Cの物语2
法拍房有风险，但拍卖前把所有情况了解清楚再下手，可以把风险降到最低，甚至零风险。之前写过一篇法拍房攻略，我给你列几个需要注意的点。
1、拍到了房子，最后不要，押金退不了！
如果你拍到房子不想要或买不了，押金不退。所以在拍卖前，要搞清楚自己名下有没有购房资格。
别拍下房子，到时过不了户，也转不了名，就悲催了（法拍房仅能过户给当次竞拍的竞得人，不得转给其它人）
2、大部分法拍房，都能提供贷款！
别以为竞得法拍房，就要一次性付款。
目前，淘宝上拍卖的佛山房源，绝大多数都可申请贷款--拍卖贷。少部分总价低或不能贷款的房源，页面有显示。
拍卖贷利率跟二手房差不多，甚至更低，放款时间也不会拖拉，会直接打给法院账户。
①在交押金前，先准备好个人材料，交给对应银行的拍卖贷款部门。 银行会根据个人情况，评估能不能贷，贷多少。确定了自己有贷款资格，才报名。
②这里一定要注意，银行答复你购买该套房源可以贷款，但是不会跟你签订协议向你打包票，只会口头告知，那这里就会存在一定风险。因此拍下后，走贷款流程一定要迅速，不行就立马换另一家银行。
3、拍卖前，要算好买房总成本！
各大法院在司法拍卖中规定，涉及到交易过程中的所有税费，均由竞得者承担。各项税费跟购买二手房类似：契税、增值税、个人所得税。
①契税：首套90㎡以下1%，以上1.5%；二套3%
②增值税：满两年免征，未满约5.6%
③个税：满五唯一免征，不满五唯一按成交差额20%或成交价3%缴纳
如房子拖欠了水电煤气费、物业费等，这些也要由竞得人买单。
所以在去看房时，到物业那边摸清情况很有必要。根据以上成本，及小区周边的同类房源二手售价，计算出一个最高的心理价位。
4、如果原业主占用户口和学位，怎么办？
竞得法拍房后，发现原业主的户口挂在房子名下。可拿房产证到公安局户籍科，申请将原业主的户口“空挂”，你立个新户口迁入，并无影响。
但如果学位被占用了，那就真的没办法了，只能等他家孩子毕业或转学。
所以竞拍前的看房，也包括对学位的调查。因为这个层面，法院是不负责的。
5、原业主赖着不走或房子签了长期租约怎么办？
法院对于拍卖的房产注明交吉的，就代表房子已经清场了。如果没注明，则法院一般不负责清场，所以竞得法拍房后，若原业主赖在房子里不走，你只能选择报警。
若法拍房带了法院认可的租约，法院在拍卖前会明示。此时必须调查清楚，租约是多少年。否则，后果自己承担，法院不负责清场。
如果租约是法院不认可的，竞得后，可再次通过法院申诉自己的合法权益。
6、拍卖前，有必要请律师做产权调查
有的房子原房主因各种原因断供而被迫拍卖，这样的房子产权明晰，银行会配合你过户。
若房子存在其他债务抵押，会有些麻烦，所以请律师做产权调查很有必要。一般房子已经被法院拿出来拍卖，产权没问题。
如果该房子涉及民间债务抵押，律师查不到，该抵押关系没有在房管局登记。若债主拿着原业主的抵押协议对新业主进行骚扰恐吓，那就只能报警解决。
所以法院要是能找到熟人，打听一下该房子的身世，可以避免后期少闹心。正所谓：朝中有人，行事方便。
如果朝中无人，有想要抢到便宜货，那就只能自己多做功课。
以上希望可以帮到你哇！
司令说楼
“法拍房”的7大“深坑”
第一坑：多头债权，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。
问题来了：法院之间，还有个叫“优先处置权”的东东；也就是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权；拍卖的钱，先换掉第一家起诉的法院的债务，剩余的换另一家法院的债务；
问题是民间债务和高利贷，他们是不按套路出牌的。你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；
虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。
第二坑：办证过户之路，阻碍重重。
据网友@JCX的描述，在成交后的过户历程，也是阻力重重，不断的有小鬼挡道：
比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。最后@JCX实在逼急了，在开发商办公室大闹一场，总算得以解决；
另外，他的主理法官还算相对负责，碰到钉子时，还亲自陪同出面协调过两次，有些法院拍完之后根本不会配合（或者是出面也没有用），还是得靠自己出面一个一个了难。
网友@JCX由于没有房票，所以在长沙就研究过很多的“法拍房”，算是对流程及困难预计和准备都比较充分的了，最终还是花了两周时间，才办好过户的手续。
第三坑：恶意租赁，拍房易交付难。
买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。
