非集體經濟組織成員購買集體土地上的房屋後將房屋讓渡給其兒子居住使用，非集體經濟組織成員的第三人與房屋購買人之子之間的房屋買賣合同被撤銷後，購買者要求第三人返還房屋應如何處理？
【裁判摘要】
非集體經濟組織成員購買農村集體土地的房屋，並將該房屋的使用權讓渡給其兒子，第三人基於與使用權人之間的買賣行為，佔有該房屋，第三人雖非集體組織成員，但購房者無權直接要求合法佔有人返還房屋。
【簡要案情】
安某敏與王某鳳系夫妻關係，二人於2001年12月5日，以4萬元的價格購買了位於煙臺市牟平區一套房屋，該房屋土地系集體土地，安某敏與王某鳳非該集體組織成員。該房屋購買後一直由安某敏與王某鳳的兒子安某林居住使用，2011年4月1日，安某林及其妻曲某經中間人崔某玲介紹與唐某豔簽訂《房產買賣合同》。唐某豔以22萬元購買該房屋，唐某豔付清了房款並於2011年4月搬入該房屋居住。後安某敏與王某鳳以安某林將房屋賣給唐某豔不知情訴至法院要求確認房屋買賣合同無效。該案的一、二審法院均以安某林對房屋沒有合法處分權，唐某豔不屬於董家疃村集體組織成員購買農村集體土地之上的房屋違反法律規定為由確認了雙方之間房屋買賣協議無效。後安某敏與王某鳳起訴本案要求確認房屋所有權歸其所有，並要求唐某豔返還房屋。
【審判情況】
一審法院以安某敏與王某鳳雖購買房屋屬實，但不屬於董家疃村集體組織成員，不享有房屋所有權，對二人要求確認房屋歸其所有的請求未予支持。以唐某豔與安某林之間的房屋買賣合同被業已生效的民事判決確認無效，房屋系安某敏與王某鳳出資購買，雖不享所有權，但享有居住權益，唐某豔現居住在該房屋侵犯了二人的合法權益，判決唐某豔返還房屋。唐某豔不服一審判決提起上訴。二審法院以安某敏與王某鳳不是董家疃村集體組織成員對該房屋沒有所有權，二人購買房屋後沒有在此居住，將房屋的使用權讓渡給其兒子安某林，安某林長期在該房屋居住佔有，唐某豔基於實際佔有人安某林的處分行為並支付合理價款對涉案房屋取得了佔有權。安某敏與王某鳳要求唐某豔返還房屋於法無據，駁回了安某敏與王某鳳的訴訟請求。
案件評析
1、本集體經濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同以無效為原則以有效為例外。
我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調整主要通過對土地的調整體現。集體建設用地上建造的房屋如果銷售給城鎮居民，則房屋佔用範圍內的集體建設用地使用權也一併轉讓給了城鎮居民。雖然房屋所有權人對自己的房屋擁有完全產權，但是出賣房屋就變相處分了集體建設用地使用權。《城市房地產管理法》第31條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔有範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。《物權法》對此也作出了相同規定。《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。由於集體建設用地使用權的轉讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。山東省高級人民法院下發的《2005全省民事審判工作座談會紀要》規定，農村私有房屋買賣合同的效力應認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。《2008年全省民事審判工作座談會議紀要》規定，城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。但在對於1999年《土地管理法》修訂之前訂立並已履行完畢的合同而言，如符合當時的國家政策及有關法律規定的，不應以損害社會公共利益為由認定其無效。
集體土地上的房屋買賣包括農民自有房屋即農村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產權房買賣等。本集體經濟組織以外人員分為其他集體經濟組織成員和城鎮居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力並無差異。由於農村宅基地具有較強的福利和保障性質，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權的主體僅限於本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制。因此其他集體經濟組織成員購買農村宅基地和房屋的合同無效。
