在所有買房人的問題裡，無疑學區房是大家最關心的，大家關心自己的學區房能否讀到好的學校，也關心自己的學區房是否能夠增值保持
很遺憾，這兩個問題都沒有一個肯定的答案
對於學區房這個糾結了兩個元素的產物，本身他的價值走向已經非常奇怪，不能簡單的蓋棺論定。而且對於這個概念來說，其實中外都有不同的價值折射
所以今天請了真叫盧俊的好基友慕寒同學，給大家聊聊學區房可能的一些認知判斷
文 | 慕寒
01
中產階級的焦慮
印度特色的神作電影《起跑線》熱映，生動反映了一對印度中產階級夫婦為了讓自己的女兒接受最好的教育，想盡心思要進當地名校的故事，將印度“中產階級的焦慮”展現無疑。
整個過程夫妻倆不惜裝富人、裝窮人、權謀、賄賂、欺騙，費盡心機。
由於階級原因，即便是“暴發戶”的角色設定，也面臨一個問題：孩子該上學了，怎樣送到最好的學校？
最簡單粗暴的方式——購置學區房！
在這兩年熱評的印度電影裡不難看出，印度不光只是男女地位的不均等，更是階級被嚴重固化的國家。
從貧困到中產再到富有，各有各不相交錯的生活空間……階層的劃分也是社會資源比如土地、權力、教育的劃分。
無論全球是否都普化了自由民主，印度的階級劃分都是嚴重且顯著的。也正因為他們階級分化強烈，通過教育融入更高層的階級甚至已經超越教育本身的意義。
為人父母都會盡力為自己孩子能得到更好的教育不斷爭取，早早為其開始一生的競爭。
從幼兒園開始，沒有硝煙的戰爭持續打響。如同影片中夫妻倆最後告別了相處多年的鄰里，為孩子搬家到學區房。
02
學區房同時在全球掀起熱潮？
一些特別是為孩子教育而不斷操勞的國內父母們，對於影片裡爭奪優秀的教育資源，不讓孩子輸在“起跑線”做出的事情會深有同感。
中國的中產階級父母，他們最怕的是害怕什麼？自身財富的縮水和孩子無法獲取良好教育。
在國內學區房的投入可謂“一石二鳥”，既能充當房產中的真金貨幣來保值，又能決定學校的好壞，實現改變下一代命運的最佳投資品。
毋庸置疑，教育資源的稀缺和國民教育意識的提高讓學區房需求供不應求，所以近年來學區房價格水漲船高。
直到為抑制學區房不斷上漲，教育部出臺的新政，提出在教育資源不均衡、擇校衝動強烈的地方，將根據實際情況積極穩妥採取“多校劃片”。
其實在中國和美國的私立學校，和印度還是有所差別的。
中美的私立學校只要你能負擔得起高昂的學費，又能保證在校成績良好，住在哪裡並不是硬性要求。而公立中小學入學採取就近原則，這一點和英國、澳洲一致。
這使得國外的公立中小學周邊區域被劃分成了學區房的範圍。凡是居住在學區範圍內的孩子，均可入讀相應公立學校。
然而國外的私立中小學並不存在學區房的概念。比如澳大利亞的大部分私立學校地處偏僻，學生採取寄宿制，劃分學區已沒有了意義。
03
國外與國內對房學區房的態度差異
雖說在《起跑線》影片裡印度父母將學區房看得很高，其實國外雖也有學區房概念，但國外家長對於學區房的熱情指數普遍沒有國內人高。
畢竟無論是政策、學校教育水平和教育理念，國內外差異化都很明顯。
舉個例子，很多發達國家他們為實現教育資源均衡，各學校教師都會流動。放在國內簡單點理解就是”共享教師“，某一社區內的幾所公校，共享了其中的教師資源，根據當地教育主管部門安排，一名老師本學年在這所學校任教，下一學年也許會換到另一所學校任教。
均衡的教育資源共享，使得這些國家很少存在某所尖端學校周圍房價畸高的現象。
此外，美國公立中小學之所以和學區有關，是因為他們的資金主要來源於學校周邊地區的房地產稅。
因此在好學區租房也有入學資格，這給了並不富裕的美國家庭一條出路：先租房子，讓孩子獲得進入優質公立學校的資格，然後再購置或重新租住學區外更便宜的房子,以免被高房價所累。
再來說澳洲，澳洲中學也分公立和私立兩種。私立基本都在郊區，所有學生都要寄宿，學區房的概念很淡化不流行，學區房的含金量在當地人看來並不高。