很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重；
这些人套路很多，一般会把房子给“老弱病残”居住，比如住个七老八十的老人，即便执行局法官和法警到场，谁又敢动她一下？
这一点网友@JCX也深有感触：
他曾看中河东某名校旁边一处法拍房，从拍卖公告来看没有什么问题，但是考虑那是安置房，通常都是一个家族或者一个村的人，只怕收房会有诸多困难，找了当地的有关单位了解：
结果人家说那套房子最大的主人是另位一个人，占着房子的又是另位一个人！但这些在拍卖公告里都没有体现。连当地的人都讲：不管谁买到，基本没有可能搬进去的。
更坑爹的是，还有些知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个租房合同，时间好长（有些达20年），租金烂便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。
买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！
第四坑：税费欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
第五坑：户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产虽在地的户籍，如果你刚好是看中该套房的对应学区，你就要当心了。
第六坑：暗藏的天价过户个税
尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
前段时间，据媒体报道：郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！
第七坑：名义可贷款，实际操作难
淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：
譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，这些都还是小case，关键是银行要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款；
看明白了没？这就是一个“死循环”！
江湖酒叔
法拍房能靠得住，因为有法律文书，但是有以下几个弊病。
1、税费比较高。法拍房按照二手房交易进行缴纳税费，没有税收优惠，因此往往一套房子拍下来，可能要缴纳的税费多达十几万元，还有百分之五的拍卖费。
2、原业主可能不配合。在网上拍卖的公告当中，法院会对房子细节进行说明，在房子的情况说明中会显示“房屋权属人不配合，估价人员不能入室内查勘”等，如果原业主不配合，拍下房子后，可能会面临与原业主的纠纷。
3、房屋腾空问题，若房屋已出租，租户可能不配合。如果租户已经给原业主缴足了多年租金，有可能不意配合搬离，甚至会要求新业主赔偿租金等，法律规定纠纷不破坏租赁关系。
4、可能有欠缴的物业费,水电费等费用，网络上公示不明朗。
想买法拍房，注意以上事项，就可以放心购买的。
望采纳，谢谢！
胡观楼市
靠得住。
现在的法拍房投资者遇到最大的问题已经不是大家以为的清房、长租约问题，而是好的法拍房太抢手了，根本买不到。
可笑很多不了解法拍房的房产中介只是天天发些“法拍房不能买”、“法拍房风险大”的口水文章，博人眼球，生怕自己潜在的顾客去买法拍房，自己手上的新房二手房卖不出去。
现代社会信息的传递是极快的，当信息已经充分渗透时，就代表最大的便宜已经被人吃光了。
就比如重庆的法拍房，近一年有19873套房产被拍卖，平均每天54套。这2万套房子都被重庆的两万个傻瓜买了？
当然，虽然现在有高额的交易量和巨大的市场活力，但大量投资者的入场也让这个法拍房的利润越来越薄。
如果我们把目光放到2018年之前，情况就不太一样了，当时的重庆法拍房市场还处于蓬勃生长期，但社会大众却还不了解这个新生事物，因此真正去了解法拍房的人极为稀少，百度搜索指数也显示了这个趋势。
挂拍量高，关注人少，也只有在那个时候，重庆的法拍房才可能会有便宜可捡。
现在，已经慢慢到了盛宴的末端，可笑很多人还在用“风险大”这种词汇来形容法拍房市场，自以为理智，其实不过是固步自封，鼠目寸光罢了。
现实社会，很少有人会去主动了解一些发财的机会。一方面实在没有那个眼光，另一方面，即使真的发现了，也会因为陌生感和他人的意见而退却。
再看法拍房，大多数人都会被网上漫漫多“键客”夸夸其谈的“清房”、“长租约”吓退。殊不知正是在大家都怀有疑虑的时候，才是一个市场真正被低估，能淘到金的时候。
当大多数人都门清了，不恐惧了，那这个市场凭什么能让你赚钱呢。
海豚选房
