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提問：房姐您好
我們在北京通州有一個老破小，目前能賣340
燕郊燕京航城有一個兩居，17年25000一平買的，估計現在都沒人買，兩套房共有240的貸款，手裡有100的現金，想問怎麼優化我們的房產？我們孩子四歲，過兩年要上學，我在望京上班，老公在亦莊上班
回答：通州老破小賣掉。
燕郊多掛中介，不同價位，看市場反應行情，
通州我估計你有140的貸款，賣掉淨得200，300萬現金可以買一套700萬左右房產。
買在望京，金臺路，平樂園一帶都可以。
如果現金能到400萬，買到九龍山這一片更適合你們自住。
提問：北京，夫妻都有sfsd，我老婆名下有一套約900w總價房產（無貸款）。我目前手裡現金50，月收入2-3萬。我計劃加入多軍入門，純投資考慮。岳父母看空並不支持。原計劃私人借款+xyk湊250萬首付上車。最近思考似乎應該用說服老婆用現有方產抵押，然後再購入新房。A.現有房產抵押500w全款入tty；B.現有全款抵押500w做首付sfsd攻1000萬標的；C.繼續私人借款湊250萬首付入tty大面積。請房姐指點一下，應該如何配置？怎樣兼顧收益與安全性？
回答：思考後的思路是對的，買房優先用低成本資金，大資金，現有閒置資金，900萬淨值房產是閒置的金礦。
如果要利益最大化，評估900萬抵押預計得到500多萬現金，可以直接首房首貸一套購買一套1000萬上下的房產，因為金額大大概率有少量資金用不上產生剩餘，這樣對於你們起步操作比較簡單穩妥。
剩餘資金可以配置瀋陽重慶的小標的，也可以留做未來月供。
同時可以在抵押前憑藉淨值房產下大額信用卡，補充財力辦理信用貸備用，注意分開貸款人，按揭後看看能否辦理裝修貸。
不管是直接按揭還是全款再抵押再全款再抵押，你們的負債至少是500+500兩筆，如何根據貸款能力分配負債，如何為以後準備更好的貸款資質，怎麼為零散資金準留有餘力，最後這些依然是牽一髮動全身，提前全面檢查一遍，才能有更詳細適合落地的計劃。
提問：請問房姐，十里河三環內弘善家園算不算窪地？
回答：最大回遷房社區，本身品質擺在那裡，價格還不算便宜，不是窪地。
提問：房姐好！之前看你分享過天通苑，請問一下北京的回龍觀如何呢？
回答：回龍觀比天通苑貴，但是最近也跌了。更貴的原因在於1.樓盤本身品質2.回龍觀離宇宙中心西二旗西北旺近3.地鐵和快速路密度更高回龍觀地處昌平，雖然遠離市區，但北側有北清創業園區，南邊有西三旗，距離上地和西二旗僅有三四站地鐵的距離，這些產業園裡的程序員購買力強，需求大，而回龍觀正好是以居住屬性為主，大片土地用於建設住宅，體量大，承接了程序員的居住需求。但回龍觀是產業稀少，產住分離現象明顯，被稱為“睡城”。回龍觀的住宅以經濟適用房為主，多從20世紀90年代末開始興建，以“龍”字開頭命名，均為6層板樓，居住密度小，南北通透的方正戶型。八達嶺高速東西兩側有部分商品房，帶電梯的優勢使其成為熱捧的對象。2007年之後，回龍觀又新增了一批品質較好的商品房，如紫金新幹線、首開國風美唐等，戶型、環境、物業較觀內其他房子要好，相應價格偏高一些。出入回龍觀的主要路口少而窄，出行不便。但地鐵8號線、13號線環繞四周，加上將來的地鐵19號線和首條封閉式自行車“高速路”，也許可以緩解如此巨大的交通壓力。。回龍觀西大街作為主要商業集中地，有北店時代廣場、華聯商廈，但規模較小。大多年輕人會選擇去永旺國際購物中心購物。餐飲行業是帶動回龍觀商業發展的主力軍，回龍觀西大街自西向東一路都是各地特色美食。觀內住戶日常就醫也十分方便，除了隨處可見的社區服務站，還有積水潭醫院回龍觀分院、昌平中西醫結合醫院、京都兒童醫院等綜合醫院，雖然醫療資源豐富，但整體醫療條件不及觀外，有一部分人會穿越擁擠的人群奔赴老城區大型三甲綜合醫院。雖然回龍觀交通擁堵，它的內部配套也不是那麼盡如人意，但對眾多程序員來說，能兼顧上班距離和生活質量，價格較低的回龍觀，仍是一個不錯的安家之所。