對於城鎮居民買賣建立於集體土地之上的宅基地使用權的問題，《物權法》沒有明確規定，因此應當適用國家有關政策的規定進行裁判。國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的規定》：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。2011年11月10日，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部發布的《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》第10條規定：“對於借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經法定徵收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”上述國家政策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或地上建築物，因此，應當認定城鎮居民和農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。
本集體經濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經濟組織成員、城鎮居民前或同時，該房屋所佔該宅基地因徵收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人也轉為城鎮居民的，則宅基地性質已發生變化的，可以認定房屋買賣有效。二是購買農村私有房屋後，如果所買的房屋已近有批准權的機關批准和當地的集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為行政機關已經對房屋和土地權屬的變更作出行政許可，亦應認定合同有效。三是買受人雖系其他集體經濟組織成員、城鎮居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經濟組織成員之間買賣的農村宅基地房屋，合同有效。四是根據1986年《土地管理法》及1999年1月4日發佈的《土地管理法實施條例》第27條的規定，回原籍鄉村落戶的職工、退伍軍人和離、退休幹部，以及回鄉定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規定的農民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此後修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應當認定房屋買賣合同有效。五是對同一房屋經多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手的身份和交易情況，結合前述原則進行判斷認定。如果最後一手的買賣人系本集體經濟組織成員的，視為宅基地並未流轉給本集體經濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規定，合同有效。
2、小產權房買賣合同以無效為原則有效為例外。
小產權房是指在農村集體土地上進行房地產開發或者自建而成，尚未改變土地用途取得土地權屬證書或尚未改變土地性質、取得國有土地使用權證的房屋。目前小產權房屋主要有兩類，一類是因進行新農村建設、徵地等原因重新安置村民，由集體經濟組織在集體土地上集中建設農民住宅樓，原本用來安置集體經濟組織成員的房屋卻被售與本集體經濟組織成員以外的成員，稱為“農民安置房”。對於“農民安置房”的買賣，原則上認定無效，以下三種情形可認定有效：一是本農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣。此情形因不會改變宅基地性質，還有利於發揮物的最大效應，只要經過本集體經濟組織同意或者有證據證明明知買賣行為而未提出異議，以及訴訟終結前補齊審批手續的，可以認定有效。二是未取得遷入地農村集體經濟組織所在地常住戶的出嫁女、入贅男購買小產權一定條件下認定有效。這種情況關鍵看是否在購房地有固定地生產、生活，並依賴配偶一方土地作為基本生活保障為條件。三是租種土地的外村村民購買小產權房可以認定為有效。此情形要以租種該村的土地務農為主要的、固定的生活來源，外村村民在原籍已經喪失了宅基地及其上的住房，則其與遷入地農村集體組織成員間的小產權房交易有效。第二類是在集體土地上成片開發的小產權房屋，稱為“商業小產權房”。“商業小產權房”的買賣一律無效。根據《土地管理法》規定，集體土地使用權用於農民的宅基地、農村公共設施、公益事業和鄉鎮集體企業用地等情形外，不得用於非農業建設。除了《土地管理法》的規定外，國家還出臺了其他規範性文件。國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地證和房產證。”2004年12月24日國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的規定》：“禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國務院於2007年12月30日發出了《關於嚴格執行農村集體建設用地法律和政策通知》要嚴格控制農村集體建設用地規模，嚴禁以各種名義擅自擴大農村集體建設用地規模。通知明確指出，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。但買賣商業小產權房的除非買賣的小產權房已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工和驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續，可認定合同有效。
