05.20 突發!樓市新出6大殺招,16個城市被要求“幹這件事”!

5月19日晚上,住建部在官網公佈了一篇題為《住房城鄉建設部重申:堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆》的通稿。

突發!樓市新出6大殺招,16個城市被要求“幹這件事”!

在這篇通稿裡,住建部宣佈了樓市調控的“6大新政”,其中北上廣深等16個城市被點名!

通稿說:近日,針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭,投機炒作有所抬頭等情況,住房城鄉建設部印發通知,重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆,並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

住建部的6點新要求是:

一、要求各地加快制定住房發展計劃,其中明確要求:一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃,並報住建部備案,並向社會公佈實施。

二、要求調整住房和用地供應結構:

1、增加住房和用地有效供給,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例;

2、提高住房用地比例,熱點城市“住房用地”佔“城市建設用地”的比例不低於25%;

3、大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,在新增住房用地供應中的比例達到50%以上;

4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化,6月底前提出並上報具體實施方案。

三、對購房者、開發商“去槓桿”。

1、要加強個人住房貸款規模管理,落實差別化住房信貸政策,強化對借款人還款能力的審查,嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。

2、企業購地只能用自有資金,加強“住房用地購地資金”的來源審查,嚴控購地加槓桿行為。

四、大力整頓規範市場秩序。要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違規行為。

五、加強輿論引導和預期管理。其中特別提到——嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房地產、散佈虛假信息等行為。

六是進一步落實地方調控主體責任。住建部將“完善對地方房地產調控工作的評價考核機制”,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方,堅決問責。

對於這份文件及其影響,我的看法如下:

1、這份文件可能跟各地住宅“消化週期”顯著減少有較大關係。近日,媒體披露了湖南長沙等城市,住宅“消化週期”大幅低於“6個月”警戒線的新聞。

根據國家統計局公佈的數據,目前全國“商品住宅”的現房(沒有包括獲得預售證的)庫存只夠賣3個月左右。即便加上預售的量,全國很多地方也都已經低於6個月。按照國家標準,一個城市房屋“消化週期”12到16個月是正常水平,低於12個月就需要增加供地;“消化週期”低於6個月,則意味著樓市“亮黃燈”,隨時可能出現“供不應求”,必須加快供地。

住建部這份文件的一個重要目的,是催促一二線城市的地方政府“加快供地”。並要求住宅供地不低於新增土地的25%。

2、住建部為何特別提出——“提高住房用地比例,熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排”?

這是因為,中國的地方政府都過於關注GDP,在城市新增用地上,大部分都分配給了產業用地、商辦用地,在住宅用地上比較“小氣”。很多一二線城市的新增用地裡,住宅佔比長期低於20%,南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年維持在10%左右,這造成了住宅的稀缺和房價的高企。

25%的比例夠用嗎?國務院發展研究中心原副主任、全國政協經濟委員會副主任劉世錦曾多次公開表示:

住宅用地佔建設用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個比重一般低於25%,最近幾年有所調整,但也低於30%。他指出,在現有制度下,應該先把住宅用地佔城市建設用地的比重提高到40%。

據媒體報道,在美國、日本、德國、英國等發達國家,住宅用地在新增用地中的比例約為50%~70%。

25%的住宅用地佔比仍然是遠遠不夠的,但達到25%肯定比沒有達到要好。至少住建部給出了一個標準,這是一個重要進步!

3、“北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化,6月底前提出並上報具體實施方案。”這16個城市都有誰?“供地主體多元化”是什麼含義?

在每月國家統計局公佈的房地產統計裡,有70個城市的概念。在這份統計報告裡,又特別突出了15個城市。他們是:北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。

但遺憾的是,國家統計局關注的15個城市,跟住建部說的16個城市,口徑不完全一致。其實如果你熟悉中國房地產市場就知道,在2015年末“樓市去庫存”政策提出後,樓市大熱。到了2016年10月初,住建部出手調控,第一批就點了16個城市的名字,隨後在短短一週左右的時間裡,這16個城市全部出臺了限購政策。

很有可能此次住建部的說的16個城市,就是2016年10月第一批出臺限購城市的那些城市——它們跟國家統計局的“15個重點城市”其實是高度重合的,只是住建部這邊多了蘇州。

統計局為什麼遺漏了蘇州?因為70個城市的統計裡,就沒有蘇州,而是揚州、徐州。國家統計局重點監控的70個城市,帶有抽樣意義,追求代表的廣泛性,比如在廣東就關注了湛江、惠州、韶關,而沒有關注東莞、佛山、珠海。

所以,需要探索“供地主體多元化”的16個城市應該就是:

北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。

4、所謂“供地主體多元化”,其實質是試圖打破“地方政府對新增城市建設用地的壟斷”,以降低地價,這是政府的一次自我革命,意義重大。

多元化的途徑包括:近郊的農村集體土地建設租賃住房直接入市,城市更新中把部分產業用地轉為商品房用地等。說到底,就是政府讓渡出可以獲得的土地收益,為社會提供低成本的各類住房,但前提是需要政府審批。

我之前在專欄裡講過,農村集體土地直接建設租賃住房入市,如果力度大,真的是可以起到平抑房價、房租的作用。關鍵看地方政府的決心,當然也看土地存量。

5、住建部的第三大舉措,主要是對購房者、開發商進一步“去槓桿”。強調對個人購房者嚴控通過“消費貸”、“經營貸”加槓桿,對於開發商則強調拿地時要用“自有資金”。這兩點如果真的做到,可以把相當一批資金擠出市場。

6、住建部的第六大舉措,提出“對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方,堅決問責。”此前約談12個城市,就是問責的一部分,這對於地方政府將形成顯著的心理壓力。

7、值得注意的,住建部在文件最後對調控給出了“政策交底”,就是這段話:

要認真落實穩房價、控租金,降槓桿、防風險,調結構、穩預期的目標任務,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

這裡面有兩層意思。第一,調控的目標是:“穩房價、控租金,降槓桿、防風險,調結構、穩預期”。

注意,沒有說讓房價和租金下降。

第二層意思,提出了“支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房”的政策底線。追求的是“房地產市場平穩健康發展”。

所以,希望樓市、房租在調控中大幅下降,是不切實際的;希望房價、房租短期大幅上漲,在一二線城市也有較大難度。

至於三四線樓市,庫存大的城市,政策給出的空間顯然要大很多。


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