為響應“房子是用來住的，不是用來炒的”政策指示精神，嚴控房價過快上漲趨勢，北京等多個城市推出了“限競房”政策。2018年，“限競房”成為北京樓市關鍵詞之一。“限競房”集中入市，成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量。在緩解北京市場供需矛盾，引導市場迴歸理性，進一步落實“房住不炒”方面可謂功不可沒。但在成交端，已經取證的“限競房”項目的低迷表現，讓市場大跌眼鏡。究其原因，是因為限競房也存在一些“陷阱”，如限競房項目差異較大，部分限競房雖然較為便宜，但位置較為偏僻，居住不方便，後期保值增值能力較弱，限競房要在8~9年以後才能流入市場，不適合投資等。另一方面，國家金融政策對房企和住房消費信貸也趨於嚴格。在此背景下，一些房企開發商在建造環節上開始打主意，消極應對，致使房屋建造質量下降。尤其是去年以來，一些行業領頭企業各地項目出現嚴重質量問題被曝光，致使市場出現“這兩年建造銷售的房子都不能買”這樣一些對整個市場極為負面的口碑印象，使全行業利益和整個住房消費市場環境受到損害。限競房市場到底是怎樣的?限競房到底能不能買?2019年有哪些限競房將要上市?本期，《樓市》記者實地勘察北京“限競房”樓盤，採訪行業專家，為購房者購買“限競房”支招。
在限競房集中入市前，很多購房者並不瞭解其屬性，甚至限競房曾被外界多次解讀為“福利房”。限競房其實就是開發商在獲得土地使用前已經確認銷售價格的商品房，在開發商拿地和銷售環節限房價、競地價，因此叫限競房。跟普通商品房的區別是，開發商的銷售價格必須控制在政府規定的價格區間內，不得超過定價上限，因此限競房價格往往低於周邊普通商品房。此外,因為價格低於周邊普通商品房，為了防止炒房行為，限競房未來二手交易時也是受到限制的，要求拿到房產證後五年內不能上市交易，這是限競房和普通商品房的又一區別。這個政策，通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利。限競房還有哪些特點?限競房到底值得買嗎?《樓市》記者梳理資料、採訪業內人士，對限競房做了一個深度解讀。想了解限競房，看此文就夠了。
限競房哪些人可以購買?
目前限競房的購房資格和普通商品房購房資格一樣，京戶或者在京有五年社保或五年納稅都可以。北京首套房的認定資格是認房又認貸。認房認的是北京的房，認貸認的是全國的貸。如果在北京沒有房，在外地沒辦過住房貸款，在北京可以買，並且按首套房交首付，就是35%;如果在外地有過住房貸款，就要按二套房來交首付，也就是至少60%。具體細則如下:
限競房有哪些特點?
1.可以提前瞭解房價
“限競房”算的上是市場上一種與眾不同的買房模式。這些土地全都限制了均價和最高售價。一般房子開盤的時候，只有等到搖號前才能知道房子售價，而開發商在那個時候早已經摸清了購房者能夠接受的價格，最後敲定售價，信息的不對稱性容易造成房價的上漲。而“限競房”不同，購房者在買房之前就能夠知道房子大概的價格。
2.比周邊二手次新房價格便宜
“限競房”不僅能夠事先知道房子的價格，還能夠與周邊房子形成價格對比。由此來判斷房子是否有高的性價比，再決定是否入市。說到“限競房”，自然要屬北京最多了。據瞭解，北京現在已經有50塊“限競房”土地，而很多地塊在去年就已經做好了入市的準備。對於北京“限競房”瞭解
的人都知道，“限競房”的房價都要比周邊二手房次新房的價格低。比如北京右安門西鐵營地塊，同樣是“限競房”地塊，限制均價為79459元/平方米，而周邊的房價卻達到了9萬元/平方米左右。我們能夠很明顯地感覺到“限競房”與二手次新房形成了倒掛。並且市場上也整體是這個趨勢，有的甚至差額達到了百萬元之多。
3.適合自住不適合投資
同樣的一塊地，“限競房”的價格比周邊的房子便宜，這可以說買到即是賺到，相對來說，剛需有了最好的入市機會。但是對於投資客來說就不一定了。“限競房”雖然在價格上有一定的優勢，但是交房時間卻要等上三年。從開盤到交房，再加上兩年的限售，已經讓投資者多了四年的時間成本，如今又再多一年時間才能入市，算上即將出臺的房產稅和高額的房貸利率，不見得投資客做的就是隻賺不賠的生意。畢竟，如今要想房價再大幅上漲，已經是不太現實的事情。
4.地理位置受限
在房價上來說，剛需無疑是受益的。能夠用較低的錢來買同一地塊的房子，怎能說不好呢。然而，限競房儘管有價格優勢，但是區位優勢就不太理想了。限競房大多處於開發還不太成熟的地方，一般需要等些年才能夠有成熟的配套，但是對於像北上廣這些一線城市來說，還是划算的，畢竟區域發展起來是遲早的事。
一個限字，到底限的什麼?