“法拍房”有几个潜规则是需要大家了解的： 1.房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些法院是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决； 2.参加竟拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。
种被法院强制查封过的房子，在案件没有进行审理和处理之前，也不会解除查封状态，自然也不能上市交易，购房者若是遇到了这样的房源，可以找出卖方索要房产证等房产权属的复印件，然后亲自去法院和房管局等部门进行咨询，看这样的房子是否可以交易，交易是不是有什么条件限制，确认无误之后方可进行接下来的购房流程。在这个过程当中，卖方是无权要求购房者押身份证复印件的，为了确保个人信息安全，千万别做这样的傻事。
与普通商品房相比，“法拍房”的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。据北京市隆安律师事务所李振军律师介绍，竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、房地产市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。
本市最佳
先介绍一下概念，什么是法拍房？
答案：法拍房是指法院拍卖房。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得金满足债权。
对于法拍房，人们的第一反应就是便宜，但是大家生活里都有常识，去买个东西，往往贵有贵的道理，便宜有便宜的理由。法拍房同样如此。它价格便宜所以很多人觉得很划算，其实高收益和高风险是对等的。我们来看看法拍房的优缺点。
优点：
1、不限购。除北京深圳等一线城市外，在不少城市买法拍房是不要求购买人有购房资格的。
2、价格低。这种资产一般都是因为债权问题处理，所以价格会低很多。第一次拍卖一般是市场价的85折，流拍一次后将为原来的8折。一般经过三次流拍后，价格会很低。
缺点：
1、付款方式需一次性付款，不能贷款：绝大部分都需要一次性全款。就算是公告上写了可以贷款，也要先把房屋的尾款结清，取得房产证之后，再去法院指定的银行去办理贷款，平添了很多正常房屋贷款不需要交的费用。
2、房屋交接存在很多不确定性的风险：当房子产权过户后，房子确实属于你了，但是法院可不负责清房，房屋的交付工作要自己解决。遇到赖着不走的，很难处理，尤其是住着七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你买了房也搬不进去呀。
还有可能原房主和他人签订了年限很长的租赁合同，比如二三十年，你只能干看着人家住在你的房子里，可能很久都住不进去。
3、无法落户的风险：目前没有法律规定取得房产证后可以强制他人迁出户口，所以户口问题也得自己处理，原户主能不能迁出，存在很大的不确定性。你无法落户也就意味着你精打细算买的法拍学区房却眼睁睁的用不了。
4、债务关系复杂的风险：法拍房多牵扯到复杂的债务关系，很可能存在多次抵押，还会存在民间借贷，高利贷等，你办完手续入住了，他们会经常上门讨债，让你剪不断理还乱。
5、高额的税费的风险：一般法拍房的税费都由买房者支付，除了正常的契税，营业税，印花税等税费，还有可能你摊上的是非“满五唯一"的主，那还有差价的20%的个人所得税等着你呢，这些具体情况是怎样的，必须提前弄清楚，否则你买的价格可能并不比正常的二手房便宜，可能还贵了。
6、牵扯很多欠款的风险：法拍房一般是由于原房主存在债务问题，资不抵债，才会走这个程序进行拍卖的房子。这种房子很可能拖欠了多年的物业费，水电费，燃气费，暖气费，广播电视费，如果加上违约金还有一大笔费用。
比如一年拖欠7千，十几年下来可能就是10多万，这个费用可是你要承担的哦，最后很可能你高高兴兴买了房子，却买来了一堆欠款。
7、产权不清晰的风险：法拍房的土地性质很重要，如果是小产权房，本身就没有房产证，你也无法取得房产证，无法正常出售，存在很多不确定的风险。
如果该法拍房的产权是属于夫妻共同所有，那一方拍卖，另一方来追究，或让你赔偿因你购房而给他的财产造成的损失，你也会有不小的麻烦。
可以说，法拍房的便宜，正是因为它的缺点造成的。所以，买卖这种房子，一定要特别小心。
换句话说，这种房子适合房产投资高端玩家，资金量很大，且有很深的社会关系，能够对购买的法拍房知根知底，摸清法拍房来龙去脉的人，而作为普通老百姓，或者刚需，尽量别碰，水太深了，小心进去出不来！
总之，法拍房存在的原因，很多是因为处理债权关系，从宏观角度来看，就是处理躺在银行里的垃圾资产，修复资产负债表的。比如某些老板拿房子抵押还不上钱的。这类资产，也只是借助了本轮房价热潮，才成功解决掉，或者说成功找到资产接盘方。
