信贷已用光，只能先卖后买。
纠结的点在于：
1，京郊过两年可能会涨价，现在限购的情况下价位太低；如果等京郊涨了，北京的房可能就更高了。
2，有没有办法可以先买后卖？
回答：京郊是什么？个人信贷用光又是什么？每一项具体的钱是多少？
固安，秦皇岛都找机会出掉。
北京只买纯投资标的，除了上车需求，首付最好在250以上买总价500以上的房产。
西四环一带的标的未必好。
二环买个高高价学区的话，估计你后面就没有赚钱能力了，雪球丢水里，再也滚不到雪坡上。
提问：房姐你好，为什么柳芳的房子价格比较便宜呢？
回答：柳芳，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。
虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。
所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。
未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于柳芳进行蜕变。
提问：房姐你好！一个很要好的朋友咨询我的意见：昌平经适房，3年下证，证满5年补齐差价后可上市交易，房款100万左右，指标费用100万，我觉得特别不划算不值得。请指导
回答：不划算，
首先价格可能会偏高；
其次指标费用离谱；
下证时间不可确定；
风险需要需求手续包裹，但如果出事还是很难追讨。
提问：房姐你好！儿子在读大学，有房票，和父母中一人申请接力贷，可以吗？你知道哪家银行做接力贷比较好吗？谢谢
回答：接力贷的原理是利用子女的贷款能力代替或者增加父母的贷款能力。
子女还在上大学的，本身还没有贷款能力，很难给父母做接力贷。
一般来说，小孩还在大学的，父母应该在50岁不到，应该不用接力贷。
提问：现在南龙湖新房投资如何？有首付分期，也有首付3-5年后付款的
回答：一般三年内无赚钱效应需要长持
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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