對購房有什麼影響?
1.限交易:九年無法交易，限制你未來的資產置換選擇
基於“限競房”有“購房後五年內不得出售”的限制，加上交付兩年和取得房本兩年的時間，算起來得持有5+2+2=9年時間不能在市場流動，甚至更久。對於購房者來說，“限售”規定使得這一進程中無法通過房產置換來進行居住空間的升級。限競房在限售的門檻下，置業者從交錢到可以交易需要九年以上的等待週期，這段時間對於很多人來說都充滿了未知，無形中限制了未來的資產置換選擇。
2.限品質:限房價競地價，限制的是居住品質
銷售價格確定的前提下，開發商在有限的利潤空間裡，只能壓縮產品營造的成本和費用，這是一個不爭的事實。好比一輛車，在外觀近乎一模一樣的前提下，高配和低配能相差數十萬元。同樣的道理也適用於北京的限競房產品。試想一下，如果建築立面的石材變塗料，江南園林、健身跑道變稀疏草地，參天大樹變樹苗，石材路面變柏油，精裝變簡裝，甚至是毛坯。對於購房者來說，產品的“減配”，長期來看必然會降低居住的生活品質!
3.限交易時間:限競房五年限售
和位置、品質比起來，限售影響就要大得多了。
限競房自拿到房本之日起，五年內禁止上市銷售。然而，目前市場上的限競房，絕大多數還都只是期房。按照正常的邏輯，期房交房兩年後，才能拿到房本。按照兩年交房、兩年後下房本來算，2+2+5=9年，這麼長的限售期，是大多數人不願意接受的，因為時間越長，變數就越大，也會增加剛改家庭的換房難度。
4.限改善:限競房大量推售，限制了改善空間
自2016年下半年以來，北京在土地出讓環節推出了“限房價、競地價”的政策，開發商在獲得土地使用權前就已經確定了銷售價格的上限。其中，絕大多數的地塊在出讓時規定了“70/90”政策，即70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型。這樣的戶型和麵積，限制了改善空間。
限競房將給北京樓市帶來哪些變化?
1.土地市場流拍流標現象增多
由於資金方面短缺，房地產商務必要調整企業的經營戰略，通過加快去庫存的速度來緩解資金方面的問題，這樣一來，房地產商便無心投資拿地，導致的直接結果就是出現更多的土地市場流拍流標現象。
2.還購房者一個更加公平的買房環境
長久以來，全款買房者在選房的優先級中處於高端，貸款買房者居中，而靠公積金買房者處於最尾段成為了行業內不用明說的法則。限競房的搖號將由政府組織，這無疑從根本上摧毀了原有的不成文法則，對購房者來說這是一大利好，有了更加公平的購房環境。
3.購房者轉向二手房
次新二手房的春天即將到來，不完整的產權會讓許多原本打算
購置新房的購房者放棄原本的念頭，而且轉而去購置那些具有完善配套措施而且處於較好位置的次新二手房。
4.開發商資金壓力加大
去年開始，房企就已經將大量的資金投入到項目中。如今不僅資金尚未回籠，銀行貸款還受阻，利息也大幅增加。要想賺到同樣的錢必定需要抬高房價才能夠做到，但是“限競房”直接將房價鎖死，可見想通過提高房價這條路顯然是走不通的。何況，如今能夠用的土地本來就不多，還有這麼多的房企在競爭，即使地拿到手了，也賺不了多少錢。可見，對於房企來說這算是一種挑戰，壓力很大。
另一方面，一系列新政的出臺，再次加強了對樓市的調控。融資越來越困難，不斷提升的財務成本讓許多開發商叫苦連天。在這樣的困境之下，自然是全款購房者更能滿足企業的需要，企業自然期盼這樣的客戶。可是限競房政策叫企業失去了自主搖號的權利，這樣一來，企業的資金問題將日益嚴重。
限競房和二手房相比較，優勢有哪些?
