物业费单价就是每平米每个月多少钱。
但是你知道你小区的物业费的基准单价大概是多少吗？
如今在很多小区里，物业公司和业主的矛盾已经是极为普遍的现象，原因之一就是很多业主认为，只要交了物业费，小区里的一切事务都应该是物业公司来负责。是不是可以这样理解呢？其实如果要真的这样理解也可以，问题是，业主交的物业费单价是多少呢？达到了物业公司负责小区一切事务的价格了吗？
在这里，本人根据几年业委会主任的经验，向大家介绍一下物业费的基本单价，或者叫基准单价。
基准单价包括这个小区里所需物业岗位及物业人员的工资成本，以及物业公司的办公费用和必要的利润。
这里需要说明的是：岗位数跟员工数是不同的，员工数只可能大于或等于岗位数，不可能小于岗位数。比如门卫、监控室，一个岗位至少需要3个人，按8小时工时计算。而有的一个岗位就是一名员工，如保洁、绿化。
以一处15万平方米的小区计算，假如需要20个岗位50名员工，以每名员工月平均工资2000元计算，每月需支付工资10万元，一年的工资支付为120万元。假如物业公司的理论利润为10万元，办公费用：包括物业员工基本工具的购买等，为5万元。那么需要的总成本为135万元。
注意，这里不包括绿化用需要的药水购买，常用小零部件的更换，比如换路灯等等，这些易更换零配件，物业公司在承接小区物业前都会派人进行实勘概算的，他们会测算一年大概需要多少，假如测算为1万元。“羊毛出在羊身上”，这是每一个成年人都应该懂得的最基本道理，物业公司还是会把这部分计算进成本里的，但是，在合同谈判的时候，如果甲方提出的话，物业公司在签订物业合同时就会增加一条：设施设备的修理费用，每次单价在500元以内，全年累计不超过1万元的费用(多数物业公司会少于1万元)，由物业承担。超过部分，由业主承担。我想这是可以理解的，难道要换数万元的公共设施都要由物业公司来承担？那谁有这个本事去找到这样的物业公司来承接就行了。
上述各项的成本已经达到了136万元。
另外物业公司还要考虑未售空置房的物业费，空置率，一般是跟开发商收取，多数并不是按全价收取，假如按半价，空置率10%，物业公司会少收到5万元。
再测算欠费率，假如物业公司的心理底限是控制到5%，又会少收到5万元。
在这样的情况下，物业公司会把这10万元也考虑进去，按146万元进行测算，但实际可能按150万元进行测算。
这样，15万平方米的最低成本是150万元，也就是每平米每年10元，每个月每平方米为0.83元。
这样算下来，一户150平米的房子，每年的基准物业费为1500元。
这就是基物业费的基准单价以及基准物业费。
按照这个标准来签订的物业合同，物业公司在严格控制欠费率的情况下，每年实际能收到的物业费为136万元至140万元之间，在支付了员工工资后，如果管理得当，公司可能会有10万元的利润。
在这样的标准下，物业公司发给小区物业人员的工资其实就是每个月那么2000元，当然根据岗位和技术含量的不同，有的会高一点，有的会低一点。而且根据不同地区、不同城区的标准不同，会有所变化。
但是反过来，占在物业工作人员在一个小区的角度来说，也就是干多干少一个样，干好干坏一个样，干好了，也不会有奖金，但是干不好了，可能会被扣钱。这样就可以理解了为什么很多物业工作人员不愿意多管闲事。
以这样的标准收取的费用，物业公司的基本职责就是公共区域的保洁、门卫、保安巡逻，绿化的日常管理，水电的日常维护，化粪池的每年清淘。注意，这里讲的是维护，不是维修。
很多人都认为物业费还应当包括电梯运行费，公共电费，设施设备的修理费等等。
那么物业公司愿不愿意包含呢？
当然愿意啦，只不过，要提高单价。
比如20部电梯，每年每部电梯的刚性支出：包括维保费、年检费、变速器检验费，这三项是固定的，设为每部3000元。不固定的预算按中等修理维修费每部每年1万元。那么这些费用合计26万元。
