聽說城區又有一塊地標級
“超級靚地”即將拍賣
地段位置—真的是
好到爆
…………
地塊概況
該地塊佔地面積42343.36㎡
容積率上限為5.07
總計容建面高達214739㎡
△地塊航拍圖（拍攝於2018年12月16日）
地塊四至：地塊北面為塘溪路，南側為龍灣路，西臨排水渠及民居，東側為1.5萬㎡東莞儲備用地（容積率4.0，商業20%，住宅80%，限高150米）及廠房，距離在建地鐵1號線濱江體育公園站約850米左右。
整個地塊有三個地塊組成，地塊一佔地面積31083.41㎡，容積率上限3.85，總計容建面119671㎡，其中住宅佔80%（95737㎡），商業佔20%（23934㎡）。
△地塊現狀（拍攝於2018年12月16日）
地塊二佔地面積1753.19㎡（僅出讓地下停車場空間），地塊三佔地面積9506.76㎡，容積率上限10.0，總計容建面95068㎡，其中商業佔60%（57041㎡），住宅佔40%（38027㎡），3宗地塊合計佔地面積42343㎡，總計容建築面積214739㎡，其中商業佔38%（80975㎡）。
競拍條件苛刻
1：三個地塊應統一規劃建設，停車位可統籌平衡。
2：北七路，北八路，北九路須與本項目同步實施建設。
3：地塊一需無償配建1000㎡文化中心，可附設，1個2500㎡公交首末站站場面積（不算計容建面）。
4：地塊一需無償配建300個社會停車位，建成後移交給萬江街道辦事處。
5：地塊二規劃出讓用途為地下空間，功能為地下停車場，其中地面空間用地性質為道路用地，地面產權歸政府所有。
6：地塊三規劃為地標級建築，建築高度應大於180米，小於或等於220米。
7：地塊三須設置200㎡社區服務站，1000㎡圖書館，可附設。
8：無償配建100個社會停車場公共停車位。
9：以上配套設施由地塊競得開發主體實施，建成後須無償移交萬江街道辦事處。
地塊點評：地塊位置還是非常不錯的，但地塊競拍要求較苛刻（需建設地標建築，商業佔整個地塊計容建面38%左右及無償配建要求，很考驗開發商綜合運營能力與現金流，或將“嚇退”不少開發商，不排除底價成交可能性）。未來該地塊洋房項目估計會較為搶手（預測仍有較高利潤操作空間)，可參考萬江萬科首鑄東江之星洋房銷售情況。
區域規劃
地塊位於龍灣休閒商務板塊，功能引導為“具有水鄉風情和東莞特色的高端商務、休閒、旅遊的標誌地區，是中心城區重要的濱水功能板塊”。該板塊位於中心城區對接水鄉新城片區的門戶，片區內長江大道橫貫，臨近廣深高速，對外通達，交通便利。
萬江龍灣濱江片區區位
地塊航拍全貌（好地網）
據東莞規劃局公佈的《關於萬江龍灣濱江片區“三舊”單元前期研究報告的公示文件》，地塊東側廠房權屬東莞市科瑞建築工程有限公司，屬於壩新路周邊地塊改造項目一期更新範圍。該房擬採取拆除重建的方式進行更新，規劃用地性質擬調整為商住用地。可見，本地塊未來人居環境將隨著城市的更新而得到進一步提升。
改造方案示意圖
規劃用地圖（調整方案）
根據規劃，地塊所處的片區用地調整分三個片區：
片區一：落實現行備案控規，並結合交通梳理、現狀情況等局部優化；
片區二：落實城市設計方案，並結合“拆三留一”進行修正，將原控規中大量商業用地，調整為新型產業用地、一類工業用地、商住混合用地、商業用地、居住用地及相關公共配套設施；
片區三：基本以保留現狀及落實原控規方案為主，結合壩新苑改造項目局部調整。地塊正處於用地調整片區二範圍內，在“拆三留一”的政策指引下，地塊周邊會有更多的公共配套設施。
2.2 地塊北側
地塊緊鄰東莞水道，適宜打造優質濱水產品。隔江為大型居住小區陽光海岸花園，以及東莞市客運汽車總站。
地塊北側航拍實景（好地網）
2.3 地塊東側
地塊東側為金地外灘8號，該樓盤配套建設幼兒園。金地外灘8號二手房精 裝高層售價約2.3萬元/㎡。700米範圍內，擁濱江體育公園、東莞市民藝術中心等大型綜合體育、娛樂、休閒配套，還有在建地鐵1號線濱江體育館站。據瞭解，東莞地鐵1號線建設期約六年，預計2024年通車。
地塊東側航拍實景（好地網）
2.4 地塊南側
地塊南側龍灣路為龍灣雅苑，隔壩新路有精英世家，稍遠處還有萬科首鑄東江之星、尚書悅府。其中，萬科首鑄東江之星在售建面約32㎡高層商辦公 寓樓產品，帶裝修均價約為19500元/㎡，精英世家二手房精 裝高層售價約2.2萬元/㎡。
地塊南側航拍實景（好地網）
2.5 地塊西側
地塊西面緊鄰龍灣溼地公園，而龍灣溼地公園西側緊鄰龍灣婚慶主題公園，可謂盡享連片的濱江水岸生態環境。
地塊西側航拍實景（好地網）
城區樓市
據樂居小編不完全統計，目前城區在售/待售項目約有14個，均價在18000-34000元/㎡左右，且大部分樓盤體量較小或尾盤狀態。如凱晟景園目前只剩最後一套170㎡4房毛坯在售，據萬科皇馬酈宮銷售顧問介紹，目前萬科皇馬酈宮143㎡精 裝4房貨量僅剩20多套在售，均價30000-31000元/㎡，主推的242㎡毛坯5房貨量較多，在售均價26000-34000元/㎡左右。
從整體上看，城區越來越多精 裝洋房項目已賣到3萬/㎡左右，而城區最近多個新樓盤洋房吃風價達到驚人的3.5-4萬/㎡左右，目前城區供應量已遠遠不能滿足城區市民置業需求，越來越多城區市民外溢到石碣，高埗，寮步等鎮街置業。
板塊地價
△萬科首鑄翡翠東望地塊競得截圖
南城萬科首鑄翡翠東望：2018年6月21日經過9家房企，64輪激烈競拍，南城6.7萬㎡商住地最終被萬科以25.4億+自持面積20%+自持5年艱難拿下，摺合樓面地價17116元/㎡。
△141㎡小院別墅
目前萬科首鑄翡翠東望，小別墅141㎡和157㎡，毛坯3.7萬至4.1萬/㎡，規劃有168套，目前剩下30多套在售，配2個車位，95-143㎡洋房待推出，吹風價3.5萬/㎡左右。
東莞拍地日曆
採寫：桃源
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