1.限競房是定死了價格的，開發商一分錢都不許漲，就算二手房價格漲上天，有限競房兜著，購房者就還是安全的。
2.不少限競房和同區域二手次新房相比，已經具有比較明顯的性價比優勢，價格差不多，但戶型品質和樓齡明顯勝出。
3.北京限競房有60多個地塊，光是定了案名排隊等上市的就有30個，供給量足足的，除了少數項目確實太稀缺，大部分項目買到的幾率還是挺大的。
1. 確定預算
北京已經上市的限競房項目中，主力單價在5.5萬元/平方米左右，如果你的預算在500萬元上下，那麼除了孫河跟順義，五環之外幾乎可以說是隨便挑。平谷、密雲這種偏遠地區也有單價2萬元左右的限競房，但離城區太遠，不建議考慮，通勤的時間成本太高。
位於房山周口店附近的萬科七橡墅，是目前已知到市區最近、價格最低的限競房，均價2.2萬元/平方米，90平方米三居，總價200萬元左右。燕房地鐵線周口店鎮站途徑萬科七橡墅，預計2020年開通，通勤條件要比密雲和平谷的項目好很多。如果預算實在有限，而又迫切想上車，倒不妨去看看。
2. 根據購房需求劃分重要等級
確定預算之後，自住就可以開始考慮自身的重點需求，比如區位、交通、戶型、配套以及品牌等。建議的權重順序是:位置>交通>配套>品質>物業>戶型。把戶型放到最末，是因為在70/90政策下，各家戶型其實都差不了多少，如果沒有不能接受的硬傷，就不要太計較了。按照優先級排列順序，建立參考系之後，就不容易挑花眼了。
舉個例子，雖然都在南海子公園周圍，萬和斐麗與和悅華錦相比，更靠近地鐵，但和悅華錦更靠近人大附屬學校。此時，如果你是對學區有需要且有私家車不依靠地鐵出行的購房者，那麼選擇和悅華錦會更好些。
3. 90平方米以內看面寬
在小區規整、位置都可接受的情況下，難免有人會挑花眼，給你個簡單的辦法:看戶型面寬，尤其適用90平方米以內的。現在各家都有90平方米以內的戶型，無非就是我室內做倆衛生間比你強、我戶型裡沒有承重牆隨意拆改比你強。但請記住這是北方非旅遊城市，南北排布中，南向面寬很重要。據瞭解現在做得好的戶型產品南向能做到7.5米麵寬，慫的真有不到7米的，切記南向面寬越大居住舒適度越高。
4. 能力範圍內儘量買面積大的房子
記住，大多數地塊要遵循70/90政策，也就是說超過90平方米的房源在未來也不會多。物以稀為貴的前提下，墊墊腳買個大一點的會省去很多麻煩。
另外，如果選擇買限競房別墅，記住買大的。因為倉儲部分從目前看批覆價格沒有開發商預期那麼高，導致同使用面積的別墅限競房要比商品房有較高的差價，且使用面積越大與商品房同面積的價差也越大。簡單點說，買大就是佔便宜。
2018年，可謂北京樓市限競房銷售元年。這一年，在北京新建住宅(普通商品房住宅+別墅)新增供應中，限競房幾乎佔據了一半天下。尤其是2018年下半年以來，同期商品住宅總供應15561套，面積200.2萬平方米，這代表著北京限競房已超過新房市場份額的六成以上。“北京樓市已經進入限競房時代”，這是業內人士對於目前北京樓市的一個判斷。
限競房集中入市
2018年以來，限競房供應進入井噴狀態，大批房源入市。就供應而言，各城區限競房項目的供應量差異較大，且分佈不均。大興限競房項目最多，達15個;其次為房山，達9個;海淀區限競房項目8個，位居第三。細化來看，近郊區的限競房項目約有39個，主城區24個，遠郊區7個，近郊區多於主城區及遠郊區。
不過，令人意外的是，隨著更多限競房的入市，限價基礎上額外再降價居然成了很多項目的選擇。更有一些限競房項目不願等銷售不好再搞特價，直接在開盤伊始便宣告降價，並稱之為給購房人的福利，做口碑宣傳。