特别注意，银行内部有很多种债务处理办法，但这类资产最终能流出银行体系，不被银行工作人员及其亲朋好友内部消化，本身已经说明其价值不高。
不了解房产的人，可能只看拍卖价格，以为捡到了便宜，实际上却是花了很多钱，只买了一本房产证和一大堆麻烦。所以，轻易别碰法拍房！
乌鲁木齐楼观
您好，我们是海南环球屋，希望此次回答给您有所帮助！
法拍房主要的优势是不限购，价格低，甚至很多法拍房的价格比市面上的要便宜过半。
但近几年曝出多起法拍房翻车的例子。
比如：前年深圳的张先生以151万的价格拍得一处房产，但后期需要额外支付包括所得税、土地增值税、土地使用费等等接近90万，相当于房价的成。
再说说另一则近日的新闻，在网络上看到一博友求救，他参与了福建建宁县人民法院在淘宝拍卖上海高境二村的住宅，起拍价200万，该博友288.8万拍下住宅。让他想不到的是喜悦的后背却是惊人的百万税费！因法院未写产权信息，导致他算错税费，由低额税变百万税！！
法拍房是指法院拍卖房，法院会通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产，法拍房靠不靠得住是取决于你对它的认知。
法拍房应该要注意一下4点：
1、确认过户时纳交的税费
2、实地考察了解房子的状况
3、是否有购房资格
4、房屋是否有使用人，是否还在占用房子等等
法拍房有风险，建议拍卖前把所有情况彻底了解再下手，尽可能把风险降到最低，甚至零风险。
海南环球屋
司法拍卖房是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉， “法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
有可能捡到低价，也有可能陷入尴尬。买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：
1 、注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
2、 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
3 、法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
4、 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
5、 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。
刘明明啊
靠得住！
第一：如果没有司法拍卖这个环节，它就是个二手房！有问题或者瑕疵还是有中介公司去解决或者包装！法拍的房子的问题，需要我们去调研，问题明确，解决，自然购买就没问题！至于很多人说的有风险，太宽泛了，调查的目的就是为了规避风险！
第二：市场成交数据说明一切。说的再多，你打开淘宝看一看，对比一下今年和去年，年初和年尾的房子成交量，竞拍参与人数，竞价的激烈程度！很明显都是呈现上升趋势的！难道那么多人都是傻子？全国每年成交这么多套房子，总共才出了几次问题！而且我们细致分析这些出问题的标的，不都是因为竞拍者自己前期没有调查清楚房子情况就拍了，结果拍到了，出问题了。你说怪谁？别人拍的怎么都不出问题！
第三：有需求就有市场，现在越来越多的司辅机构出现，他们就是帮助客户竞买法拍房的，说白了，客户所担心的风险，他们就是帮助承担的！其角色跟中介类似。那么为何不找他们帮你承担风险？你觉得他们服务费贵，但是我感觉了解咨询总是不要钱的啊！
总体而言，法拍行业市场发展前景广阔，法拍房是靠得住的，但有个前提条件，是你必须了解清楚房子，比如，你需要按揭，但是房子没有产证，也许开发商都跑路了，但你自己不做调查就拍了，那你肯定吃亏，最后不能贷款，被法院视为悔拍，产生了损失，就开始抱怨，归责与房子，要这么说，我觉得你还是抱怨法院来的更加合适，谁让他们上拍的房子有问题。还不给你说！
我是法联小刘，有问题，你咨询我，知无不言，言无不尽！
刘不留得柱
法拍房有风险，买法拍房一定谨慎！法拍房的风险主要来自对这套房子的纠纷情况不知情和业主的不配合。纠纷情况不知情是你不知道这套房子业主把这套房子抵押买卖给了多少人，你买了房子之后可能会冒出来多个债权人和你争这套房子，业主的不配合是法院只负责拍卖不负责过户个物业交割，你去过户个物业交割的时候需要业主去配合办理，业主可以一直拖着，让你过不了户。可能会让你给他好处费才配合。这些就是法拍房的主要风险来源。但是这些风险也是可以控制的，在买法拍房之前你可以动用关系去查清楚这套房子的抵押纠纷情况，以及业主的为人。还有就是可以直接联系想要买的房子的业主和他达成协议，把他的房子做成法拍房，这样的法拍房就基本没有风险了。
