在监管数次“出手”严控信托公司房地产新增业务的背景下，三季度房地产信托产品发行市场“骤冷”。11月26日，据中国信托业协会发布的《2019年3季度末信托公司主要业务数据》(以下简称《报告》)显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，环比下降5.05%，这是近四年来房地产信托首现季度负增长。分析人士认为，下半年在余额管理的方式下，房地产信托规模自然会形成下降态势。但房地产信托限制是阶段性的，在经历调控之后，还是会长期稳定的发展下去，进入相对成熟的阶段。
房地产信托现负增长
在宏观经济周期与金融监管政策的共同影响下，投向房地产与金融机构领域的信托资金占比下降明显。截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
翻看此前的数据，2019年由于房地产信托产品有相对高的收益率和相对优质的抵押品，使这一领域保持了吸引资金的市场优势，也导致房地产信托资金余额持续攀升。截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。
截至2019年二季度末，投向房地产的信托资金余额2.93万亿元，较一季度末的2.81万亿元增长约4.27%；房地产信托占比15.38%，较2019年一季度末上升0.63个百分点。据测算，2019年上半年，房地产信托资金余额增长0.24万亿元至2.93万亿元，较2018年末增长8.92%。但在年中监管数次“出手”严控信托公司房地产新增业务的背景下，三季度投向房地产调控效果也最为显著。中国信托业协会特约研究员袁田分析认为，这充分表明，信托行业积极响应中央政策，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，进一步严格落实银保监会对房地产信托业务监管的明确要求，有效遏制房地产信托的规模增长，防范风险过度积累。
年内已有7家信托公司因涉房业务“吃”罚单
2019年下半年，国内经济下行压力加大，信托业严格落实“资管新规”过渡期的整改要求，严监管、强合规、重治理的监督执行效果明显。据北京商报记者不完全统计，今年已有7家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。最近的一则处罚是在11月25日公布的，中诚信托因“信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”等问题被北京银保监局责令改正，并给予合计70万元罚款的行政处罚。
另外，3月15日，粤财信托“吃”220万元罚单，被处罚原因其中就包括“违规开展房地产业务”。4月10日，北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为，被天津银保监局罚款80万元。5月31日，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管罚款60万元。9月11日，建信信托因“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”等问题被监管责令改正，并给予合计90万元罚款的行政处罚。建信信托被罚同日，中信信托也因“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”被监管罚款30万元。10月11日，五矿国际信托因“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”被青海银保监局罚款30万元。
一位信托行业从业人士也对北京商报记者表示，房地产信托规模下行是表达信托行业对于监管的政策是积极响应的，也就是之前的”遏制房地产信托规模过快增长“取得了一定成效。
但在金乐函数分析师廖鹤凯看来，房地产信托限制是阶段性的，在经历调控之后，还是会长期稳定的发展下去，进入相对成熟的阶段。他分析称，下半年开始的房地产信托余额管控，执行力度很大。在余额管理的方式下，房地产信托规模自然会形成下降态势。不过房地产业务作为信托公司的主要业务之一，后续的存量市场会衍生出新的业务机会，预计我国房地产信托的存量业务还大有可为，而且依然是我国信托业未来的重要发展方向。
严控风险为重中之重
今年以来，监管部门已经相继发布了多条文件规范信托行业房地产违规乱象。4月银保监会下发《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为。5月银保监会再发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》强调不得向“四证”不全、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
对未来房地产信托规模走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析称，目前来讲政策还是保持“高压”态势，四季度信托余额可能还会有所下跌。
在房地产信托业务收紧后，信托公司该向哪些领域发力？在廖鹤凯看来，监管严控下信托公司创新业务会继续开展，但速度会趋缓，基于现有传统业务的衍生业务会持续推进。新经济在孕育，这个过程中信托公司也会通过股权或者股债结合等多种方式拥抱未来，消费金融领域信托公司会持续和头部公司合作或者自己组建公司独立运行相关业务，存量市场还很大，控制风险还是各家的重中之重。上述信托行业从业人士也表示，监管并没有完全关上房地产信托的大门，符合手续、要求，风险较低的项目仍然存在空间。对于信托公司来说，这也是向合规转型，向信托本源转型的动力。
北京商报记者孟凡霞宋亦桐
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