“您好，考慮在房山買房嗎?我們推出了一批特價房，大戶型直降50萬元。”不久前，王女士接到了房山某限競房項目的推廣電話。銷售人員明確表示，大戶型有直降幾十萬元的特價房。其實，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價則是在限價38994元/平方米的基礎上推出的優惠活動。作為最早入市的限競房之一，該房山項目位於六環外。
合碩機構提供的統計數據顯示，截至2018年9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數共有7164套，佔同期商品住宅13375套預售總量的54%，限競房已經成為了市場供應的主力。不僅如此，隨著取證進度的加快，預計未來限競房新盤將更多，已知的包括熱度較高的佑安府、和悅華璽、和悅華錦等，再加上前期開盤加推的項目，去年整個9月份進入限競房比選相對集中的時期。合碩機構首席分析師郭毅表示，大部分的限競房單價主力分佈在4萬~6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價在500萬元上下，基本上誰去化好誰完成全年任務，所以項目方才會出現降價或者著急推盤的情況。
截至目前，北京限競房地塊合計入市80個，配建限競房面積合計773.55萬平方米。面對限競房供應井噴，後續開發商面臨的銷售難度會越來越大。
據記者瞭解，就限競房的價格而言，北京各區各項目的房價差距較大，主城區房價遠遠高於郊區。由於限競房項目所處的位置不同，因此項目間的均價相差較大:東城區為最高，達89068元/平方米;朝陽區均價68642元/平方米居其次;豐臺區均價62240元/平方米居第三。從限競房項目均價的分佈區域來看，主城區的價格大多維持在5萬~9萬元/平方米，近郊區價格維持在3.5萬~6萬元/平方米之間，遠郊區縣價格均小於3萬元/平方米，主城區價格是遠郊區價格的2~3倍，價格差距顯著。大興龐各莊的限競房中海雲築，主打89平方米的小三居，項目還未開盤，蓄客時的銷售人員就表示，最低售價36000元/平方米，而該項目的限價為每平方米42158元。這意味著這個未開盤的限競房項目又降了6000元/平方米，89平方米的戶型最低售價從375萬元變為320萬元。
近期，幾個限競房的取證價格突破了限價紅線，讓限競房之間價格差進一步拉大。2018年10月以來，北京多個純商品住宅悄然取證入市，新取證的6個項目全部都是非限價的純商品住宅，其中2個項目的報價超過了11萬元/平方米，還有2個項目的報價超過了9.5萬元/平方米，成為準10萬+豪宅。對此，業內人士分析，隨著限競房的大量入市和成交，北京樓市的成交均價已經被明顯拉低，對於非限價的新盤，取證時的上限門檻也隨之不斷調整。
郭毅表示，多個項目集中突破限價紅線，說明北京的價格調控上限門檻在不斷調整，並非死盯紅線。她認為，現在市場中低總價的限競房起到了讓市場冷卻的作用，大量的限競房供應讓購房人可以精挑細選，避免了以往的恐慌性入市。樓市成交量也沒有因為限競房的大量入市而提升，市場的投資需求也沒有被激發出來，依然保持著以自住為主的需求結構，所以監管層很可能得出的結論就是，在限價上，沒有必要過度使用非市場化的手段去強制化管理。
郭毅認為，當前多數限競房項目的成交去化並不理想，總體去化率僅在四成左右，已經出現兩極分化的趨勢，只有少數項目能獲得開盤熱銷。在此背景下，只有產品品質過硬，設計具有差異化和人性化的項目才有機會得到市場青睞。
