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要想明白資產證券化對房地產市場的影響，就必須要明白：什麼是資產證券化及資產證券化在房地產行業的運用。
用通熟的語言來講就是：將企業未來一定時間段的固定收益，抵押證券交易所，證券交易所將企業的收益進行證券化，然後在證券市場進行銷售的的過程。
舉個例子：某房地產公司有一處自持的商業綜合體項目，每年的營業收入大約2億元，這個時候公司準備在修建一個大型商業綜合體項目，大概需要資金10億，如果將公司所有資金都投入都這個項目中，必然影響公司的發展腳步。這個時候就公司找來專門的證券公司，以目前持有的商業綜合體項目未來6年的營業收入作為抵押，籌集10億元現金用於新項目的開發，雙發達成一直意見之後。證券公司將房地產公司抵押的未來6年的營業收入寫成證券並在證券市場上進行交易。由於大家都知道這個商業項目很賺錢，所以證券很快就被一搶而空了。這就是資產證券化的例子。
在這個過程中，利用未來6年的營業收入作為抵押，說白了就是透支未來收入。
通過這個例子我們能夠明白什麼是資產證券化，資產證券化在證券市場的運用十分多，比如：動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化、債券組合證券化等。
資產證券化能夠給權益人帶來一些類好處：
(1)為原始權益人提供一種更加新穎的融資方式；
(2)提高原始權益人借債能力。
(3) 滿足原始權益人的資本需求、降低融資成本。
(4) 不影響對本企業的經營決策權。
資產證券化在房地產行業運用的表現：REITs（房地產信託基金）
房地產資產證券化最早開始於：2015年6月8日正式獲批落地，鵬華前海萬科REITs作為中國內地市場第一隻公募REITs產品。
由於我國在2015年才有了第一支真正意義上的房地產信託基金，所以我國房地產的資產證券化之路也算是剛剛起步，對比歐、美國、日等國動輒上億元的reits 而言我國的房地產信託還有很長的道路要走。
房地產信託基金對於投資者而言：產品風險低，分紅率高，長期收益穩定，與其他投資品相關性較低，被稱為除股票、債券和現金之外的“第四類資產”。
通過房地產信託基金能夠有效的將“不動產”變為“動產”增加房產類資產的流動性。
房地產信託基金(REITs)在房屋租賃領域的運用：
隨著國家對房地行業調控，大力構建多方主體的房屋供應體系。住房租賃體系得到政策的大力支持。但是對於開發商而言，建設租賃住房，成本高，資金回籠慢，對於實力較弱的開發商而言，肯定是無法承受之痛。隨著越來越多的土地轉讓都要求配件租賃住房，必然推動REITs的不斷髮展。
REITs的分類：隨著房地產信託的不斷髮展，REITs的分類也必將更加明確，在美國這樣發達的資本主義國家REITs的分類已經非常明確，主要分為：
住宅類REITs、公寓類REITs、寫字樓類REITs
綜上所述：
1、資產證券化將促使我國的房地產“又不動產”轉為“動產”，將極大促進租賃住房的供應量，對於增加住房供給結構，穩定房價具有長足而深遠的意義；
2、對於普通老百姓而言，增加了投資房地產的渠道，並且降低了投資門檻，對於追求資產保證的人來說也是一大利好。
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