3、合同無效後的房屋返還問題。
根據《合同法》第58條的規定：“合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償”。合同無效後買受人購買的房屋應當返還。首先，合同無效後所有物的返還屬於物權的一種保護方式，其範圍應為受領給付時的價值額，因為合同無效致使雙方取得權利的基礎已經不復存在。其次，返還財產的目的是將合同無效而產生的財產關係恢復到沒有合同關係之前的狀態，消除雙方當事人之間在財產關係上所造成的影響。第三，農村房屋買賣合同無效的房屋返還不會加重當事人的經濟損失，造成資源浪費，不適宜採取折價賠償的方式替代返還房屋。再次，若房屋出賣方利用現行規範對合同的否定評價達到其惡意反悔逐利的目的，可在無效的過錯責任分配的裁量上將誠實信用原則作為司法裁判的重要價值取向，以矯正確認合同無效判決返還帶來的利益失衡問題。
4、合同無效後房屋添附物的處理。
房屋買受人對其購買的房屋即其院落進行裝修、改造或者建建築物，相應會增加房屋的價值。返還房屋時添附物無法分離、搬遷，即使能分離、拆除其價值也必然貶損，因此買受人應將添附物隨原物一起返還給出賣人，出賣人將添附物的價值補償給買受人。添附物價值的確定，可由雙方當事人協商確定，協商不成的由法院委託有資質的房地產評估機構進行評估確定。
5、合同無效後的損失賠償及過錯責任的分配。
合同法規定，合同無效或被撤銷後，有過錯一方應賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在農村房屋買賣合同中，買受人和出賣人均知道或應當知道農村房屋和宅基地為限制流通物，故雙方對合同無效均有過錯。但此類案件成訴多緣於土地增值以及因土地徵用、房屋拆遷獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而起訴。在合同無效的原因過錯認定方面，可認定出賣人對合同無效負主要責任。出賣人主張買受人購買居住使用期間的使用費用的，應與買受人銀行利息損失相抵進行處理，不應單獨予以支持。合同無效出賣人承擔的是締約過失責任，買受人的損失為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。直接損失包括締約費用、準備履行所支付的費用以及兩項費用的利息；間接損失是買受人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產生的損失。買受人無法獲得因房屋價格上漲帶來的增值利益。這種增值利益是將發生糾紛時房屋的市場價與雙方買賣時的房價相抵減後的差額作為房屋增值利益。認定差價損失的時間點，應從保護守約方的利益出發。如果買受人已進住，還應賠償實際發生的搬遷費用。過錯責任的分配，在出賣人對合同無效負有主要責任的前提下，可以視買賣具體情況適用不同責任比例。要參考時間因素，國務院辦公廳1999年5月6日發佈《關於加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》後城鎮居民仍然購買農村房屋的，買受人應在50%以下承擔相對較大的責任比例，同時訂立合同時間越長，越能體現雙方訂立合同的目的，當出賣人為獲利而違約時，其所承擔的責任應更多；參考購房目的，買受人購買房屋是自住，還是投資，自住較投資所承擔責任小；參考政策因素，為了經濟發展的需要，在不影響農村土地利用前提下，有時會適當放開部分農村房屋買賣，這種情況下，出賣人應在50%以上承擔相對較小的責任比例。
6、本案訴爭房屋系董家疃村在集體土地上建造的房屋，安某敏與王某鳳非該集體經濟組織成員,其雖出資從董家疃村委購買訴爭房屋，但因該房屋買賣合同違反法律和國家政策規定而無效。唐某豔雖從合法佔有人安某林處購買訴爭房屋，但因唐某豔也非該集體經濟組織成員，其與安某林之間的房屋買賣合同也無效。訴爭房屋兩次買賣均不存在合同有效的例外情形。在安某敏、王某鳳及唐某豔均不是訴爭房屋所有人的情況下，唐某豔合法佔有使用該訴爭房屋，安某敏、王某鳳無權要求唐某豔返還訴爭房屋。安某敏、王某鳳購買訴爭房屋後將該房屋的使用權讓渡給其兒子安某林，二人可向其兒子主張權利。在安某林向唐某豔主張返還訴爭房屋時，唐某豔可同時要求安某林返還購房款及賠償相應損失。本案的處理，實際上考慮了唐某豔在房屋買賣合同被依法確認為無效後的同時履行抗辯權的行使問題。《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”該條規定雖然是針對雙務合同的履行而設置的，但其在適用範圍上應不限於基於同一雙務合同而行使的同時履行抗辯權，還可擴張適用於具有牽連關係的兩個對待給付債務之間的履行。合同被確認無效、被解除、被撤銷後的返還義務，如果存在相互返還的情形，雖然雙方之間的合同關係已不復存在，但相互返還的義務構成具有緊密牽連關係的兩個對待給付債務，雙方當事人應同時履行，任何一方均可主張同時履行抗辯權。因此，本案的處理實際上類推適用了《合同法》第66條規定。
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