如果还要包含公共电费，也行，设定公共电费30万元。这样，总的费用就到了206万元。
再加上其它设备的修理费比如消防设施、电路设施、供水设施、应急发电等等，44万元。这样呢，总费用为250万元。
物业公司再以此来测算单价为每平米每年16.7元，每月1.40元。
这个就不是基准单价，我给它取名为普通单价，或者叫常规单价，但它比基准单价0.83元高了0.57元。
一户150平米的住户，每年物业费增加到2520元，增加了1020元。
也就是说，物业服务费包含电梯维修费也好，不包含也好，最终都是业主凑钱来买单。只不过，包含的话，物业费单价会大幅提升，不包含的话，物业费单价可以降低一些。那些认为物业费低单价还要包含各种费用在内的，还要找各种理由欠费的，其实处理起来可以这样推行：小区业委会可以全权授权这些业主去寻找这样的物业公司来接手，如果找到并经业主代表团表决通过后，业委会给这些业主戴大红花。事实证明，没有人会去做这个事，因为不可能找到的。
那么有没有业主什么都不操心，由物业公司来承担包括大修在内的很多事务的，我相信肯定会有的，那就得再提高单价，称它为打包单价或者叫特别单价吧。听说有的小区，物业服务费达到每平米3块多，甚至4块多的，可能就包含这种情况吧。
那么，物业公司会不会降低基准单价承接小区呢？可以明确地说，会的，得看条件。
比如，小区位置较好，在小区没有成立业主委员会，有地面停车场却又没有收取停车费的情况下，如果还可以有一些广告费以及其它的收益，物业公司就可能降低物业费的基本单价，但是，这些公共收益包括停车管理费得由物业公司收取并享有。
打个不太恰当的比方，物业的基准单价可以称为看病时的门诊治疗，普通单价可以叫基本医保，包括一些常规的住院治疗。而打包单价或者特别单价呢，是不是就相当于大病医保，或者叫特护病房呢。
那么，各小区是要选择基准单价、普通单价还是特别单价呢，这恐怕就得看那个小区多数业主的意见。但是，实践经验看，不太老的小区，选择基准单价，其它费用另行测算，单独收取，对业主来说更划算一些。因为很多设施设备的修理费并不是每年都会产生的，也并不会每个单元都产生的。如果选择普通单价，每年都要出那些钱，有时可能只是某几个单元会出现问题，这样其它单元的钱可能就白交了，而且没有出现问题没有使用过的业主也会有不同看法。，
以电梯的运行维护举例，本小区经过对五种模式的电梯运行方案详细论证比较后，认为物业费不包含电梯维修费等等在内业主最划算。这些费用另行测算收取。如今，本小区三年的经验总结已经基本解决了电梯维保质量以及零配件损坏时的快速处置办法。这些年下来，大家基本认同这种模式，很多电梯房小区来向我们取经呢。
只不过，基准单价的物业费类型，小区业委会会比较累人，因为事情太多。
因此，小区的业主们可以打听一下，或者自己测算一下，你小区的物业费是什么类型的，是基准单价呢，还是普通单价，还是特别单价。如果仅仅是基准单价却还要求物业这也做，那也做，那是不可能的，也是不现实的。要求多了，不仅别人听着烦，自己也会得心病呢。本小区的一位业主代表在开会时就曾说过，要求高的业主，物业公司完全可以派一个保安单独守在他们门口都行，只要他家能开得出这个费用。
我相信此文发出后，肯定会有人问：那小区的公共收益谁来收取，谁来使用呢？这是另个一个方面的问题，留待以后探讨。而且有必要特地注明一下，并不是每个小区都有条件产生公共收益的，很多小区想找到公共收益的门都没有。有感兴趣的朋友们，请关注“锐眼说小区”，里面的很多文章客观理性的介绍、总结、探索了许多小区治理的方法、经验，也欢迎和本人一起共同理性探讨。
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