買方市場來臨
進入2018年下半年，雖然限競房取證速度加快，但新房市場並沒因此轉熱。思源機構初步統計，2019年有55個等待入市的限競房項目，大約有446萬平方米的計容建面將陸續面向市場推出，而2017年北京商品住宅的成交面積為394.05萬平方米。
對此，業內人士認為，面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇。而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。一位開發商營銷負責人對此表示，限競房地塊對於開發商現金流也是考驗，由於限制了售價，溢價空間被鎖死，不得不通過先回款、再延長建設週期這樣的思路開發。
中原地產首席分析師張大偉指出，雖然限競房有價格優勢，甚至區位優勢，但在實際上，仍是在儘量保護自住需求:高首付、低槓桿、長週期都使得投資需求很難在限競房裡分一杯羹，實際上需要支出的資金成本、時間成本會將不少投資需求擋在門外。
整整三年的等待週期加上更高比例的首付，讓具備價格優勢的限競房吸引了更多的剛需或者以舊換新的改善型購房人，對於投資客來說，時間和資金成本的大幅提高，也意味著風險的劇增，另外，由於一些限競房地塊在出讓時規定了五年後才能買賣，更加制約了投資需求的變現，使得投資限競房並不一定會是一件划算的買賣。
除此之外，便宜的限競房大多處於不太成熟的位置，配套起來需要時間。以熙悅林語為例，周邊的地鐵尚在建設中，而同區位的朗潤園緊挨著地鐵舊宮站。還有孫河的瑞悅府，總價雖然只有630萬元，是區域最低的總價，但周邊的交通以及規劃的溼地公園都還在建設完善中，對於自住需求來說，可以等待區域成熟，但對於需要隨時變現的投資需求來說，同樣充滿了不確定性，這也是購房者選擇限競房時猶豫的原因。
另一方面，自去年以來北京房地產市場降溫明顯，購房者的預期穩定，觀望群體越發增多，因此出現集中購房行為的概率偏低。可以參考一下，以往的北京樓市低谷時期也會遇到這種限競房遇冷的局面，市場熱的時候，限價商品房的申購和選房情況也愈加火熱。顯然限競房作為具有商品屬性的房屋，自然在很大程度上也遵循市場規則的變化而變化，這跟大眾一貫的買漲不買跌的心態也有很大關係。數輪限購之下，資質越發珍貴:很多有資質的人並不願意把本就珍貴的資質浪費在偏遠的房屋上，且提高了二套標準和首付比例後，人們就更不想輕易用掉首套的資質了。
從市場反應看，雖然同為低於周邊在售房價的限競房項目，但銷售熱度卻不盡相同。首期推出的限競房項目中，有的僅用2小時就宣佈首期售罄，而有些卻不得不面臨大量去化壓力。有業內人士表示，由於限競房自身價格和區位的不平衡，加上監管部門明顯加碼的嚴格要求，所以並非所有項目銷售都能像預期一樣火爆。
綜上來看，市場越發平穩，購房者逐漸迴歸理性，在供求關係上，北京新房市場尤其是限競房市場或許已經開始出現買方時代的前兆。
剛需的上車機會?
限競房集中入市，有項目火爆，有項目進入“去化”程序。此種情況下，除了北京限競房購置、銷售規則、貸款方式、買房優先級、選擇優質商品房的關鍵點等話題，在限競房供應量較大的區域如大興等，購房者是該觀望還是該出手，買的話買在哪兒才能做到多年後仍能保持高性價比等，亦成為市場的焦點話題。
