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首先很明確的告訴你如果你提前還款的話是不划算的。按照你說的40萬的房貸總額還款6年後還有32萬本金的話，在下圖，我們大概可以算出來您的住房貸款利率是4.9%，每個月還貸2617元，如果您有穩定的工作或者收入來源，2600元左右的月供對您生活應該不會產生什麼壓力，所以不建議提前還款，可以拿著剩餘的本金進行投資理財，這樣來的被動收入很大程度上可以超過您的月供，接下來我們具體分析。
現在國家對房地產加碼管控比較嚴重，以前一直呈下降趨勢的房貸利率，都出現了上漲。在房貸基準利率4.9%的基礎上都上調了15%-30%，根據最新監測數據顯示，今年6月，全國首套房貸款平均利率為5.423%，環比上漲0.14%；二套房貸款平均利率為5.75%，環比上漲0.01%。所以說你4.9%的房貸基準利率是遠遠低於目前房貸利率的平均值的，是非常划算的。
而且千萬別忽視一個重要的因素，從長遠看，房子是能保值的，但手上的錢會隨著通貨膨脹變得不保值，反而會貶值。
2600多元的月供，現在如果對你有點壓力，但是從長遠看，五年或者十年後看，隨著通貨膨脹，貨幣貶值，錢會越來越不值錢，另外隨著社會的發展工資和收入也會有相應的提升，現在2600多元的月供對你來說會越來越輕鬆，外來你手上這套房子的價值也會隨著時間不斷增值。
提前還貸確實可以省下大筆銀行貸款利息，也可以有良好的信用記錄，但是不是適合所有人。
哪些人不建議提前還貸：
1、用住房公積金貸款的或商業貸款有折扣的
目前各大銀行已經取消了貸款折扣，都上調了貸款利率，如果您現在提前還款的換需要重新簽訂借款合同，無法享受到折扣。4.9%的貸款利率長遠來就非常低。
2、等額本金還款期已過三分之一的或等額本息還款到二分之一的
因為這個時候你的利息基本上已經還款了接近一半，如果現在提前還款意義不大。
3、近幾年有大量資金需要支出的
對於買房者來說，提前還款的話需要提前做好長遠的規劃，比如近兩年你孩子需要上學，需要買車或者買二套房等一些金額大的支出，就不要提前還款了。
