前陣子，抖音上還各種去重慶打卡，去西安刷碗，去廈門吃冰激淋的。而現在，抖音又瞄準青島了。

青島網友調侃道：我們再紅下去，海蠣子都不夠吃了…

不過說實話，青島確實很美，先來一波照片洗洗眼睛~

這裡至今保留著許多歐亞風情的老建築，金色的沙灘，絕美的建築，聞名天下的青島啤酒……充滿活力的城市色調無不透露出“帆船之都”獨一無二的生活品質。

青島坐落於山東半島東南部沿海，是黃海之濱的明珠，萬國建築的經典，啤酒飄香的名城，對外開放的熱土。

青島的旅遊主要分為人文和自然兩類，其中免費開放式景點佔了絕大部分。

因為青島曾經被德國殖民過，所以建築上很有德式風格，顏色鮮豔。青島老城區以人文風情遊為主，名人故居和海灘浴場點綴在半島盡頭，可以說青島這座城市一年四季都有不同的旅遊熱點。

無論是海邊，還是紅瓦綠樹的老建築群，都不會讓你失望。

說起青島，總有繞不開的濟南。

目前全國範圍內，非省會城市經濟強於省會城市經濟的省份一共有6個（從GDP總量來看）：

山東：濟南—青島

河北：石家莊—唐山

遼寧：瀋陽—大連

福建：福州—廈門

內蒙古：呼和浩特—鄂爾多斯

江蘇：南京—蘇州

上面列到幾個省份的城市，除了江蘇省份南京-蘇州是兩者同強。其他幾個省份內的城市最明顯的特徵就是，基本上在全國範圍內經濟排名前列都很少。

相比其他省份“省城獨大”的發展模式來說，從長遠角度來看，是不是省城獨大的模式比較好，還不好說。

濟南跟青島，首先濟南在同級別省會城市中發展水平是偏弱的，比如在城市建設，大家想到第一個字，往往是「

堵」，無論是地鐵、公交、高鐵甚至是航空，與其他省會城市乃至地級市之間都有著明顯的差距，而這些基礎建設也在很大程度上決定了當地經濟。

濟南雖然缺點很多，但是同樣有點也很明顯，最主要的就有兩個，一個是全國範圍內的重要交通樞紐，一個是濟南有較好的經濟腹地。

濟南對當地工業發展有促進作用，青島決定了濟南有較好的協同發展的目標，無論是省內城市還是省外城市，比如濟南向西就可以配合鄭州市，向東可以配合青島市，這些優勢都是青島無法擁有的。

而青島的劣勢，在前面的時候也提到了，最大的問題就是青島沒有經濟腹地，如果說其他地級市或者省會的快速發展可以靠著對周邊城市“吸血”，青島則只能靠自己。

從國內的局部範圍來看，青島依然只能靠著自己的港口區位、對外窗口，自己“獨立更生”。

如果把局面再放大一點的話，單純從區域地理位置來看，青島還是大有潛力作為東北亞的中心城市。不過，也很顯然現在的青島並沒有這個綜合實力。

所以，綜合來看的話，青島發展到什麼程度，很大程度還是取決於對青島定位問題。

目前，青島是山東省上報的唯一一箇中心城市，但暫時還沒有入圍與否的定論。

其實青海又和廈門蘇州很像，作為各自省內的經濟和旅遊中心，青島和廈門都受到了自己省份人的青睞：山東人都想在青島買房，福建人都想在廈門買房，江蘇人都想在蘇州買房......所以青島、廈門、蘇州的房價都分別高過了濟南、福州、南京。

而對於青島和濟南之爭，顯然青島更值得投資。

青島城市位置在北京天津和上海之間，不能成為一極，只能做山東的龍頭。

除去經濟下行和貨幣超發因素，位置和人口是對房價影響最大的，一線北上廣深和強二線杭州南京武漢天津蘇州成都等，風險和增勢更可靠。

青島作為中等二線城市，在北方，除了北京天津，也只有青島能排的上，其他城市基本只能排在青島之後了。

北京天津是政治的結果，這也與中國整個經濟中心在南方有關。

2020年以後，等超過5條地鐵建設完，膠東機場和濟青高鐵新線投入使用，經濟和房價上才會有個大點的躍進吧。

所以不建議短炒，長期持有才可能有較大的收益，買的話更要選到優質的好房子。

一張圖，瞭解青島的房價。

整個青島的房子，因為靠海，所以價格基本是從南往北遞減（基本如此，當然不絕對），發展、規劃、配套、商業，都是從海邊開始往北遞減，這也是青島以前被戲稱為“鑲著金邊的抹布”，就是因為香港路以南太美太漂亮，而四方、李滄、城陽基本就是抹布一樣破舊不堪。

所以選房的原則，基本是“寧選南不選北”。

如果預算充足，首選嶗山和市南的近海核心區。

嶗山排在前，規劃和發展都不差於市南，有山有海，北高南低，配套高端，商業繁榮。

但因價格已經很高，預算估計可在上海外了。

比如，浮山南側，雕塑園和麥島附近，還有八大關周邊比如海信清泉墅、萬麗海景，都是青島最好的位置。

比如海信的幾個高端樓盤，單戶價格已過1500萬，甚至2000萬。部分房產也有些虛高，最好仔細挑選低估的樓盤，投資角度可能反而不如選擇西海岸的高端樓盤。

因不在青島自住，市北（包含合併前的市北區和四方區）、李滄、城陽，不推薦。

如果在青島工作，李滄（包含李村和滄口），特別是李村可以一看。

作為剛需大本營，人氣旺，在青島工作的年輕人的首選，商業配套越來越豐富，已經超過臺東，成為青島和山東最大的商圈。

途經的地鐵3號線，在2016年底已全線貫通。

青島原來的市區面積很小，政府東遷一次後，再往東就是嶗山（不僅是一兩個小山頭，而是一片山脈)，再往東已沒空間，只能越過山脈往北，到達即墨市鰲山灣（山大新校選址的地方）。