地產營銷人出品人韓樂分析，當前限競房雖然仍在擴大供應，但優質的地段和底部的價格正在逐漸告別市場。購房者需求最核心的三個關注點分別是:位置、價格和戶型。其中，位置和價格有密切的關聯度——位置好的，價格自然更高，但卻未必能買得起;總價門檻低的，又相對較遠，生活不便，購房者需要在兩者之間權衡。
實際上，從這一輪的土地放量也能透視未來市場走勢。限競房向五環外蔓延加速，土地的稀缺造成限競房進入五環內的可能性越來越小。對此韓樂認為，最好的購房方案是沿著五環買距離市區最近的、性價比最高的產品。目前來看，區位優勢十分關鍵，成交好的項目多數緊鄰城市核心區。從近日北京土地市場剛成交的地塊區位來看，五環周邊成為限競房項目供應集中區域，而五環內樓盤的成交顯著高於五環外區域。當然，就算在同一區域，甚至同一板塊，配套互有交叉，產品也頗為類似，但再探究下去還是能發現很大差別。按照業內劃分，一個區域可以分成很多板塊，而一個板塊又可以分成若干組團。同區域的項目，因板塊不同而分高下，同板塊的項目因組團的功能不同也各顯優劣。舉個例子，這波大興是限競房的供應熱點，僅大興可細化成:亦莊板塊、舊宮板塊、黃村板塊、義和莊板塊、天宮院板塊等。如果能深入到板塊內部，結合組團再去看待區位，相信會對置業選擇有更強的指導性。
韓樂指出，置業限競房周邊需考察的配套包含很多項，如教育、商業、醫療、交通、公園等各方面，但所有條件都達到最優不現實，一定是結合自身需求考量最核心配套。由於限購政策以及未來置換成本的提高，新購置的房產都要有久住的準備，即使不作為一生之宅，起碼也要住十年以上，其間結婚、生子甚至二胎，都是必經的人生階段，個人和家庭物品的逐年增多讓空間難以承載，因此有所預留，能夠拓展的收納功能就十分重要。
以上撥開區位、配套和產品的表面類同，深入到生活痛點中去比較差異，挑選限競房就容易多了。
有業內人士分析，目前限競房去化率不高反而是剛需的上車機會。首先，北京的需求基本面不變，剛需族永遠都是存在的。根據《北京市統計年鑑2017》，北京人均居住建築面積32平方米，超過六成的家庭居住條件不多於兩居室。
而限競房有自己的最大優勢:便宜!而且，在各種條件的限制下，買普通住宅，可選的餘地其實並不多，但限競房卻給了購房者更多的選擇。從數據看，住房改善性需求還是很大的，特別是三口之家和四口之家，兩居室是不能滿足居住要求的，換房是必然的選擇。
其次，從購買時機看，逆週期其實有更多的選擇權。首當其衝的是價格，開發商為加快去化，在銷售淡季通常都會推出更優惠政策。比如直接降價，有的限競房項目爆出一期每平方米有幾千元的優惠，考慮拿地和建安成本，這個力度其實是很大的。再比如一年首付分期，可以讓購房者提前一年鎖定房源。
此外，一般開發商蓄客後，會集中開盤，客戶只有幾分鐘時間選房。客戶往往因為準備不足錯失好的樓層和戶型，淡季的選房就會從容很多，好的樓層和戶型，開發商都公示出來讓客戶自由選擇。
還有很重要的一點，限競房雖有一些經常被詬病的地方，但並非所有項目都如此。如果能慧眼識珠，也能從中挑到優質筍盤。對於剛需首套，只要錢到位，什麼時間都是上車機會。但在買房這件事上，我們遇到的往往不是最優解，而這時候的次優解，卻往往是最合適的選擇。
希望大家都能買到理想中的好房子。
伴隨著集中入市，“限競房”成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量。但在成交端，整體銷售不及預期，已經取證的“限競房”項目的低迷表現，讓市場大跌眼鏡。即便部分項目出現了打價格戰趨勢，北京限競房市場的表現依然不佳。北京限競房為何遭“嫌棄”?