提問：您好，準備入職gwy，LP是老師，手上40萬，昨天看了佛山非限購區的羅村。
A.看了孝德湖板塊的`2014年力訊城築`，離3號地鐵700米，2021年底開通，148萬91.4方，2樓南向，3房一廳一廚一衛，基本1.61一方，加上中介費1.5萬，還有契稅和滿2增值稅等。基本到了1.7萬一方？樓主還有50貸款要我們幫忙贖樓。
B.佛山羅村萬科城市之光看了一手樓，1.64一方，88.5方，3房2衛，2樓東南向，感覺便宜，規劃中可能有一個地鐵口在1公里內，2024年可能開通。
c.用4萬買佛山戶口，買佛山限購區，繼續看二手房。
D.首房首貸都投資去重慶或者瀋陽。
給個方向？
回答：可以和你說說佛山對於多軍是怎麼一回事。
買佛山的多軍，基本兩類，都是廣州本地為主，一種底倉多，需要小舢板，一種小單單單追熱點。
從16開始買新塘，到南村萬博，再過南站到順德北滘，都是這個策略。
把主場放在佛山，不是一個很好選擇，限購限貸沒有創造規模的優勢，選籌目標劃定，漲幅不可保持。
你要破限購，資金有100可以去深圳買3字頭的次新，資金再少點，就去重慶50萬一套，只有40萬，很難選，瀋陽可以買，你需要考慮能否接受城市的問題。
提問：燕郊，固安，秦皇島各一套，西四環一套自住。
準備全部賣掉後在二環買個學區房（非投資，給孩子上學用），抵押後估計只夠在五環外再買一個的首付。
個人信貸已用光，只能先賣後買。
糾結的點在於：
1，京郊過兩年可能會漲價，現在限購的情況下價位太低；如果等京郊漲了，北京的房可能就更高了。
2，有沒有辦法可以先買後賣？
回答：京郊是什麼？個人信貸用光又是什麼？每一項具體的錢是多少？
固安，秦皇島都找機會出掉。
北京只買純投資標的，除了上車需求，首付最好在250以上買總價500以上的房產。
西四環一帶的標的未必好。
二環買個高高價學區的話，估計你後面就沒有賺錢能力了，雪球丟水裡，再也滾不到雪坡上。
提問：房姐你好，為什麼柳芳的房子價格比較便宜呢？
回答：柳芳，西壩河是半個死衚衕，缺少道路，河道分割，造成難進難出的局面。
雖然空間位置很好，但是地勢，交通不好。
所以造成了反常的結果，讓人以為價值混亂。
未來地鐵的開通和部分建築的拆除有助於柳芳進行蛻變。
提問：房姐你好！一個很要好的朋友諮詢我的意見：昌平經適房，3年下證，證滿5年補齊差價後可上市交易，房款100萬左右，指標費用100萬，我覺得特別不划算不值得。請指導
回答：不划算，
首先價格可能會偏高；
其次指標費用離譜；
下證時間不可確定；
風險需要需求手續包裹，但如果出事還是很難追討。
提問：房姐你好！兒子在讀大學，有房票，和父母中一人申請接力貸，可以嗎？你知道哪家銀行做接力貸比較好嗎？謝謝
回答：接力貸的原理是利用子女的貸款能力代替或者增加父母的貸款能力。
子女還在上大學的，本身還沒有貸款能力，很難給父母做接力貸。
一般來說，小孩還在大學的，父母應該在50歲不到，應該不用接力貸。
提問：現在南龍湖新房投資如何？有首付分期，也有首付3-5年後付款的
回答：一般三年內無賺錢效應需要長持
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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