與此同時，往西和往北發展（也就是膠州灣的西側和北側），學習東京、紐約等國際海灣城市，擁灣發展。

鰲山灣有絕佳的沙灘、美麗的海灣，還有溫泉，但偏於一隅，交通不便，只能輕軌連接（山大的到來催使輕軌的建設提前），交通條件和地理位置遜於紅島。

青大3000畝新校，原來在膠州和即墨之間選擇，後來選了膠州，估計青大也認為膠州沿海位置更佳，距離交通樞紐更近，膠州新機場區域和紅島區域，發展要比即墨鰲山灣更有優勢。

青島重點發展有兩個新區，黃島和紅島。

但紅島的發展速度要低於黃島的，青島市從港口和貿易起家，紅島在膠州灣底部，海邊主要是灘塗和水產養殖，前灣港和新的董家口兩個優良港口都在黃島。

紅島雖然規劃了很多高規格的場所，一直傳言政府的搬遷，是5年後、10年後、還是15年後？

誰也說不準，ZF也不能給你保證，世界變化太快，到時ZF也有不搬遷或只搬遷部分職能部門的可能。

規劃了地鐵8號線過海，直通青島，達到五四廣場，但開工無期，黃島的1號線已經全線開挖，第二條地鐵用海底隧道也已兩頭開挖，建成後是國內第一條海底地鐵吧。

並且紅島發展速度低於黃島，樓盤很少，除了工廠和原住民，新遷入一代少之又少，還沒有什麼配套可言，所以風險要高於黃島。

個人觀點，可以考慮投資，但是同時要承擔高風險。

黃島作為新區，就像浦東之於上海，面積太大，一個區的面積、產值和人口，抵上好幾個區，所以不能一概而論。

黃島區人口多，也是因為黃島和膠南合併的結果。

青島除了嶗山和市南，投資優選黃島，畢竟是重點規劃的新區。

在青島工作的人，通地鐵後，如果工作是在青島中間或者稍微靠西一點工作的人，因為地理直線距離和通勤時間，一點不差，而且還能選擇更靠海的位置、更好的戶型、更大的面積。

比如團島這裡，規劃亂而差，就是以前的窮人區，現在價格高的很，價格接近黃島均價的兩倍，距離黃島僅一條七八公里的海底隧道，真不如跨過大海，到黃島置換一個好位置的大戶型。

市北區、四方區、李滄區、城陽區，僅是個人不喜歡和不推薦，特別是老四方和滄口，老青島時代的工廠區，老舊，規劃不合理，居住混亂，老房子基本是很多年前的職工宿舍和公寓，戶型各種不合理和彆扭，沒什麼優美環境可言（市北區域很大，當然也能找到好點的地方）。

說實話黃島也有風險，黃島樓價前幾年一直是窪地，且庫存大，所以前些年漲幅不大，海底隧道和跨海大橋通行是一個節點，整個青島也是類似，濟南都瘋漲了但沒有蔓延到青島。

地鐵1號線通行後又會是一個節點。

青島在二線中算不上最強，又不是最弱，中等偏上，比較尷尬。

如果有更好的投資城市選擇，不建議選擇青島。

青島國營經濟太強、民營經濟太弱，思想保守、安土重遷、官本位，旅遊城市物價高收入低，規劃大、土地儲備足，這些都是制約房價的風險因素。

山東其他地區和東北是主要的人口輸入來源，很難吸引其他外省的人才。青島現在的規劃很大很好，經濟和人口是支撐這個規劃的框架。

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青島已經被摺疊，青島房價已經高企，青島處於四限時期，並且在可預見的時期內，都沒有放寬的可能性。

一個時期結束了，另一個時期到來了。青島關上了一扇門，卻給出了另外的機會。

對於投資來說，青島的短炒窗口已經關閉，只能長持。

首先“房子是用來住的，不是用來炒的”是大基調。其次這裡房價早已補漲完畢，也想不明白怎麼才會再有行情。然後，這裡限購、限貸、限落戶，這一切基本上都沒有突破的可能性。

但對於青島本地置業來說，現在則是機遇期：

1.限購狙擊了外來客，限貸攔住了投資客，限價保護了真正的購房需求。

而且在這種政策之下，限價嚴格、利率也相對較低（基準利率上浮10%），在這種機會下，剛需如果還不上車，神也愛莫能助了。

2.青島剛需置業，如果有條件，還是首選成熟區域，尤其是地鐵盤。

城陽、高新區只建議區域內客戶考慮，畢竟在青島，城陽、高新區不是路迢迢就是水迢迢。

不建議投資平度、膠州、萊西，甚至即墨，剛需根本住不成，投資雖然不限購，但資產配置的機會多的是，這裡絕對不是最好的。

實在經濟所限，剛需也可以考慮城陽核心區域，一定要城陽近地鐵的核心區，城陽面積龐大，與青島市成熟區的斷層估計五年才能填實。

3.改善現在也是機會。

40%的首付與其它城市比起來、與當下的環境比起來，簡直是算不上限貸。利率上浮15%，房價微微一漲，就比多掏的利息要多。

由於政府強化限價的政策，部分新開樓盤預計會延續去年的區域房價，將會給改善群體更多的選擇。

4.如果一定要投資，可以賭黃島，畢竟還是窪地。

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