限競房項目銷售或將更加艱難
據統計，2017年北京住宅地塊一共成交71宗，而限房價競地價地塊有43宗，佔據2017年住宅地塊出讓總量超60%。截至9月25日，2018年北京住宅地塊一共成交28宗，而限房價競地價地塊有20宗，佔據2018年住宅地塊出讓總量的71%。值得特別關注的是，這兩年從限競房規則下產生的入市地塊已高達66宗，總供應面積高達500萬平方米。
2018年是“限競房”成為供應主力軍的一年。諸葛找房數據研究中心分析認為，目前北京新房市場供大於需，限競房項目的遇冷，一定程度上表明北京新房市場已經開始有進入買方時代的前兆。究其原因，分析稱北京各城區限競房項目供應量差異較大，各區域間分佈不均。整體市場不被看好的情況下，大多數房企都在夾縫中求生存。特別是去年北京調整公積金政策，對市場預期造成了不小的影響。後續開發商聚焦的重點還是會在加速去化庫存、回籠資金等方面。
為了吸引購房者，一些偏遠的項目不惜通過降低售價的手段促銷。據瞭解，在同一區域，當你從一個限競房銷售中心走出來，馬上有人圍住你，向你推薦該限競房的競品項目，截客戶已是慣常手段。合碩機構首席分析師郭毅認為，在當下的市場環境中，除少數位置稀缺、配套優質的項目銷售去化被看好外，多數銷售一般的項目均推出降價優惠措施，以加快去化週期，直接跌破政府批准的“限價”項目越來越多。即使在這種打價格戰的滯銷環境中，有些限競房樓盤仍舊遭遇了不少退房現象。很明顯，這意味著，即使開發商打價格戰，也不一定能贏得客戶，將房子變成現金流。
成交的冷熱不均，競品項目之間的明暗戰情況都愈加複雜。在打響營銷戰的同時，開發商也在通過別的方式提高項目的去化率。比如，提高限競房的品質和在房子窗戶外的社區軟性服務、社區景觀和項目周圍配套等方面做文章。尤其在當前樓市“70/90”產品當道、產品同質化嚴重的情況下，增配可以提高產品的品質，帶來更多客戶從而加快項目去化週期。
張大偉更是用“北京嚴格的調控下，限競房出現冰冷現象”來形容限競房現階段不溫不火的銷售現狀。郭毅分析認為，在市場需求有限的情況下，現階段房企若想促進銷售，可能需要嘗試用價格和產品兩個槓桿去撬動市場，以促進需求。“首先，房企應從產品上下功夫，把產品做到位;其次是看看價格上有沒有鬆動的空間，讓客戶感覺到項目未來的價值預期是向好的，這樣才能更好地刺激需求。如果在這兩方面沒有太多空間的話，企業可能會面臨一個比較被動的市場局面。”此外，郭毅預測，隨著更多的限競房項目逐漸入市，加上此前入市的項目把第一輪購房需求釋放完畢，使得後面接續的需求減少，接下來上市的限競房項目銷售或將更加艱難。
中海雲熙遠在南六環外的魏善莊，雖然3萬多元每平米的價格很“親民”，但由於距主城區太遠，周邊基本沒有配套，很多到訪的客戶乘興而來失望而歸。
位置偏遠同質化嚴重
對於限競房銷售不溫不火的現狀，郭毅表示，從產品上來看，限競房同質化嚴重，也存在先天性的短板。由於土地出讓之初大多有70/90的規定，這意味著開發商必須把70%的部分建為90平方米以下的住宅，另外30%的部分開發商為了追求利潤，往往要向地下倉儲空間動腦筋，通過開發地下面積，把剩餘部分捆綁開發成疊墅或者聯排別墅。這樣一來，就造成了在售和潛在供應的項目產品呈現出同質化，要麼就是90平方米以下的兩居或者小三居，要麼就是130~140平方米卻配有地下倉儲空間的疊拼、聯排產品，市場上的購房人在大量同質化產品面前，難以找到符合自己需求的產品。
為了增加小面積、低總價項目的市場供應量，競限房項目普遍執行70/90政策。也就是說，70%的房源面積限制在90平方米以下，30%的房源是大戶型。這就出現一種情況，為了符合政策，戶型面積卡在89平方米，為了滿足客戶需求，又不得不做成三居，89平方米的三居就尷尬了。為了保利潤，一般開發商會把剩下的30%房源，全部做成面積較大的三居或者四居。在89平方米以下、90~120平方米，目前很多競限房項目是沒有產品可選的。香港有一句俗語，螺絲殼裡做道場，以89平方米建面為例，在70平方米左右的套內使用面積裡，再減去牆體佔地，設計出讓大部分購房者滿意的三居室，想做到別出新裁也很難。
有業內人士稱，在當下限競房成為供應主力的北京房地產市場中，擺在開發商面前的最大難題需要突破:調整從拿地、設計、營銷到物業服務等各條線投資邏輯，快速突破“70/90”產品嚴重同質化的難題，練就後市政策性住房突圍能力。不然，不只手裡的限競房賣不出去，後市也難以在北京發展。
