經濟觀察網 記者 陳博
6月5日，中國房地產業協會副會長馮俊出席了由經濟觀察報主辦的第十五屆（2018）中國藍籌地產年會，並分享其對房地產市場的三個認識。
馮俊的演講內容整理如下：
一、供需矛盾的判斷
這些年主流思想都是認為中國的房子多了，供需平衡甚至供大於求，但我們來看一下到底我們的房子是多了還是少了？我先講兩點大道理，再講具體的數據。
第一，中央經濟工作會去年提出要建立多主體供給、多渠道保障、住購併舉的住房制度。這裡的多主體供給有兩個意思，一是增加供給主體，二是增加供給。如果說我們供求平衡甚至供大於求，為何還要增加多主體供給？我們在談供需關係的時候通常有一個誤區，把短期市場平衡作為長期市場平衡短期內由於收入、價值因素、支付能力等限制，確實可能導致供需平衡。但長期來說不一定是，人的需求是發展的。
第二，市場供需平衡並不代表人民生活的需要被滿足了。需要跟需求是不同的，需求跟支付能力有關係習近平總書記提出來我們現在的社會矛盾已經轉化為人民群眾日益增長的美好生活的需要與發展不平衡、不充分的矛盾。如果都以人有地方住來衡量中國的房子是否足夠，那麼中國從幾千年前就可以不發展住房了。我覺得以此得出中國住房發展已經供求平衡甚至供大於求這個結論很荒謬。總體上我判斷中國目前還處於供應不足，局部過剩或者相對過剩的局面。
從具體數據上來看，供求平衡與供大於求的判斷是中國的套戶比例已經超過1：1。事實上，從2010年數據來看，中國當時的套戶比大概是80%，經過這些年的發展，最多達到88%，也就是說非成套住房佔成套住房裡面的比例相當大。成套住房有一個很重要的指標，就是水衝式廁所， 2016年中國城市自來水普及率達到98%、縣城則為90%，建制鎮是83.86%。2016年管道供水入戶87.8%，居民家庭衛生廁所佔71.7%，可以看到，中國現在還是有大量的非成套住房存在，套戶比例並非達到1：1以上。
供求平衡與供大於求的另一個判斷是人均住房面積超過發達國家水平。其實，中國城鎮人均住房建築面積36.6平方米，36.6平方米的人均面積是不是超過發達國家水平？遠遠不是。我們這個36.6（平方米）是指建築面積，發達國家是有效面積，有效面積比中國所說的使用面積還多一點點。如果以36.6平方米的建築面積，按照70%的實際使用面積計算只有25.6平方米，仍然處於較低水平。這裡面還包括不成套住房，如果把不成套住房再扣掉，中國的人均住房的面積還要低得多。
二、大城市的住房矛盾會長期存在
住房矛盾是人的流動、人的集聚產生的。從佔有空間來看，主要的住房矛盾還是集中在大城市。在中國，由於大城市集中了要素和資源，資本往大城市集中，人向大城市流動是一個不可避免的現象。但除了生產、經濟的問題以外，還有一個很重要的問題，就是公共資源的配置集中在大城市。在分析中國人口遷徙的時候，住房需求不能僅討論農業人口向城市人口轉移，還有城市之間遷徙這部分人的需求。
而這類人口遷徙中有一個非常重要的激勵因素，就是中國的等級制度。中國的城市分成縣級市、副地級市、地級市、副省級市、省級市幾大等級，等級決定了要素，越到等級高的城市，人的自我價值實現的機會越多，這也加劇了人往大城市集中，短期以內我們很難改變這麼一個局面。
現在有一個流行的觀點，421結構會導致城市住房增加。所謂421結構是指1982年以後只生一胎，中國的平均生育年齡是27歲，第一代人生了一個孩子，第二代大概到54年後生孩子，第三代要直到81年後生育，這個時候，前面兩代人的房子到底有沒有騰出來？北京去年的預期壽命是82歲，上海的預期壽命超過83歲。這也意味著，直到第三代81後年生育的時候，前面兩代人還在。如果421結構假設成立的話，也就是第三代準備結婚的話，前一代人都得不在。何況“壽命”長達81年以上的老房子基本不會保留使用，所以412結構也不能導致城市住房大量過剩，這還完全只是城市內生自然增長的前提下。
其實，房價上漲有內在的機理。一種商品如果價格要持續上漲一定要符合五個條件，必須是生活必需品，需求量要足夠大，資源供應有限或遞減，可替代性弱，產品更新升級緩慢。這五個要素恰恰都是住房所符合的。
目前住房核心的問題在於供給不足，在整個供應不足的情況下一定是有支付能力的人決定價格，同時投資需求也吞噬了有效供給，逼使市場本來已經短缺的供應更加短缺，當然如果投資需求購買是為了以後出租，市場的總供給就不變，但事實上投資需求並沒有出租，而是待價而沽，所以價格上漲是必然的情況。
三、房地產稅能不能徵收？
現在有些學者認為房地產稅不該徵收，主要原因有兩個：土地使用權出讓，不能再收房地產稅。實際上全世界實施土地出讓制度的只有中國，一個是中國大陸地區，一個是香港。香港土地出讓叫做土地批租，同時香港還對不動產持有人徵收“差餉”，按應課差餉值的5%徵收，並不因為土地是否是出讓的而有差異，香港政府的英文網站就把“差餉”表述為“property tax”,即房產稅。既然中國大陸的土地出讓是從香港學的，那麼土地出讓制度並不能構成徵收房產稅不合理的依據。二是房地產稅的徵收需要建立在一個完整的信息系統條件下，但發達國家200多年前就開展了房產稅，那時候沒有信息系統吧？。
一般來說，徵收房地產稅需要滿足五個原則：一是稅收的正義性。二是完善稅制，調整現有房地產稅收。比如購置環節稅收要降低，持有環節稅收要降低。三是保護居住權利。四是不會逼使多數人增加負擔，包括稅制改革內容。五是透明度。
稅收的設立是一個政治決策，稅收的表現形式是經濟問題，但背後實際上是政治問題。而且，由於信息不完善，房地產稅徵收起來很難，但如果我們建立一種普遍徵收、依法申請減免的方式，就可以通過稅收系統把信息不暢的問題解決了。
也有一個問題，小產權房通過徵收房地產稅是不是以後就合法了？不會的，香港、歐美等國家都明確規定了，房子不因為徵收了房地產稅而合法。
當然，還有徵收對象的問題，房地產稅不一定是對產權人徵收，其實在好多歐美國家，徵收不動產稅的對象是承租戶，如果房子出租，承租戶來交不動產稅，如果不出租，那麼產權人自己交。給出的理由是，承租人在這個地區使用房子，佔用這塊土地了，政府要為其提供公共服務，交不動產稅是很正當。所以，如果我們在制度上進行一些調整，房地產稅並不一定不能收。
最近還有一個觀點認為房地產稅不能收，因為好多人持有兩套房三套房是為了養老，這個觀點也很荒謬。如果投資住房是為了養老，前提是住房的價格或投資住房的收益要大於金融資產的收益。我們現在自有資產的平均收益是4.5%到5.5%，也就是說我們現在房價一定要保持6%左右的增長。每年房價保持6%的增長是什麼概念？十一二年以後翻一番。這大概是社會難以接受的。房價上漲有一個前提，供應不足。但未來當房子數量增加，供過於求的情況下，價格怎麼可能上漲？所以這種為了養老反對房地產稅的理論也是不成立的。
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