内容来自：@一房一万
大宁板块如今最受关注的两则新盘——静安映与仁恒地块，正在逐渐掀开其神秘的面纱，那么问题来了，静安映和仁恒地块，到底值多少钱？
先来看下上海大宁板块新盘两则地块现状：
位置鸟瞰图
上海大宁板块新房【静安映】
目前项目临时售楼处已对外开放，预计将于4月份入市，将推出500余套可售住宅。
临时售楼处位于静安区寿阳路158弄：
临时售楼处实景图
产品仅有两种户型：以90多平3房2卫房源为主，以及少量120多平3房2卫。
工地实景图
上海大宁板块新房【仁恒地块】
目前暂无接待处，但据说入市时间基本与静安映相同，户型产品也基本类似。
据网传，仁恒也将推出500余套可售住宅，以约98平3房为主，还有约115平4房以及约135平大3房。
工地实景图
因为静安府的缘故，这两则新盘的价格无论是购房者的眼里，还是各个媒体的眼里，似乎价格都已经定了：9w左右。
包括前几日大个儿和同事闲聊：你说静安映和仁恒要是卖10w+，还有人买不？
同事都大吃一惊：啥？静安府才八万多！这两盘要是卖10w+怎么可能有人买？
但假如！假如大宁板块新房——静安映和仁恒地块，真的开出了10w+的价格，还值不值？
（市场说不准的喽，2019年也确实与很多新盘价格最终高的出乎意料）
01 上海大宁板块新房
9.4w的大宁 新房市场要靠“抢”
其实，相比静安府，静安映和仁恒地块所处的地理位置更具优势。
静安映和仁恒地块到地铁站的步行距离与静安府几乎相同，但却多了一层“人才公寓”与高驾“隔断”，相对来讲更加减少了噪声的污染。
包括与静安府周边的产业定位也有所不同，根据上海静安的规划设计，静安映和仁恒地块周边将建设成集办公、居住、学校、酒店、商业多种功能于一体的多元混合社区。甚至听说，未来就在紧邻静安映和仁恒地块，可能还将引入国际学校入驻。（目前静安映和仁恒地块距离大宁国际学校直线距离仅约500m，即使入住时或享受不到国际学校的福利，但或许依然可以填补静安府学区的遗憾）
规划示意图
规划示意图
环境更优+优质学校加持+一街之隔就是协信生活广场的便利；
静安映和仁恒地块的真实价值，也许是能够与大宁板块的“传奇”——大宁金茂府碰一碰的。
那么，静安府和大宁金茂府的新房价格如何呢？
静安府，2018年-2019年间几度开盘，公寓均价8.6w，几乎全部都是“开盘即售罄”。
大宁金茂府，2018年开盘价格约9.4w，认筹比高达约2:1！半天即售罄；
也就是说，8.6w-9.4w之间，其实都是静安映和仁恒地块在如今限价的市场上可能获得的价格，并且具有相当高的性价比。
但值得注意的是，静安映和仁恒地块的主力户型均是90余平小3房，在同样价格的情况下，静安映和仁恒地块的性价比更高。
结论一：至少静安映和仁恒地块入市价格若为9.4w，在上海新房市场还是站得住脚的。
02上海大宁板块二手房
即使10w+ 价格都算一二手倒挂
静安府和大宁金茂府都已经出现在了二手市场：
也就是说，静安映和仁恒地块周边的二手房价，已经达到了10w-11w；而且并非是“有价无市”。
据统计，2019年静安府二手房共成交7套；大宁金茂府共成交26套，以挂牌数量来看，这样的交易量已经非常漂亮了。（非链家数据，数据来源于res系统）
其中链家真实成交：静安府0套；大宁金茂府10套。
大宁金茂府的真实成交价格已经达到了：10.8w（成交价格中位数，以此数字来推算，静安府真实成交价格应该在9.7w左右），算上平均约5个点的税费，其购房成本应为10.2w-11.3w 。并且从成交速度来看，大宁金茂府的交易周期与上海内中环平均交易周期基本持平，并不“难”卖。
结论二：若大宁板块新房项目——静安映和仁恒地块入市价格在10.2w以下，其实都相当于一二手倒挂，性价比非常高。甚至在10.2w-11.3w之间，或许也具有一定的竞争力。
03上海新房交通配套——轨交建设
7站直达人广 10w+具有一定的竞争力，从静安映和仁恒地块到1号线汶水路地铁站步行仅约800m，若计算直线距离则更近，到人民广场站仅需7站直达！
若以人民广场为中心，7站所能达到的区域新房价格基本都达到了10w+。
所以，仅从轨交上来看，静安映和仁恒即使卖10w，也是符合轨交上海新房市场现状的。
综上：
虽然大概率上，静安映和仁恒地块，并不会以10w的价格入市，但即使这两则新盘未来真的要卖
10w+。如果入市价格在10.2w以下，依然属于一二手倒挂的价格，且具有较大的竞争力和买方市场，
依旧“值得”；只有价格在10.2w以上，性价比才相对较弱，或将考虑其他因素来判断是否依旧值得。
上海新房项目——两盘对比
静安映PK仁恒地块或并非竞争关系
紧邻的地理位置；大概率上相似的价格；几乎同一时间节点入市；静安映和仁恒地块理应是“天造地设”的“竞品”。
但有意思的是，静安映售楼处的销售小哥表示：没将隔壁仁恒地块看做竞品。
因为这两个地块又都实在是太“小”了，每个项目都仅有500余套商品住宅，加一起不过仅才1000余套，勉强算是静安府的一次开盘房源数量。
僧多粥少，这两盘在销售过程中，或许无需竞争，便能将房源全都消化掉。
当然，作为购房者，两盘的对比势必是存在的，下面放上大个儿对两盘差异化的一些总结：
1、位置上仁恒距离地铁站更近；
仁恒距离地铁站步行距离约500m；静安映距离地铁站步行距离约800m。
2、总价上静安映或许门槛更低；
静安映最小户型或为约93平；而仁恒则或为约98平。
仁恒地块网传户型图
3、楼间距上静安映更胜一筹；
目前两盘的设计规划都已经出炉，可以看出静安映在社区楼栋的设计上，采取了错开的方式，其楼间距更大；仁恒的楼栋间设计则较为传统。
静安映规划图
仁恒地块规划图
当然，尽管大个儿总结了这么多，但在现在产品还未正式面世的情况下，其实还会余许多不确定的情况发生，比如上述户型是否正确？比如装修标准如何？比如社区园林规划？再比如高端会所设计？等等都是能够左右购房选择重要因素。
当后续各种信息更加明朗后，这两个盘的价值或许也会发生相应变化。
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