面對眾多限競房扎堆入市，產品的同質化已經成為了開發商必須要面對的難題。不少限競房項目的售價均低於政府限定價格，甚至有開發商選擇贈送精裝修，試圖通過附加值來吸引購房者，但努力最終也未能挽回遇冷的局面。以中海雲築項目為例。項目的限定價格在42158元/平方米，首期開盤最低價僅為3.6萬元/平方米，且中海雲築是少數採用精裝交付的限競房項目，置業顧問還表示，精裝修是贈送給業主的，不收取任何精裝費用，但同樣未能受到購房者的青睞。究其原因，是因為項目在南六環外，離主城區太過偏遠。
據瞭解，目前在售的很多限競房的地理位置較為偏僻的大興、房山等地區，交通、商業、教育等優勢並不明顯，開發商在打響價格戰後，也未能成功吸引購房者的關注。郭毅表示，目前北京市場已經不是之前供不應求的狀況，部分限競房在一些綜合條件上略顯薄弱，價格的優勢並不突出。由於競限房的供地主要集中在大興、房山等五環外近郊區，而就業主要集中在市內商務區，職住不平衡導致的通勤問題成為很多剛需族的第一個顧慮，因此造成了滯銷情況的出現。
面對目前限競房存在的問題和困境，郭毅認為，如果政府能夠放開對於土地出讓環節的諸多限制，包括“70/90”及價格的管控，讓市場迴歸自主調節，這樣樓市會呈現產品多元化，市場也會按照不同梯度去配置相應的產品和服務，出現百花齊放，不同類型的產品對標著不同類型的需求。
產品質量問題爆發
曾有專家指出，2016年之後的房子最好不要買，這個時候的房子質量是最差的。而在北京推出“限房價、競地價”的政策後，2018年，北京交付的樓盤集體陷入了維權危機，原因多是房屋的質量問題。在“限房價、競地價”的規則下，房企試圖通過縮減精裝修成本來保障利益。
2016年推出的“限房價、競地價”新政讓許多均價在8萬元/平方米以上的高端住宅項目受其影響，難以入市，房企不得不配建限競房以此來平衡房價。與此同時，在“限房價、競地價”規則下出生的“限競房”則成為了目前北京樓市的主力軍。2017年，在北京出讓的71宗住宅用地中，超過半數的地塊採取了“限房價、競地價”的交易形式，不少樓盤出現了限競房住戶遠高於商品房住戶的情況。
作為海淀地王以及銷冠的首創·天閱西山同樣受到了質量問題潮的波及。天閱西山為期房，地處北京互聯網公司聚集的後廠村區域，主打科技住宅的理念。2016年一期開盤，均價在8萬元/平方米，戶型面積為180平方米、211平方米及252平方米。這個花費業主們上千萬元的“海淀豪宅”在交房之後同樣被曝因質量問題無法入住，自9月底開始就遭到了業主們的集體維權。
天閱西山交房後，業主們稱園林設計大面積縮水，承諾的科技智能設施在使用上出現了大大小小的問題。“海淀豪宅”配1.1米寬的擔架電梯，影響了業主們的居住體驗。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說:“類似最低標準的設施實際上也是因為當前限價政策下，房企在偷工減料。此類做法都是基於期房買賣的模式，若是現房交付，類似低標準的電梯，自然是讓此類豪宅掉價的。所以，很多豪宅的理念都沒落實，購房者會感覺被騙了。”2017年，首創·天閱西山以28.9億元的成交額成為了海淀區的銷冠，而目前入住率僅一成。“限房價、競地價”的規則讓房企陷入瞭如何能夠盈利的焦慮，而購房者在同樣的市場上瑟瑟發抖，看好的樣板間讓人心動，而收到的房子卻打破了滿懷期待的美好心境，不得不走上維權之路。
在全國300多個城市中，北京樓市調控頻次不僅在全國領先，且力度上也是最大的。未來伴隨著供需關係的加深，市場壓力將會更大。2019年依然是限競房集中入市的年份，產品同質化、短板明顯，房企將面臨更大的競爭與挑戰。
據諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷提醒，限競房也存在一些“陷阱”，如限競房項目差異較大，部分限競房雖然較為便宜，但位置較為偏僻，居住不方便，後期保值增值能力較弱，限競房要在8~9年以後才能流入市場，不適合投資等，請購房者要根據自己的實際情況，而不是隻貪圖價格便宜。
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