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要想明白资产证券化对房地产市场的影响，就必须要明白：什么是资产证券化及资产证券化在房地产行业的运用。
用通熟的语言来讲就是：将企业未来一定时间段的固定收益，抵押证券交易所，证券交易所将企业的收益进行证券化，然后在证券市场进行销售的的过程。
举个例子：某房地产公司有一处自持的商业综合体项目，每年的营业收入大约2亿元，这个时候公司准备在修建一个大型商业综合体项目，大概需要资金10亿，如果将公司所有资金都投入都这个项目中，必然影响公司的发展脚步。这个时候就公司找来专门的证券公司，以目前持有的商业综合体项目未来6年的营业收入作为抵押，筹集10亿元现金用于新项目的开发，双发达成一直意见之后。证券公司将房地产公司抵押的未来6年的营业收入写成证券并在证券市场上进行交易。由于大家都知道这个商业项目很赚钱，所以证券很快就被一抢而空了。这就是资产证券化的例子。
在这个过程中，利用未来6年的营业收入作为抵押，说白了就是透支未来收入。
通过这个例子我们能够明白什么是资产证券化，资产证券化在证券市场的运用十分多，比如：动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化、债券组合证券化等。
资产证券化能够给权益人带来一些类好处：
(1)为原始权益人提供一种更加新颖的融资方式；
(2)提高原始权益人借债能力。
(3) 满足原始权益人的资本需求、降低融资成本。
(4) 不影响对本企业的经营决策权。
资产证券化在房地产行业运用的表现：REITs（房地产信托基金）
房地产资产证券化最早开始于：2015年6月8日正式获批落地，鹏华前海万科REITs作为中国内地市场第一只公募REITs产品。
由于我国在2015年才有了第一支真正意义上的房地产信托基金，所以我国房地产的资产证券化之路也算是刚刚起步，对比欧、美国、日等国动辄上亿元的reits 而言我国的房地产信托还有很长的道路要走。
房地产信托基金对于投资者而言：产品风险低，分红率高，长期收益稳定，与其他投资品相关性较低，被称为除股票、债券和现金之外的“第四类资产”。
通过房地产信托基金能够有效的将“不动产”变为“动产”增加房产类资产的流动性。
房地产信托基金(REITs)在房屋租赁领域的运用：
随着国家对房地行业调控，大力构建多方主体的房屋供应体系。住房租赁体系得到政策的大力支持。但是对于开发商而言，建设租赁住房，成本高，资金回笼慢，对于实力较弱的开发商而言，肯定是无法承受之痛。随着越来越多的土地转让都要求配件租赁住房，必然推动REITs的不断发展。
REITs的分类：随着房地产信托的不断发展，REITs的分类也必将更加明确，在美国这样发达的资本主义国家REITs的分类已经非常明确，主要分为：
住宅类REITs、公寓类REITs、写字楼类REITs
综上所述：
1、资产证券化将促使我国的房地产“又不动产”转为“动产”，将极大促进租赁住房的供应量，对于增加住房供给结构，稳定房价具有长足而深远的意义；
2、对于普通老百姓而言，增加了投资房地产的渠道，并且降低了投资门槛，对于追求资产保证的人来说也是一大利好。
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