房價主要取決於地段和這個房子本身的品質，學校對它的影響並不大。但客觀上好的學校旁邊的房價相對其它地區還是會高一些。
很多中國家長選擇在澳洲高校周邊購置房產，一是為孩子提供便利的上學條件，二是將其作為一項海外投資。這一點和中國父母選擇學區房投資目的還是很相像的。
國外私立學校承擔得起更加優秀的教育資源支出，中產家長們當然更傾向於資源豐富的私立中小學，這使得公立學校周圍的學區房並沒有如同中國的學區房那樣具有吸引力。
還有像英國有一小部分好的公立中學是按照入學考試成績錄取，而並非“就近原則”，如果以考試錄取而非以學區錄取，英國的學區房概念也自然不突出了。
加上跟中國傳統式的教育理念相比，國外教育理念較為靈活。
大部分國內家長還是認為考上好大學是通往的必經之路，相比國外的家長們更加尊重孩子的選擇，對於在校成績並不十分強求。於是居住地是否是好學區，對於他們來說並不是一個十分重要的考量標準。
04
歐美學區房仍供不應求
國外家長雖並不十分看重學區房，但不要忘了還有“海外留學”這個群體。中國留學漸趨低齡化，尤其是陪讀的父母，不惜花重金在海外購置學區房。這一點是不是非常中國特色？
特別是加拿大、澳洲等熱門國家，學校住宿條件有限校舍供應緊張，留學生家長不得不在附近租房居住。而經濟能力較強的家庭，考慮子女在國外租房不如買房，紛紛加入海外買房行列，有的家庭甚至購買大面積房產，一部分用於出租。
中國海外房地產投資逐年激增，對於海外投資者而言，由於留學需求帶動的學區房上漲，無疑是一項穩賺不賠的投資項目。
對大多數的海外置業者而言，都是付最低的首付，儘可能多貸款，雖然利率較高，但房屋後期增值的部分完全可以覆蓋這些支出，甚至能夠將一般的四年留學費用也包含。
當然不可否認，隨著海外移民與置業政策縮進，歐美的學區房也並非以前那樣能很輕鬆拿下了。
05
火爆的背後邏輯
從農村進城再進地級市、省會，最終一躍北上廣深，進程合理，學區房的概念就是從”進城“的過程中產生。這種模式帶動的學區房，是比較良性自然的發展狀態。
但近幾年國內學區房火熱真的是這種自然發展狀態嗎？
打個比方，有點像炒股票，大盤行情好的時候，學區房好比概念股，輕輕鬆鬆跑贏大盤，獲得更高的漲幅。而實際上，城市裡幾乎所有的房子落戶之後，小孩都能得到義務教育。
但學校也有優劣和離家遠近之分。於是，那些學校好、離家近的房子，就被統稱為“學區房“。可以讀”名校“且離家近的，就是”爆款學區房“，這種遞進的關係，決定了房價的層層漲幅。
06
學區房到底是否值得投資？
如果你是不差錢，為了自己孩子讀書，認為這是無價的，當然可以買。
不過對於那些已經使用完學區房的附加價值的人群，此時房子留在他們手裡就單純是一個投資的問題了。在決定是否該繼續持有該投資之前，最好先檢查一下自己家庭的財務狀況，看看房產佔整個家庭資產的比重有多高。如果超過了70%，屬於佔比過高，你可以考慮出售學區房，降低房產投資的比重，適當增加資產的流動性。
一旦考慮投資，你也必須要有和炒股一樣有漲有跌的起伏準備，並不是所有學區房都只漲不跌的，連北京的學區房都有大跌的時候
前段時間多校劃片使得北京學區房十分被動，把劃片面積擴大，將學區房稀釋。很明顯這是擁有學區房和名校之間不再化為等號。不加以控制，很多家長瘋搶學區房後如果真的導致和印度一樣的階級固化，那後果也將不肯設想。
目前學區房依然還會繼續遇到更多政策的限制，未來的漲幅可能會放緩，但也絕非毫無自身優勢可取。和非學區房比，學區房不僅僅是價格貴，租金也比非學區房高。
最後，最近是各大學校的報名日和放榜日，祝大家好運！
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